城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。
对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
城市更新，是指对中心城区建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。
城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。
在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。
城市更新与旧城改造的区别
一、性质不同
旧城改造是更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善生活条件；城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
1、旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。
2、城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
二、内容不同
两者改造内容大体相近，但也有不同点
1、旧城改造
（1）改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；
（2）改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；
（3）更新、调整城市工业布局；
（4）更新或完善城市道路系统；
（5）改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。
2、城市更新：
一方面是对客观存在实体的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。
按照城市化发展规律，城镇化率达70%至80%时，城市发展将从数量的快速扩张向高质量发展转变。
今年两会期间，住建部部长倪虹指出，2024年中国将再改造5万个城镇老旧小区，建设一批完整社区。北京、上海、广州、深圳4座一线均明确了今年城市更新的实施计划，总体呈现出城中村改造与筹建保障性住房相结合，鼓励城市更新模式创新等特点。
5月31日，财政部网站发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批15个城市拟获得财政部支持实施城市更新行动。15个城市为（按行政区划排序）：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。公示期为2024年5月31日至2024年6月6日。
那么，城市更新将会给房地产行业带来哪些影响呢？
一、城市更新将成为房地产业新的增长点
在城镇化浪潮的推进下，伴随着城市经济和人口发展，产业结构的调整与完善，尤其是新质生产力的发展，以及包括居住条件、基础设施完善等在内不断增长的民生需求，未来城市需要更新改造，而且这一更新计划需要以未来50年为标准。
城市更新因此有可能成为房地产业新的增长点，具体体现在以下几个方面：
1、吸引投资
城市更新可能吸引更多的投资和经济活动，增加房地产市场的需求，从而推动房价回暖。
2、改善供求关系
城市更新可能会增加城市住房供应量，提供更多的住宅和商业用地。城市更新在不同城市可能会有不同反响，如果供应超出需求增长，可能导致房价下跌。如果需求增长快鱼供应则房价有可能会上涨。
3、提升地段价值
由于更新项目改善了一些地段的交通状况和周边环境，提高了该地区的吸引力，从而提升了地段价值，对房价产生了积极影响。
二、由过去的大拆大建的高成本投入模式，改为小规模、渐进式、织补改良的可持续模式
目前，中国房地产已转变为买方市场，房屋过剩是不争的事实。在此情况下，过去那种大拆大建模式已经不合时宜。城市建设和更新改造也需与时俱进，开源节流，探索房地产发展的新模式与新路径。
三、可持续发展、智能住宅和绿色建筑将成为城市更新的重点
在许多城市更新项目中，可持续性成为了一个重要考量因素。通过采用节能材料、绿色建筑技术和生态设计，使得这些项目不仅提高了房地产环境指数，还吸引了更多的追求绿色生活方式的购房者和租户。
城中村改造对于一二线城市具有重要意义，因为这些城市是人口净流入地区。而城市更新项目实施后，改善了城市的整体形象，吸引了更多的流入人口。城市更新项目通常会提供更多的公共设施和便利条件，如交通、教育、医疗等，这些优势促使当地房产对购房者更具有吸引力。
综上所述，城市更新项目为房地产市场提供了新的增长机遇。城市更新对于改善城市功能、社会环境、城市土地利用、释放城市土地潜在价值都具有重要意义。是探索房地产市场发展模式的一条新路径。
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