从2.4万降到8千多，这个楼盘为何如此卑微？

2015年全国楼市开启了货币化棚改，各个城市的库存得到了大量的缓解，楼市也进入了上行周期。

信号真正传导到福州是在2016年，彼时的楼市开启了楼市的暴走之旅。

在2016年8月11日，在福州楼市里注定是一个不平凡的日子。

这一天，三个板块拍出天价地王：

2016-10地块是位于南三环边上的螺洲地块，最终成交楼面价为15038元每平米，实际可售楼面价约为19224元每平米，是当时城南地王，由福州首开以19.5亿竞得；

除此之外，还有五一地块的地王，楼面价为45511元每平米（至今仍是福州地王），三叉街地块楼面价为33704元每平米。

这场土拍过后，福州新房市场逐渐开始捂盘惜售，二手房房东也随之涨价，峰值出现在2017年年底。

大家记住螺洲地块约1.9万的楼面价，今天要讨论的内容与此有关。

前言

图片为实地拍摄

从2016年开始，一个三环边的楼盘在宣传的时候，弄了一个类似于户口簿的页面宣传，大致要表达的内容是：

这里是低门槛上车的城里房子。

好吧，紧邻南三环还能称为城里！

这个楼盘推广名为滨海橙里，与首开拍下的螺洲地块直线距离约1.6公里，客观说，只论地段和出行度的话，该楼盘会更好一点。

滨海橙里宣传与之谐音的城里，口号是不离二环，即使那只是三环内的房子。

2017年的时候，主城区新房市场上确实一房难求，这个楼盘对外宣传要卖到2.4万左右的均价；

置业顾问比较实在，说了原本单价2万左右，现在要加4千的精装修，不过你也不要对装修抱有太大的希望，只是为了溢价而已。

毕竟当时首开在该楼盘西南面的地块楼面价超过1.9万了，当时他们有底气那么说吧。

2017年的时候1号线已经开通，城南大多数新房没有地铁，这个毗邻1号线排序站的楼盘，周边还有高价地王，他们就有了加价的勇气。

到了2019年的时候，楼市的热潮已经退去，这个楼盘每平米均价在2.1万元左右，这个价格在当时算是合理吧，有不少置业顾问买到这里。

楼市经历了多伦周期后，这里的房子也是沧海桑田啊！

峰值2.4万单价的房源，最近看到了8千多的成交价。

PART 1

图片来源于网络

今天在群里小伙伴讨论到这个楼盘的法拍房源，焦点是单价从八九千千到一万出头，买到这里到底值不值。

从法拍信息上看，这次被执行人为福建福腾房地产开发有限公司，就是滨海橙里的开发商，之前拍卖过，一拍流拍之后再次上架。

一拍流拍后，二拍就是5.6折，所以看到了很多低价房源，所以看到了低位数的成交单价为7878元，高点也就在一万出头的价格。

根据被执行人信息来看，从某种程度上说，这也能算是新房吧。

对于这个楼盘，能详细剖析的不多，我们通过当地人的观点结合自身的踩盘，来逐一分解一下这里的房源。

滨海是一家主要致力于仓山的房企，早年开发了高湖秋月，随后又在学生街开发，从早期的学生公寓到七街十二府，后来又南台十六府。

滨海开发的房产，品质谈不上很好，不过也算中规中矩吧，在2012年交付的社区里就实现了纯人车分流。

滨海橙里是很早拿的地块，当时的楼面价很低，不过土地年限只剩下四十多年了。

只不过在楼市的高光时刻，市场上的新房并不多，滨海橙里在当时算是有性价比的，能吸引一部分刚需外溢的群体。

这可能也是当年不少置业顾问买在这里的原因，毕竟纯自住，讲究的是他们眼中的性价比。

PART 2

图片为实地拍摄

有个朋友就是该楼盘的置业顾问，在2019年的时候买入，因为属于三环内的房子，是公开摇号的，即使是置业顾问也得按程序来。

去过这个楼盘很多次，分享一下对这个楼盘的感受。

户型是这个楼盘的主要卖点，基本都是全明结构：

当初79平米能做三房两卫，83平米，89平米也都是三房两卫；

小户型中66平米属于主流的一房朝南，一房朝北，主要分布在大地块中；

小户型中55平米的两房户型有点奇葩，采光面大的就不是朝南户型，朝南户型中，另外一个次卧采光面很小；

大地块步行至地块口大概为500多米，小地块大约在800米左右。

这在城南板块算是比较新的社区，绿植分布也比较合理，楼下也有一些运动配套，比如有乒乓球馆，儿童乐园等。

交房已经多年了，外立面还保持得比较新，但是周边路况比较复杂，老人小孩出行不太便利，自驾也可能堵车。

比较大的抗性就是买菜不太方便，到城门菜市场或者商业综合体都超出了步行能接受的范围。

PART 3

图片为实地拍摄

这个楼盘的法拍房源成交单价在八九千左右，个别超过万元，这个价格是不是捡漏了？我们可以通过周边楼盘对比一下。

周边的国仕府目前大户型成交价大约在1.3万起步（不算特殊楼层），地段可能还差一点，不过社区品质比较高；

榕耀之城近期的成交价大约为1.5万左右，但是地段就差很多了，至少离主城区更远，且在福峡路西侧，本地人觉得凹进去的地块算是比较偏的；

当然，榕耀之城是智能化社区，楼盘内部的环境会更好一点；

然后对比一下胪雷地铁口的星璟原安置房，在未满二的情况下，看到幸福里和贝壳总共成交6套，成交价起步单价为9300元，贵的约10600元；

星璟原周边生活配套比较丰富，但是作为安置房对比商品房，劣势很明显。

如果是刚需买来自住的话，那么八九千单价的房源还是有性价比的；

但是，要考虑一点，当初开发商卖房的时候，高层房源和中低层房源的真实价差不大，是什么因素造成的！

因为紧邻南三环和福峡路，根据声音反射原理，楼层越高，噪音越大，那么对于睡眠比较浅的群体来说，可能难以适应。

记住，类似这个楼盘的楼层选择，不是越高越好！

小结

图片为实地拍摄

对于这个楼盘的真实价值，每个人的感知不一样，也有人觉得要到7千左右的单价才能接受，但是对比过周边房源，就知道真实价值了。

今天和一位从事法拍的朋友聊天时，作为资深地产人，也觉得这是一次不错的捡漏机会，只不过很多人只是搜索一下定位就放弃了。

八九千的单价，还要啥自行车呢？难道还要划片麦顶小学本部，旁边再建一个万达吗？

真不懂价值的话，可以多了解一下周边的市场行情，再结合自身需求来考虑。

其实这个楼盘的下限，就是三环内的地铁房，适合市区的刚需外溢，能顺利过户的话，价格应该是可以接受的。

我们聊天后，给出的观点是，刚需买来自住的话，价格在八九千左右，如果能接受不利因素，还是值得考虑的；

拿其他板块来对比，比如五四北杨廷水库边的熙悦府，背靠大山，周边配套缺乏，真实价格还要在一万出头，那么城南地铁房八九千应该更能接受吧。

现在很多人想捡漏，那么为什么不看一下法拍房呢？

现在很多平台都能查到法拍房的信息，如果能够充分了解法拍房的不利因素，其实有不少房源是低于实际价值出售的；

当然，法拍房可能也存在X因素，如果真的是法拍小白的话，还是建议咨询专业人士。