花全款购置的一套别墅，居住9年后突然被人贴上拍卖公告。这究竟是怎么回事？

家住重庆的刘先生最近向记者披露，2015年他购买了一套位于九龙坡区别墅，总价款是121.36万元，该房屋的开发商是重庆五星地产有限公司。“其与五星公司当即签订了《重庆市商品房买卖合同》并按约支付了全部购房款，五星地产也向他开具房款收据对购房款予以确认。

但一直到202年的9年期间，刘先生曾多次催促五星地产为他办理房产证并办理过户登记手续，对方每次都找借口推脱。

直到今年3月26日，刘先生突然看到门前墙上张贴着一份要将他这套别墅进行拍卖的公告。公告载明，该联排别墅建筑面积242.72平方米，房屋用途为成套住宅，“有抵押”，起拍价是127.5520万元。原来五星公司竟私自将房屋进行抵押，而五星公司进入破产清算，刘先生所购别墅便由抵押权人申请进行拍卖以实现其权利。

当前，我国不动产物权以登记作为变动依据，但是若是出售方如本案中不履行合同义务，故意拖延登记时间，买家该如何维护自身权益？北京来硕律师事务所李肖峰律师表示，此拍卖可能涉嫌违规。

首先，刘先生与五星公司双方已就房屋买卖达成了一致的意思表示。且该合同签订当天，五星地产向刘先生出具收到购房款121.36万元的收据，虽然案涉房屋存在尚未办理产权过户登记的障碍，但这属于物权变动方面的问题，并不影响双方合同的效力。因此，法院也裁定解除五星地产所有的、位于白彭路6号的该套别墅的所有查封和抵押登记。同时裁定将该别墅的所有权转移登记到买家名下。

其次，刘先生此时以满足最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，满足四项条件，即可申请排除执行，法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。