一个理想的产业园应该是什么样的？
随着科技发展、产业升级对产业地产和园区的要求越来越高，产业地产和园区的顶层设计、商业模式、盈利方式等都发生着翻天覆地的变化。
在经历了以生产要素需求推动的1.0阶段、以服务要素需求推动的2.0阶段、以科技创新要素需求推动的3.0阶段后，国内的产业园区纷纷向着以城市功能要素聚合的4.0阶段发展。
将重心从“地产”转向“产业”，让产业园区成为产城融合发展的重要一环，已是行业共识。
在无锡的热门旅游景点九龙湾花星球西北方向，一条马路之隔，有一座“特殊”的重量级园区。
随着最后一块屋面混凝土浇筑完成，它赶在2024年结束前，完成了所有单体结构封顶，并和这片土地上迎接新年的建设者们一道迈入了全新阶段。
这座园区，就是由滨湖产业集团与上海复星创富联手打造出的精品之作——滨湖·复星人形机器人产业园。
从地图上看，它位于无锡滨湖五湾五城之一——九龙湾智造城的核心区域，地处滨湖工业重镇胡埭的门户区域。
地段定位这么高，背后又有区属国企和复星集团加持，这座高位开局的园区，有哪些值得关注的东西？
01.
打造一座产业园4.0时代的标杆
“园区上班的员工，他们去停车楼停好车之后，可以通过连廊直接走到自己的厂房。空中连廊上会设立一些休闲区域，包括咖啡馆、茶餐厅等等，可以顺路吃个早餐再去上班。整个园区看起来，生活和生产并不矛盾，而是融为一体。”
在复星人形机器人产业园外，滨湖产业集团的相关负责人一手拿着图纸，一手指着正在建设的园区载体向我介绍，此时我已经跟着他的描绘畅想起来。
产业园项目位于滨湖钱胡路与刘闾路交叉口，占地面积约216.6亩，总建面约32.8万平方米，总投资约12.6亿元。
园区规划建设27栋4层、3栋6层具备“工业上楼”条件的高标准厂房，1栋15层产业大厦，1栋多功能招商展示中心。
和周边的厂房相比，人形机器人产业园显得有些与众不同，如果要用几个词概括，我认为是：
灵活、现代、开放。
灵活性体现在这座园区的厂房设计上。
其中，单元标准厂房共计30栋，可以提供从800+800㎡到20000㎡面积的双拼或三拼户型。
这么做，我理解是为了给企业创造多种适用可能性，可以根据企业的实际需求进行灵活分割。比如他们的4层厂房，如果800㎡不够，还可以把两片区域打通，变成一个1600㎡的空间，当然未来如果企业要扩产，也可以一企一栋，真正实现全面积覆盖。
15层的产业大厦，主要服务于研发生产类企业，一二层为主要公共服务功能区，三层及以上为研发办公区。
单层面积大概是1000平方米，最小可以分割成380平方米的办公空间，提供给一些初创企业。而且顶楼他们还准备留出两层作为高管的人才公寓。
值得一提的是，为了满足承重需求，厂房区没有做地下人防，而是选择了停车楼，含7栋配套停车楼和配套用房，能提供超1500个车位，停车楼3楼是人行通道及休闲区域，在实现人车分流的同时，又紧密串联起了园区的工作生活环境。
很显然，这是一个充分满足高新技术企业需求的园区，从空间构成上来看，企业从初创到成长至成熟期的需求，在这里都能被满足。
从效果图上看，有一栋大气的梯形载体格外显眼，那就是产业园的门面担当——招商展示与企业交流中心，未来也将是智慧碰撞的舞台。
招商中心采用钢结构全幕墙设计，总建面3000平方米，一楼是多功能展示区、咖啡沙龙区、园区服务中心，二楼是科创孵化区，三楼是企业交流路演厅中心。
园区负责人告诉我们，这栋建筑不仅是园区服务展示中心，后续也将打造成为园区产业生态的“会客厅”。
此外，园区还将运用智慧园区系统，以园区大数据中心和综合运维管理平台为核心，深度融合智慧安监、智慧环保、园区管理等多个系统，构建起园区信息互联互通的桥梁，极大提升园区智慧化管理效能。
从建筑设计上来看，厂房与办公、研发之间的产品设计逻辑完全不同，只有匹配高标准的空间载体，才能为后续的产业招商打好基础，因此，建设者们必须清楚地知道产业的空间需求。不仅要画出那张建造的施工图，更要在心里有一份长远的产业蓝图。
不难发现，产业集团在建造之初就对载体设计与布局下了一番功夫，因为这里要承接的，是滨湖产业的未来。
02.
企业为何而来
作为和新质生产力同时代诞生的园区，滨湖·复星人形机器人产业园从一开始就携带着新质的基因，未来这里将聚焦人形机器人、集成电路、智能制造等产业链项目，围绕人形机器人上下游产业链开展布局。
目前，滨湖·复星人形机器人产业园半年已完成招商3.6万方，预计到今年9月底开园前大约能完成7-8万方的招商。
据园区负责人透露，其中不少是细分领域的龙头企业。
这个成绩非常不容易。
很重要的原因是，为了更好地构建起人形机器人产业发展的全链条，目前园区载体全部自持，以便更好地筛选入住企业，保障产业生态的可控性。当然，今后企业发展壮大，成长为行业龙头型、总部税源型，或者走向资本市场，园区将可以为企业量身定制优质的载体售让方案，让企业稳住心、扎下根。
据说有很多企业，曾考察过长三角多个城市，有的企业甚至之前和其他城市有高度合作意向，已经快要落地，但最终还是选择落户这个人形机器人产业园。
为什么他们这么青睐复星人形机器人产业园？
应该说，园区有3项优势吸引到了这些企业，真正做到了buff叠满。
首先是园区招商团队的服务能力。
说一个小故事。
在招商期间，有一家国内一流的机器人企业曾来滨湖区考察，园区的招商团队提供了一场堪称是保姆级的全程服务。
不仅安排专人对接企业，详尽介绍区里的各类产业政策，同时还为考察团队安排了专门的人才公寓。在考察期间，这家企业提出了产业配套等方面的要求，园区招商团队马上记录下来，并且在最短时间内拿出了相关方案上门。对于企业提出的市场化顾虑，园区更是给出了一套丰富的应用场景。
正是这样的“心贴心”保姆式服务，让企业下决心落地。企业的老总甚至在签约现场笑着说，他要回去告诉老家的招商部门，向无锡、向滨湖的招商团队学习取经。
其次，园区采用“基金+产业+园区”的运作模式，能给到企业相当坚实的投融资支持。
其实早在2021年，滨湖就和上海复星集团共同成立了一支科创产业基金，总规模50亿元，助力滨湖区新兴产业做大做强。
这次滨湖产业集团与复星再度联手，成立了Pre-REITs基金，总规模3.6亿元。
这恰恰就是第四代产业园区的不同之处——提供投资孵化服务。他们“以时间换空间”，助力创新企业起步发展，为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。
用园区相关负责人的话来说：
“做产业园区和做传统的增量开发业务思路完全不同，过去开发业务是‘产销’逻辑，一次性生产和销售，赚快钱。未来做产业园区，需要长期持有，是‘运营’逻辑，要站在资产全生命周期的角度，创造更多服务场景，用运营撬动资产价值，实现收益闭环。”
第三，胡埭镇本身就是工业重镇。
胡埭镇承载滨湖区超70%的工业企业，拥有强大的产业配套及产业链协同能力。
最新数据显示，胡埭16.8平方公里的产业园区内，现有企业总数2600余家，规上工业企业230家，亿元企业57家，拥有高新技术企业171家，上市企业及其生产基地19家。
镇上有一条陆藕路，沿路9家上市公司总市值超千亿元，有着“上市一条路”的美誉。
眼下胡埭正加速打造“九龙湾智造城”，切入集成电路、空天信息、新能源及智能网联汽车、储能等赛道，构建“东芯、南空、西车、北储”的未来产业格局。
所以说，未来，优秀的园区品牌，一定是具备产业生态价值和资源赋能价值。而在这样一座工业重镇上围绕整个产业集群去打造生态链，就是园区运营服务最硬核的“护城河”。
03.
地方国资平台的另一种打开方式
如果说土地和房产是重要的空间载体，那么产业则是核心的内容载体，只有“空间+内容”，才能形成有机的良性循环。
从内容上看，人形机器人产业无疑是智能制造2025的关键引擎，国家政策驱动的重中之重。2021年国家工信部等部门就发布了十四五机器人产业发展规划，这个规划提出了2025年的宏大蓝图，中国要成为全球机器人技术创新的策源地、高端制造集聚地和集成应用新高地。
今年即将竣工投用的滨湖·复星人形机器人产业园，恰好切中了国家产业发展趋势，合上了时代的节拍。
为什么滨湖国资要如此用心用力地打造一个从模式到载体到产业由内而外散发出创新气质的产业园？
我想，归根结底还是因为滨湖区本身的创新基因。
2023年，国家层面对开展新一轮国企改革深化提升行动作出部署，滨湖迅速响应，开启了全域国资国企的战略性重组和专业化整合。
滨湖产业集团应运而生，成为“国企新军团”中一支强有力的队伍，主打两个属性：科创和产业。
如今，国企改革进行一年，滨湖产业集团以实干彰显了担当。
他们聚焦产业科技前沿和关键领域，强化基金赋能，成功签约总规模25亿元的中电科信创基金、中科滨湖科创基金、交大量子科技创新基金，成立合作规模54.1亿元的滨湖锡创健康产业基金和锡创聚力基金市场化合作基金，完成弘元绿能、惠然科技、健适医疗、智康弘义、华立聚能、领健信息、数字鹰和金云智联的项目投资共5.57亿元；
一批高质量科创载体拔节而起，为区域发展注入源源不断的新动能，滨湖·复星人形机器人产业园顺利封顶，锡芯谷智能装备产业园启动建设；
成功对接超100家国内外知名企业、独角兽企业、行业领军企业以及具有高增长潜力的初创企业，招引落地5个总投资超5000万元以上的新兴产业项目，签约光学镜头总部项目、艾里奥斯生物总部项目、智能装备总部项目等重大项目……
正如滨湖产业集团的负责人所说：“滨湖产业需要什么，我们投什么，滨湖产业缺什么，我们补什么。”
国企改革，不仅仅是名称和结构上的简单改变，更是城市发展模式和发展战略的根本性调整，是从传统的基础设施建设和土地开发，转向更具创新性和可持续性的产业投资，支持高科技和高附加值产业的发展，从而推动城市经济结构的优化和质量的提升。
从一座产业园的崛起，从滨湖产业集团的身上，我们对此有了更加深刻的认识。
