折旧，是所有商品的宿命

8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

这条重磅信息，立刻成了公众关注的焦点。其中，房屋养老金制度备受关注。有观点认为这是变相的“房产税”。

对此，官方已给出回应，未来这笔钱将由公共账户支付。

盘点房屋维修基金制度始末

房屋需要众筹维护这件事，在中国多少也算个新鲜事。

此前，农村的房屋盖在自家宅基地上，维护由住户自行承担，哪怕拆了重建，也没人管；城里的房子，多归属在单位下面，维护自然也由单位承担。

换言之，房屋维修基金是伴随着商品楼的发展出现的。

1998年，建设部和财政部联合颁布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，这一文件的发布标志着房屋公共维修基金制度的诞生。

起初，公共维修基金的缴纳并非强制，但随着时间的推移，它逐渐成为购房者在办理产权证书时必须承担的一项费用。

对于1999年购房的居民，当时的公共维修基金缴纳标准是每建筑平方米26元，购房人需要按照这个标准支付，同时，售房单位也会按照相同的金额进行缴纳。

到了2000年4月1日，这一政策进行了调整。

对于多层楼房和别墅，维修基金的收取比例调整为购房款的2%；而对于高层楼房以及带电梯的多层楼房，比例则提升至3%。售房单位的筹集比例则相应调整为：多层住宅为售房款的2%，高层住宅为3%。

2007年，相关行政法规再度调整，建设部和财政部联合签署《住宅专项维修资金管理办法》，自2008年2月1日起施行。

其规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

简单梳理一下，我国的房屋维修基金制度，大体经历了这么几方面变化。

一是征缴方式，从非强制征缴变为强制征缴。

二是缴纳金额，从按建筑面积，到按房屋售价比例，再到如今的按房屋造价比例。

三是征缴对象，从最初的不加区分，到按房屋类型区分，再到参照造价因地制宜。

房屋“养老”的业主忧思

所有费用，只要是“强制征缴”，缴纳人总会有“税痛感”。这也是“房屋养老金”提法一出，“房产税将至”的讨论骤然爆发的原因。

房屋维修基金，是一笔从长远看必然会用到，但当前可能用不到的钱。因而也被许多人视为“房屋购置税”的一部分。

在房屋交易行情火热的阶段，很少有人认为现有的住房会在自己的手里老化。房屋维修基金，也就成了购房的一笔必要支出，计入了房价之中。

我国商品房产业，始自1980年前后。不过商品房真正在全国大范围铺开，得从1988年2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，房改正式全面试点算起。

此后，各地陆续出现了大量的商品房。

许多地方，从20世纪90年代开始，才有了最早的商品房。

所以，等到2018年之后，房龄超过30年的“老破小”才真正多了起来。房屋养老，也才逐渐进入公众视野。

毕竟，在此之前，多数人想的都是过不了多久就能住上新房子了。从租房到买房，从刚需到改善，从郊区到学区……许多业主存着“过渡”的心态。

由此开始，围绕房龄的争议也开始多了起来。

最典型的，包括近年来在老旧小区加装电梯产生的诸多纠纷。其中就包括房屋维修基金的提取。

概括来说，目前的住宅专项维修资金由业主缴纳，资金量有限、提取效率低、使用效率不均。业主们往往只愿意为设备更新付费，而房屋的维修养护乃至改造更新则乏人问津。

只要房子“不砸在自己手里”，业主就不会愿意多掏钱。这就形成了一个死结。

在1987年颁布的《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）中，关于建筑耐久年限，仅做了如下规定：

一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。

二级耐久年限50~100年适用于一般性建筑。

三级耐久年限25~50年适用于次要的建筑。

四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。

直到2005年，建设部发布的《住宅建筑规范》（GB50368-2005）才明确规定，住宅的设计使用年限为50年。

在1987-2005年间，许多房屋的设计使用寿命，往往只有二三十年。这些房屋，到了今天，也就成了真正的老破小。

从居住环境和安全性看，许多老破小已经失去了居住价值。许多房屋，甚至还是筒子楼。

以北京丰台马家堡路68号院2号楼为例，改造前，这是一栋朱红色4层筒子楼，总建筑面积1921平方米，每层只有一条宽约1米的走廊。

没有隔音，没有通风，更谈不上整洁，还没有产权证。

最终通过居民自筹为主、政府补贴为辅的方式，成功实现了“原拆原建”，涅槃新生。

在房地产火热的阶段，拆迁户往往“拆迁富”。政府和开发商，先行赔付被拆迁业主。赔付资金，就其根本来说，还是源自背了房贷的买房者。

图片来源：B站冷却报告

现在全民去杠杆，没有买房客承担城市更新的资金，但城市更新的需求却不减反增。越老越多的房子，成为老房甚至是危房。

这就需要新的资金来源和统筹方式，来推进城市更新。

老化商品房的维护和更新在全球范围内都是难题。房屋居住价值下降之后，房屋维护更新，谁出钱，怎么出，出多少，牵涉了大量业主的利益。

房屋养老金制度的推进，有望为这一困局提供新解法。

结语

曾经房价的高涨，实质体现的是区位价值的上升，这种上升抵消了房屋居住价值的减损。

不会有人觉得老房子的居住条件比新房更好。但为了某种区位要素，愿意接盘，或者溢价收购，拆迁重建。

如今，区位价值迎来重估，债务驱动、政府主导的城市更新难以为继，所有业主都需要从居住价值出发，重新审视持有的物业。

想想到底是以房养老还是为房养老……

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