今天下午，被一波中介的朋友圈给刷屏了，还是熟悉的9999元每平米，只不过战场从之前的五四北，转战到南二环；
同样是今天下午，也接到了中介的推销电话：福州二环9千多的房子有考虑吗？周边有地铁，买一层送一层。
不管怎么说，这个话术确实很诱人，对比那犄角旮旯的杨廷水库，二环的地段，再怎么逊色，也有优势吧！
好像有点不可思议，但如果了解真实的市场行情，似乎又在情理之中。
前言
图片来源于中介
第一时间看到中介的朋友圈时，去这个项目，现场的人不多，但是大概过了半个多小时，很多中介都来到这个项目踩盘。
客观说，对于部分非地缘中介，他们对于这个地块似乎专业度不算很高，甚至觉得是在二环内的项目。
实际上这个项目是位于南二环路与则徐大道路交界处的西南端，环线算是二环外的楼盘，只是比较接近二环内。
PART 1
图片来源于网络
这次在售的项目是位于大东海中央府A区11号楼，但凡对楼市有点基本认知的人，都会知道买一层送一层代表着什么。
这是新闽系房企大东海在南二环的项目，虽然当时拿的地块很大，但是绝大多数住宅是安置房，少量商品房以插花的形式存在于安置房中。
大约在4年前的时候，这个项目开始逐渐售卖，当时住宅项目周边竞品为海纳新潮，由于是插花式的商品房，价格会略低于海纳新潮。
特价房的时候，单价在2万左右，不过库存本身就不高，并没有太多的关注度。
这个项目可售卖的部分，主要还是商业性质的住宅，其中还分为“纯住区”和公寓。
纯住区这个名字挺唬人的，听起来像住宅，其实也是商业性质的房源；
层高约3米左右，面积段为110和130左右的户型，当时单价接近2万。
公寓主力户型面积在35-59平米区间，层高为4.5米的房源，早期售价在1.7万左右。
如今推出的9999元每平米，就是当时在售的公寓，理论上说价格也算腰斩了。
PART 2
图片为实地拍摄
这次做特价的房源，是在大东亚中央府A区的楼盘内部，可以从自住和租售比两个层面解读。
市面上很多住宅和商业同地块时，虽然从建筑上看它们是在一起，但一般的商业性质房源会有单独的入户，反而享受不到社区配套。
大东海中央府A区11号楼则是和住宅地块同在小区里，商业性质的业主和住宅小区同享社区配套。
目前从该项目的信息看到，这个楼盘起步单价为9999元，实际上两种可售房源41和52平米的户型均价约为1.05万。
4.5米层高的小户型公寓到底宜居不？
从地段上看，不算很弱，离地铁葫芦阵站大约步行600多米；
先说一下外部环境，从地段上说，位于南二环路的南侧约70多米的距离，肯定会有噪音影响；
这个公寓楼是南北走向的，从采光上说，只有少部分是朝南采光，大多数房源是朝东或者朝西；
从梯户比上看，4梯34户，如果入住率高的话，等电梯时间要比较长。
至于4.5米的层高，如果做两层的话，只能说有更高的使用面积，但住的会比较压抑。
这种公寓自住还有一个痛点就是没有真正的阳台，未来的衣服晾晒比较麻烦。
还有一点，商业性质的居住成本会高于住宅，由于买卖需要高额的税费，流通性也弱于住宅。
PART 3
图片为实地拍摄
从租售比角度来看，这种公寓是价值度几何呢？
商业性质的房产，由于其特殊属性租售比是高于普通的住宅产品。
但是，大东海中央府附近，到底有没有良好的营商环境呢？
其实，即使在二环内的老仓山片区，大多数商业性质的房源不太成熟，能拿得出手的估计也就是三盛滨江国际了；
即使在那种地段，也有不少房源会空置出来，毕竟大多数人心目中理想的商业办公位置，还是会选择鼓台的核心区域；
到了南二环路之南，会发现这附近的城市界面相对比较薄弱，没有灯红酒绿的环境，稍微有点身家的老板，基本不愿意来这里办公吧。
考虑到这种是小面积产品（41和52平米），会比较适合一些刚起步的年轻创业者。
但是，现在市场上这些受众群体还是比较有限的，且存在不稳定性；
比如他们发展的好，可能会搬离，发展不好，他们可能就搬来了，这期间都会产生较高的空置周期。
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商家还有一种理论，就是把这种产品打造成两个单身公寓出租，可以尽可能实现租金最大化，所以就宣传了双钥匙公寓；
这么说的人，有没有考虑过同小区的住宅租金呢？目前看到一套75平米的房源，租金才2500；
从居住角度来说，这种75平米如果做两室一厅的话，居住体验感比两套2米层高的单身公寓好多了吧，那何必考虑这种极其压抑的公寓呢？
所以，从营商角度来看的话，减去空置周期的话，能到2000左右都有点难。
不过，假设一套52平米的房源，购房成本＋装修费用控制在60万以内的话，月回报租金能在2000左右，从租售比环节上看，或许能及格吧。
小结
图片为实地拍摄
今天下午在看房的时候，发现有的中介已经带看客户了，兵贵神速啊！
对于这种产品，该怎么说呢？
你说不能买吧，总价就四五十万，如果只是为了有套自己的房子，买来过渡一下或许也有可取之处。
比如现在买一套住宅性质的单身公寓，比如总价百来万，鉴于现在福州楼市的行情，两年时间可能要亏三四十万；
而这种低总价的公寓，再怎么亏本，残余值可能还有二三十万吧，对比其住宅的亏本似乎小很多，但居住空间没减少。
从这个角度来说，似乎又多了一点包容性。
那么，这么分析来看，这种公寓的受众群体基本已经明朗了。
如果以自住角度出发，主要还是考虑一下居住体验感以及居住成本，把房子当作消费品；
简单点理解，就是买了之后再置换，肯定会亏钱，但自己的房子自己能做主，不用看房东脸色；
还有一种群体，中介字里行间已经透露了：低总价，可以买来玩。
这八个字，信息量很大，要表达的意思就是资产本身没有太大的升值空间，但可以出租。
所以，综上所述，这个单价9千多的房源（实际一万出头）因人而异，看自己怎么做取舍吧！
