前段时间，首尔的房价跌了不少，有的甚至跌去30%。于是很多人说，韩国的房地产这把是真崩了。毫无疑问，这么大的泡沫终究会破的，但我认为不一定是现在，结合韩国房地产的兴衰史，跟大家聊聊韩国楼市涨跌的基本逻辑是什么。

韩国的房地产，根据住宅的性质可分为两个时期，一个是1960年到2000年，一个是2001年到今天，这两个阶段的情况不太一样，先说第一个阶段。

我们通常说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。那么咱们先从人口这个长线入手。

上世纪60年代，面对贫穷的韩国，朴正熙（1961-1979，执政时间，下同）上台后将发展经济作为国家的首要课题，经过一番权衡后确定了出口导向战略，建立首尔-仁川工业区，正式开启了韩国的工业化进程。

工业化必然带来城市化，于是韩国的人口纷纷涌向首都圈（即首尔、京畿道和仁川等地）。

随着韩国经济腾飞，尤其是从70年代开始的制造业升级，以钢铁、汽车、造船、电子、家电为主的新兴产业陆续出现，导致首都圈的人口迁入速度也越来越快。从1960年到1990年，首都圈一共增长了1338万人，平均每年增加44.6万。

除了大量迁入的新市民，韩国人当时也非常能生，从1950到1960年，韩国的总和生育率一直保持在6左右，这也是首都圈人口快速增长的一个重要因素。不过在进入60年代之后，韩国的总和生育率开始迅速下跌，直到1985年才趋于平稳。

这种恐怖的增长一直持续到1992年，当时首尔的人口高达1100万。1992年之后，首尔的人口才开始缓慢下滑，但整个首都圈还在缓慢增长。到了今天，仅占国土总面积12%的首都圈居住着2600万人，占韩国总人口的一半，经济总量更是占到70%以上。

所以，我们可以称韩国为“半城市国家”。人口和经济高度集中于首都圈，这是理解韩国房地产的一个基础。

再来说说土地。

如此凶猛的城市化进程，必然带来住房的高度紧张，但朴正熙一开始并不重视房子，因为他把大部分钱都拿来搞经济了。

韩国的土地制度效仿日本，是高度私有化的，私有土地占76.8%，政府通常无权征用。这个比例非常吓人，要知道美国也只有60%的土地是私人的。

地主们一看这架势，都开始捂盘惜售，而且政府的投入少，国有房企没有能力搞大规模开发，于是城市的住宅增量远远落后于新市民的数量，这直接导致了韩国第一波房价爆炸：1969年最高峰时期，首尔的房价一年就涨了84.7%。其他城市也一样，从1965年到1969年，全国房价涨了7倍，年均涨幅高达38.5%。

楼市的失控，甚至在1971年引发了京畿道5万人的暴动，以铁血著称的朴正熙不得不低头，向民众道歉，并在当年推出了第一个《国土开发综合计划》，17.4万亿韩元的投资里，40%都用来建住宅，加上石油危机爆发，房价这才短暂地凉了下来。

1971年8月 京畿道广州市暴动

但个人对抗不了经济规律。产业繁荣，导致每年依然有几十万人涌入首都圈，再加上当时造的都是独立住宅，土地利用率低，所以首尔的住房供给率只有56%，整个首都圈也只有60%，房子依然是抢手货，韩国楼市点火就着。

几年后，韩国的基建公司在海外发了不少歪财，一看有机会，反手就把刚结的工程款砸向了楼市，由此引发了第二轮房价暴涨。1970年到1978年，仅仅8年时间房价又涨了7倍，但CPI才涨了2倍。

进入80年代，全斗焕（1980-1988）为解决住房不足的问题，在1981年颁布法令，允许政府购买城郊未开发的土地和农田，于是住宅供给开始加快。但他时运不济，正好碰上迁入人数最多的时期，几年之后，被1988年汉城奥运会这么一刺激，房价开始了第三次大涨。

从前任手中和平接过执政权的卢泰愚（1988-1993）眼看局势要失控，赶紧颁布法令，首次允许政府可以征用私人土地盖房，这才从根源上打开了口子。于是从1988年开始，韩国陆续建了270万套新住宅。

1993年之后，韩国又新建了312万套住宅，而且基本都是高层公寓，再加上城市化进入尾声，韩国的房价在进入90年代后终于开始平稳，并在98年金融危机之后转入低潮。

从韩国前3轮房价大涨可以看出，因为土地私有制和住宅建设的严重滞后，全国尤其是首都圈永远缺房子，导致了房价一次又一次失控。但这个阶段，买的房大多还是用来住的。

说完了土地，再说金融。

早在1967年，韩国就成立了韩国住房银行，专门为居民提供住房抵押贷款。但恐怖的住房需求，让金融机构难以招架。于是一种罕见的融资形式在韩国流行了起来，那就是全租房制。

说起来很简单，那就是租户只需要交保证金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免费住，期限一般为两年，到期后房东交还本金。有了这笔钱，房东就可以凑吧凑吧，再去买新房。

一开始，租户的保证金来自父母或者自己的存款，但随着房价的飙升，交不起了。于是越来越多的租户开始向银行贷款，这样一来租户们就加了杠杆。房东拿到这笔保证金，又去贷款买房，结果就是杠杆加杠杆。在这种制度下，不管是房客还是房东，全都参与到买房之中，所以韩国几乎可以说是全民炒房。

随着炒房的人越来越多，这种制度也越来越火，根据韩国国土交通部2018年的统计，到2016年，韩国35.9%的出租房用的都是全租房制。这种制度迅速拉高了居民端杠杆。根据国际货币基金组织2021年的统计，韩国的居民端债务占GDP的比重高达105.8%，全球排第4。

但这有个问题，那就是韩国并不把全租房的保证金算在居民负债里，因为这属于民间融资。有韩国学者估算，如果把租客的保证金加上，那居民端债务占GDP的比重就到135%，这下韩国就超过瑞士，成了世界第一。

正因为加了多重杠杆，韩国的楼市对利率非常敏感，一旦利率下降借钱容易，热钱一多，那房价就要涨。而一旦利率上涨，租户还银行的利息高于月租金的话，那租户就不玩了，改付房租，这样房东只能归还保证金，被动去杠杆，玩脱了的话就会导致资金链断裂。

那么再来说说韩国房地产的第二个阶段，也就是2001年之后。

进入90年代之后，韩国的住宅总数越来越多，直到2000年，韩国的住宅供给率终于达到了100%，2010年之后，首尔也达到了这个数。

表面上看，韩国人不再缺房子了，但2001年以后韩国楼市发生质变。那就是房子的居住属性慢慢消失，成了纯粹的金融投资项目。

1998年金融危机之后，为提振经济，韩国开始给楼市松绑扶持房地产，同时又把基准利率从2002年的5%，逐渐降到2006年的2%，于是从2001年之后，韩国房价又开始疯涨，这就是第四次大涨。首尔公寓的平均价格，在2006年当年就涨了18.9%。

值得注意的是，同期釜山等城市不升反降，这标志着韩国的房地产出现了明显的两极分化，首尔成为全国的投机中心。于是2005年之后，韩国政府又开始掉头，出台各种严厉政策打压楼市并提高利率，最终在2007年控制住了房价。

2009年金融危机之后，为了提振经济，美国实行量化宽松政策，韩国也跟着学，2012年之后，韩国的基准利率又开始下降，并再次给楼市松绑，终于在2015年引发了第五轮房价上涨，导致民众强烈不满。

2017年，文在寅上台，并承诺一定要彻底整治房地产乱象。客观地说，文在寅动了真格，上任之后连打25连鞭打压房价，比如将抵押贷款上限，从70%砍到最多40%，把出售3套房的资本收益税征到了60%，超过125万美元的房子，一律不给放贷，严格限制新房价格等等。

但这套史上最严厉调控政策居然失灵了。

从2017年到2022年，首尔公寓的平均价格直接翻倍，韩国政府不得不在2021年承认调控失败，于是文在寅的支持率大跌，房价也成了他执政5年里最大的恨。

这次给韩国楼市降温的还是美国人。从2022年开始，美联储为了抑制通货膨胀连续加息，韩国的基准利率也跟着急速上升，从0.5%涨到3.5%，于是租客们纷纷选择月租的方式，大批炒房客扛不住开始退场，有的因为还不起保证金直接暴雷，最近韩国就有不少房东跑路，导致租客自杀的案件。

所以加息，才是这次韩国房价大跌的原因。那么问题来了，为什么文在寅下了这么多狠招，没把房价打下来，但利率可以呢？

因为韩国首都圈的房子几乎完全脱离了居住属性，成了投资客炒作的工具。

2004年，韩国的一家机构做了一个调查，发现5%的富人拥有82.7%的物业。这个数据可能有夸大之嫌，但房价飙升确实导致住宅在向富裕家庭集中，有些人手里甚至持有1000多套房产。

韩国的全国住房拥有率，从1971年初的71.5%，下滑到1990年的50%（韩国国家统计局），尽管盖的房子越来越多，但到了2008年之后，基本维持在57%左右（国土交通部），也就是说，不管新建了多少房子，总有接近一半的韩国人没房子。

持有多套房子的人主要都在40岁以上，30岁以下人群基本没有自己的房子。韩国的普通人，尤其是年轻人，已经被这个游戏抛弃了。

那为什么韩国的富人都在疯狂砸房子呢？因为他们的钱来得越来越容易，但又没有太多选择。

1990年之后，韩国基本完成了工业化，慢慢转入低增长时代，社会融资需求下降，所以韩国的基准利率从1981年20%的高位，一路下滑到2003年之后的3%。利率下降，那借钱的成本越来越低。这时候富人就有优势了，因为有资产做为抵押物，可以借更多的钱。

富人借钱一般不会消费，而是投资。投什么呢？什么回报率高就投什么，你要没胆子创业的话，那自然就是房子了，于是富人把借来的钱都砸向了首都圈的公寓，这就导致2002年利率下降之后，首尔房价又开始飙升。

没办法，谁叫首都圈占了全国这么些资源呢？

赚了钱之后，更多的钱又砸了进去，逐渐循环成一个巨大的泡沫，所以首都圈的房子，其性质和17世纪荷兰的郁金香、80年代的君子兰一样，成了投机品，多少钱都不够填的，在几十年来房价一轮又一轮暴涨事实的教育下，韩国人已经失去了理性，认为房价一直都会涨，江南永远不败。

炒房，已经成了全民信仰，以至于2021年，韩国政府内部爆出了一个惊天丑闻：22名大韩住宅公社的官员，在提前得知了内部规划消息之后，居然凑份子买下了一块地皮。这还没完，为了薅国家羊毛，他们还种了树，想赚补贴再捞一比，被曝光激起全民公愤后，领头的官员不得不自杀谢罪。

连官员都这么想，更何况老百姓。

韩国很多学者一针见血地指出，弄到今天这个地步，要解决高房价，什么限制政策都白扯，只有一个办法，那就是再造一个首尔，以解决首都圈资源高度聚集带来的稀缺性问题，这才是终极办法。

韩国政府不是没试过，2012年就把大批政府机关迁到了世宗市，想把这变成行政首都，首尔继续做经济首都。但搬去以后，首都圈的房价基本未受影响，因为绝大部分人都在私企工作，迁都和他们的关系不大。

所以想要再造一个首尔，首先要解决产业问题，因为有产业才有就业。韩国政府当然也知道，所以一直想让各大企业迁出首都圈，但绝大部分不愿意走。没办法，资源都集中在这，迁走的话成本太高，留在首都圈，本身就是人家在经济层面反复衡量的结果。

另外，韩国的传统产业，比如汽车，国内市场早就饱和了。如果要投资扩产的话，财阀们也不会选择国内，韩国的土地和人工太贵了，所以都倾向于海外建厂。

因此韩国想再造一座城，汽车、钢铁、造船传统产业，那是指望不上的，必须是新兴产业，而且是利润丰厚的高新技术产业，之后再把教育、医疗等配套弄过去，这才有希望。

韩国不是没努力过，李明博、朴槿惠和文在寅3届政府，都出台了各种政策，扶持国内的高新技术产业，比如可再生能源、无人机、无人驾驶汽车等等，但收效甚微。

为什么扶不动，我以前写过一篇文章，简单总结一下：

韩国现在的那六七个主要产业，比如钢铁、汽车、芯片，是过去60多年韩国三代人以命相搏，再加上美国和日本的扶持，集全国之力砸出来的。首都圈就是这些产业聚集的结果，这已经达到了韩国国力的极限。

但要命的是，韩国的优势产业和中国高度重合，而我们正在利用产业规模的优势，以更低的成本不断攻城略地。为了维持竞争力，韩国只能把有限的资源都砸向传统产业，比如三星电子，它一年的研发投入是186亿美元，居然占了全国研发总投入的21%，基本都砸了半导体。

而像光伏、新能源汽车、生物医药这些新兴产业，都需要天量的研发资金和补贴。以韩国的体量，已无力再拿出多余的资源去扶持这些产业了。

没有产业，别说首尔，就连一个釜山都造不出来。

我们可以看看咱们自己，这两年人口出现了逆向流动。长沙、合肥、西安这些地方，成了这几年人口流入最多的城市，而一线城市每年都有大批人员撤离。

出现这种情况，还是因为产业。

西安、长沙、合肥，是国内三大新能源汽车生产基地，崛起的汽车产业给它们带来了机遇。另外，长沙的工程机械和生物医药，合肥的集成电路、显示面板，西安的飞机制造、电子信息产业，都在迅速崛起，创造了越来越多的就业岗位，加上房价相对较低，所以人都往那去。

这些制造业之所以去那，是市场选择的结果，因为一线城市的各项成本太高了。

制造业落地之后，创造了财富，这才有了餐饮、家政、房产中介等服务业的聚集和繁荣，制造业创造的社会财富，会通过服务业再分配给普通人。

一句话，人口跟着产业跑，而产业会自动寻找成本洼地，起到疏散人口的作用。

说到这，大家就明白了，韩国房价上涨的根本原因，是制造业或者叫生产力的停滞不前，没有新产业的带动，蛋糕就做不大，人口就疏散不出去。这就导致几千万人，只能挤在以首尔为核心的首都圈，去争夺那些有限的存量资源。

为什么韩国年轻人炒币成风，因为工资上不去，房子也买不起，除了炒币，再也没有别的翻身机会了。为什么在没有外部势力的煽动下，韩国的男女对立如此严重，并开始仇恨老年人？因为资源有限，不够分的。

韩国的种种社会现像，包括房地产泡沫，都是产业停滞不前的表象。韩国人想要的太多，但这个国家的上限又太低。

回过头来说韩国的房价。

房地产短期看金融，而且韩国楼市对利率非常敏感，所以有两种可能性：

第一种，鉴于韩国恐怖的居民端杠杆率，如果一直维持或提高现有的利率水平，那风险会越来越大，大批炒房客会撑不住出逃，那韩国楼市很可能会像1992年日本那样直接崩盘。

第二种，如果韩国下调利率，给炒房客们缓口气，就会导楼市缓慢复苏。之所以这么说，是因为韩国楼市的投机性依然强烈，而且投资渠道受限。

我认为第二种可能性大一些，因为美联储已经暂停加息，而且韩国的核心通货膨胀率持续下降，业内分析有可能从下半年开始降息，以刺激经济增长。尹锡悦也不想看到楼市暴雷，所以韩国政府也开始救市，比如解除限购政策，给房东提供贷款等等，一直想让楼市软着陆。

不过，即使现在不崩，也只不过是续命而已。因为从土地和人口的中长线来看，首都圈的住宅数量依然在增长，比如去年首尔松坡区的一个住宅区改造，就新增了1万多套住宅，所以韩国根本不缺房子。

更严重的是，韩国的人口结构已经垮了，而且毫无扭转的办法，而房子却越来越多，所以韩国楼市的泡沫会越来越大，它终将在一片烈火烹油中，在无数炒房客的狂欢里，来到一个时间点突然崩盘，最终把韩国的经济，还有无数韩国人的梦想，拉向深渊，然后从头再来。

所以不管是加息还是降息，其结果都是一样的，韩国的房地产不存在软着陆的可能性，因为房子已经成了纯粹的投机品，剥离了居住属性。

这一点，很多韩国精英心深知肚明，甚至期待着泡沫的破灭。

比如韩国第八大财团旗下的韩华投资证券前任社长，朱镇亨在去年采访时就说：

只有泡沫破裂，我们的国家才能生存。如果还像现在这样，我们谁也活不了。

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参考资料：

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马智博. 韩国房地产保有税对房价的影响研究【D】，吉林：吉林大学，2023

蔡玉梅.韩国首都圈发展规划的演变与启示【J】.华北国土资源,2014(05) :27-28

https://www.seoulsolution.kr/en/content/3324

https://www.index.go.kr/unity/potal/indicator/IndexInfo.do;jsessionid=JkuR6LFfyCbToQmQawhqpHVnva09uMJpr9F_CaW4.node11?clasCd=10&idxCd=F0186

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5504060