来源：中道财税-常则宇
房产税在房地产企业的税务处理中至关重要，但由于其复杂性，许多财务人员容易忽略细节，导致税务处理失误。本文将综合房产税的各项规定，为房地产企业提供房产税财税分析。
一、房产税计税依据概述（一）基本规定根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税有两种计税依据：一是依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据。
（二）具体规定1.按照房产计税余值作为计税依据
房产原值的确定：根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字〔1987〕3号），“房产” 是以房屋形态表现的财产，独立于房屋之外的建筑物不属于房产。房产原值是企业按照会计制度在账簿 “固定资产” 科目中记载的房屋原价，对未按会计制度记载的，计征房产税时应调整房产原值，对明显不合理的应重新评估。凡是在企业 “固定资产” 账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。
房屋改建、扩建：企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。
房屋附属设备和配套设施：根据财税地字〔1987〕3号及《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号），房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，如暖气、卫生、通风等设备及各种管线等。以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值计征房产税。对于更换附属设备和配套设施的，可扣减原来相应设备和设施价值；易损坏、需经常更换的零配件更新后不再计入房产原值。
地价并入房产原值计税：根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号），对按照房产原值计税的房产，房产原值均应包含地价。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率大于等于 0.5 的，直接将地价总额并入房产原值计算缴纳房产税。
地下建筑的规定：根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号），凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑应征收房产税。自用的地下建筑，工业用途房产以房屋原价的 50% - 60% 作为应税房产原值，商业和其他用途房产以房屋原价的 70% - 80% 作为应税房产原值，具体比例由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门确定。对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
2.按照房产租金收入作为计税依据：房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定标准租金，按规定计征房产税。
二、房产税特殊业务税务处理规定投资联营：根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号），对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，由出租方按租金收入计缴房产税。
房屋转租收入：在大部分省份，单位和个人将租用的房产进行再转租所获取的租金收入通常不征收房产税，然而，也有一些地方规定转租人需按照租金差额来计算缴纳房产税。当业主向关联方出租物业时，租金不可设置得过低，否则会面临被税务机关进行纳税调整的风险。
未取得房产证的房产：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，不论是否取得房产证，只要属于房产税的纳税义务人，应按规定在房产税纳税义务发生时计算缴纳房产税。
无租使用其他单位房产：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号），无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
出典房产：根据财税〔2009〕128号规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
融资租赁房产：根据财税〔2009〕128号规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
房产出租的房产税计税依据是否包含增值税：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
租赁合同约定免租期：根据财税〔2010〕121号第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免租期的，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
出租土地是否需要缴纳房产税：根据财税地字〔1987〕3号规定，出租土地不属于房产税征税范围无需申报缴纳房产税。
出租房屋租金中包含的费用扣除：出租房屋的租金应包括各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中单独计价的水电费、电话费、煤气费等可予以扣除；不能单独计价或计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。
基建临时用房是否交房产税：根据财政部、国家税务总局检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知（财税地字 [1986] 8号），凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；施工结束后，施工企业将临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，从基建单位接收的次月起征收房产税。
售楼处、样板房：房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房，需要计算缴纳房产税。根据广东规定，未办理工程验收前已使用、出租或借给企业使用的房产，从使用、出租或借出的月份起按规定征税；未办理工程验收结算的房屋，按工程预算造价减除百分之三十后的余值计算征税，工程结算后的房产原值不论增减，对已征税款都不办理退、补税。
开发产品如何交房产税：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发 [2003]89号），对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、总结与建议房产税的税务处理涉及多个复杂环节，房地产企业在处理房产税相关业务时，应注意准确核算房产原值，包括地价的合理分摊、附属设备和配套设施的正确计入，以及房屋改建、扩建对原值的影响。同时关注特殊业务的税务处理规定，如投资联营、转租、未取得房产证房产、无租使用房产等，避免税务风险。
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