房财经网北京石景山楼市，那条鲶鱼如约而至。
4月10日，首钢璟悦长安的总平面设计图公示了。两个月前，首钢地产以28.01亿元底价，拿下它和一块1.074万平米的商业金服用地。
这个搅局者，给石景山带来了首款内嵌阳台、首个架空层。
明眼人都很清楚，它将对该区域的在售新房和二手房，形成背刺。
十分凑巧的是，就在璟悦长安出图的同一天，西南900米的中海长安源境二期，也挂出了设计方案，但只是翻版一期的。
它要顾及一期老业主们的感受，且石景山是中海新城的根据地。（详见《为了石景山296个业主》）
璟悦长安没有什么好顾虑的。
在它西北3.3公里的元玺里，有首钢建设60%股份——首钢地产的兄弟公司。
这个盘卖得不错，2023年12月取证，已网签308套，待售510套，成交均价7.31万元/平米，成交总价33.14亿元，地价覆盖率63%。
但从整体上看，石景山楼市的表现并不理想，例如：
1、中海寰宇天下天镜。2024年3月取证，网签193套，待售691套，成交均价7.2万元/平米，成交总价18.35亿元；
2、中海长安玖章。2024年9月取证，网签67套，待售113套，成交均价7.7万元/平米，成交总价9.9亿元；
3、中海长安源境。2024年9月取证，网签85套，待售201套，成交均价6.34万元/平米，成交总价6.54亿元。
花姐对石景山待售房源盘了盘，共计约过4000套。这是一个不小的量。
对于石景山楼市，很多开发商是不敢进入的，但没办法，谁让首钢地产是本土地头蛇呢。（详见《石景山楼市惨淡，首钢兜底了》）
在好房子时代，首钢地产突围的道路只有一条，把房子的品质做好。
花姐举一个例子，来管中窥豹。
璟悦长安在地上7.59万平米的建面上，光首层架空层就搞了四个，面积加一起超过1000平米。
这东西，是很费钱的。
花姐认为，石景山楼市的春水，正需要这样一条鲶鱼来搅动搅动。
规划讲究对称
璟悦长安面积地面积2.8万平米，地形呈长方形，东西长约246米，南北宽约112米，是个好地块。
但它共规划了16栋6-18F的住宅，最高建筑高度54.6米，并没有将60米（局部80米）的控高用足。
其中10层及以下的洋房产品，共有5栋，分列在小区的边上；高层建筑，除了1#、12#、15#、16#在边上外，其余均集中在小区内部。楼王在6#18层，一个单元，一梯一户。
这是一个很讲究布局对称的小区。
根据最初的文件，它只有一个出入口，在小区南侧的中间位置，紧挨规划文景路。但平面图中，北边正中位置，也规划了一个大门，形成了南北双景观大门。
其中南侧景观大门为品字状，中间部分有挑空，整个面积可达400平米。
在两个大门的两侧，分别是车库如入口和消防通道，南北呈交叉对称；包括化粪池和雨水调蓄池，也是东西各一处。
根据土拍文件，璟悦长安需分别配建一处30平方米的党群服务中心、1000平方米的室内体育设施，以及100平方米的公共厕所。
首钢地产将这些规划在北边的17#，它是一栋11.7米高的3层建筑，东边紧挨着北边的车库出入口，西侧则是小区的北门。
4处首层架空
在去年北京市发布“好房子导则”，鼓励开发商“三件套”后，并不是每个新项目，都规划了首层架空。
但璟悦长安的首层架空区域有4处，从南到北，同样呈品字状依次展开。
南边的主大门进来，便是位于10#的第一个首层架空区域，整个面积约在340平左右；其余3处分别位于1#、2#、3#，采用的是局部架空。
截至目前，一个小区出现四处首层架空层的，还有大兴新城的0255地块。
这些首层架空区域，除了充当地上会所外，有些还是物业服务用房和小型商服中心。
小区的正中央位置，是下一处下沉庭院，面积约在220平左右；另一处在10#的北侧，与首层架空相连，面积约在50平左右。
如此一来，璟悦长安的大门、首层架空及下沉会所，处在了一个中轴线上。这样的布局，在当下的新项目设计中，十分罕见。
花姐猜测，未来璟悦长安很有可能会因此布局，将整个小区的南北进行贯通。
刚需户为主
石景山楼市过去一年的表现，并不是很好。首钢地产在璟悦长安的产品规划上，采取了偏刚需的定位。
它最小的户型只有80平米左右，最大也仅为130平米左右。共分5个面积段位。
具体来看，98平、103平和110平，是璟悦长安的主力户型，占比将达到70%以上；130平次之，占比约15%左右；另有少量的83平和顶层异型户型。
值得指出的是，璟悦长安80平段位的户型为东西朝向。其中83平户型为8#，只有6层，一梯两户；80平户型在16#北边。
位于小区西南角的16#，是一栋很特殊的住宅楼，它不是传统意义上的板楼，两梯三户，由东、西、北三个单元构成。
其中东边单元为南北通透的108平户型；北边单元为东西朝向的80平米。
最大的特点出现在西边单元，该单元的户型则过于“异型”，侧看很像美国B2战略轰炸机，不过它赠送尺度还蛮大，在“飞机”的排气孔处，有两个内嵌阳台，两边“机翼”则有L型飘窗赠送。
花姐大概测算后，该户型的面积也为98平米左右。如果是你，会买一套“B2轰炸机”居家吗？
石景山首个内嵌阳台
作为石景山区第一个真正意义上的好房子，外界最关注璟悦长安的，莫过于它能给到购房者的实惠，到底有多少？
整体看，它的赠送的范围蛮广，且尺度不小。
赠送手段上，内嵌阳台、设备平台、飘窗三件套全部用齐。其中内嵌阳台的进深顶着上限1.8米，北边的设备平台进深可达到1米。
不仅如此，在大量户型身上，璟悦长安还采用了南北双内嵌阳台的构造。
花姐特意拆解了14#98平米段位户型，它分南向两面宽和三面宽两种。
其中东边户为三面宽，它的面宽约在9.9米，进深约11.6米，面宽进深比0.85。
该户型在南向客厅和次卧，都有内嵌阳台，面积约10.7平米，赠送一半；主卧和整个东侧边上，送有飘窗，面积约7.5平米，全部赠送；北边的设备平台面积约3.1平米，全部赠送。
它的整个赠送面积约16平米，让它的实际得房率可达到96%以上。
中间户型则为两面宽产品，面宽约7.3米，进深约14.4米，面宽进深比约0.51。
它南边客厅拥有内嵌阳台，面积约6.8平米，赠送一半；主卧有飘窗，面积约3.6平米，全部赠送；北边有内嵌阳台，面积约5平米，赠送一半。
该户型的整体赠送面积约9.5平米，让它的实际得房率可达到92%。
