3月23日，天河序开盘，首开1栋125方、8栋190方、15、16栋140方，共220套货，根据案场发回来的情况大概是两天去化90套左右，最低单价6.8万，最高单价8.9万，平均单价不到八万。

按总价来算，125的在900万出头，140的在1100万左右，190的在1500万左右，确实比吹风的便宜，但也就是小几十万的差别。

从价格来看，完全是咬着观樾、大境来开的，甚至要跟琶洲南去抢客，不敢开贵了。

从去化上来看，这个结果是比较差的，有打广告的自媒体说140的都内定完了，现场只能靠抢，这话不是自相矛盾吗，都定完了还抢啥。

你很难想象，梅花园这种天河白云交界处，竟然有大平层了，最大面积做到了240，比旁边和樾府还要大。

如果按单价8-9万来算的话，妥妥的超过2000万了，房子是没问题，中铁建开发，问题是真的能卖出去么，有人会买吗，将来的接盘侠认同吗？

带着这个疑问，我们今天要点评一下中铁建西派天河序。

西派天河序这个盘是在2023年10月10日，中铁建和8家国企撕杀拿下来了，楼面价52714元/平，成交总价59亿。

当时就登上了广州楼面价第四，现在是第五，隔壁越秀拿下来的天河和樾府的地价是50842元/平。

和樾府现在售价也是8-9万，最小108的户型，总价800万左右，卖得也差不多了。

都说这个板块过气，但有意思的是，和樾府卖得还挺好，价格还一路走高，非常稳定，相比同样楼面价的大观路卖得更贵。

而牛奶厂自诩有产业有未来，价格却一路走跌，大观路二期拿地才4.4万，一期越秀观樾开盘才6.8万起，即便同样按140的户型来看，梅花园板块的和樾府和西派天河序却卖得更贵，咋回事呢。

那些说天河白云交界处不好的人，是不是瞬间打脸了。

注意，这里我们只看事实，事实就是连保利天汇都降价了，降到五万多了，牛奶厂也遍地笋盘，以前四房一千万起，现在800万起。

到底是大观路这里不好，还是梅花园板块真的有价值呢？

先来看看具体情况：

小区名：中铁建西派天河序

总户数：1160户

容积率：3.0

绿化率：30%

主要户型：125/140/190/240

总价范围：880/1100/1500/2000万

建筑面积：14.2万方

地铁交通：3号梅花园站

商业配套：天河金茂广场、佳润广场

天河序所在的梅花园这个板块以前是比较沉默的，由于拍地，带火了这里。

一路之隔就是白云了，很多人对白云的印象也不好，附近的产业也以低端物流批发业为主，城中村较多，人员混杂。

产业不高端，但不代表这里的人没钱，相反，批发业主们乘着直播电商的东风赚得盆满钵满，他们需要好点的房子，需要高端的住宅。

以上是金茂府和樾府望出去的景观，天河序只能望园林，前面基本是被金茂府东区完全遮挡的，特别是首开的，没有任何景观。

怡新路的恒大御府、佳兆业天御，还有天河金茂府是附近楼龄比较新的三个盘，最大面积在160-170方，单价7万左右。

金茂府会略贵一些，放盘价要8万多，金茂府卖得贵的原因本身地价也贵，一手买来也贵，最高成交十万也就一套，现在普遍8万多，但也卖不出去。

所以天河序和和樾府也有理由卖到8万加，对比一下户型就知道了，金茂府120才做了三房，143也还是个大三房，挂盘价也超过1000万了，不管怎么拼都拼不过这些户型更好又是板楼的新房了。

2月份成交过这个户型是1040万，单价7.2万，也就是说，单价7万出头还行，有人愿意接，对比现在天河序140的户型大部分还是要超过8万的，算下来一堆折扣也要7.8万以上了。

看在板楼，户型好，价格还可以份上也就差不多了，中铁建这个开发商在做豪宅方面还是不错的，起码交标品质让人放心。

现在的问题是，接下来会是什么价格，未来二手有没有人接盘？

这个板块是有接盘侠的，附近的置换群体就不少了，价格还是能卖得上去的，但就是少了点故事可说，万一附近的批发市场要搬迁，物流园要腾地方怎么办？接盘侠是不是就少了。

本身就这个板块来讲，主流的成交价格还是在300-700万之间，一下子多了这么多一千多万的房子，怎么样都要消化一段时间，而且也不能只依赖附近的客户群体，还得和其他板块竞争抢客。

至于价格，天河序7万多不算贵，挺良心的，那是因为现在市场行情不好，总共1100多户，首开也不太理想，想必后面价格肯定也涨不上去，没有买到的也不用着急，后面还会有，如果是需要卖房的，可以先等房子卖出去。

还有一点就是学校因素，天河序的学校是不确定的，大概率只能靠蹭金茂府的四海小学或者和樾府的广州中学了，能蹭到也算不错，加了学校这个卖点无非就是确定性强一点，但不至于涨价。

房价在这一轮确实挤掉了一些泡沫，但由于偏中心化，偏高端化，又把总价拉上去了，放的水也就多了。

如果说房价有泡沫，地价肯定也是有的，天河序贵的原因不在于自己，而是地价已经五万多，如果接下来还有其他更优质的地块出来，地价更便宜的话，天河序靠产品的竞争力还能维持多久呢？

而这一波改善的购买力里面，80%来自置换，如果没有新一轮行情启动，他们的购买力也会随着横盘阴跌而萎缩。