上周五，去踩盘了一个距离广州塔非常近的项目，叫方圆美林滨江壹号，距离有多近，直接上图给大家感受下：

这个楼盘早在一两年前就一直有传出一些信息，近期才算真正对外认。优缺点还是挺明显的，跟大家分析一下。

产品方面：户型老派，实用率不太高

项目体量比较小，一共只有6栋住宅楼，其中3栋为村民安置房，1栋为政府安置房，所以对外销售的只有A1和A2两栋，合计货量只有300套左右，一共有四个户型，分别是约93m²、104m²、107m²三房两卫以及132m²四房两卫，三梯五户，层高36。

132m²是比较传统的竖厅户型，靠近客厅的书房是承重墙，不能打掉，这个设计相比目前市场的主流设计来说，显得不那么灵活。

132m²这个户型是项目唯一一个正面望广州塔的户型，东北朝向。据销售说，目前132m²这个户型可选楼层不多，单价从11到16万都有，楼层越高越贵，楼层之间价差比较大，举个例子，22楼跟14楼的同户型，单价就差了约3.5万/平。

总的来说，北向看广州塔景观的溢价是偏高的，愿者上钩。

107m²三房两卫也是传统的竖厅设计，东南朝向，看外边小路，视野还算开阔。

104m²三房两卫，虽说其中一个房间是阳改房半赠送，不过这个房间的位置，在户型图上看，总感觉有点说不出来的怪。

项目最小的户型是93m²三房两卫，同样的传统竖厅设计，中规中矩，就不多加描述了。

目前项目132m²户型卖得七七八八了，107m²户型剩下的选择也不多，104m²跟93m²还可以挑。四个户型之中，朝向最好的是107m²的，东南向，剩下三个，132m²东北向，104m²跟93m²西北向。

其中，132m²是正面望广州塔，107m²侧面可以看到一点。每个户型的价格都不一样，从8.2万到16万都有，不同户型，不同楼层之间价差也是比较大的，价格参考下表：

户型

单价

93m²

8.2-10.2万/平

104m²

8.2-9.6万/平

107m²

9.1-13.6万/平

132m²

10.5-15万/平

户型跟户型之间主要的溢价在于景观，如果对这方面不是太在意的话，选择低楼层的更有性价比。项目周边的二手房大多是2000年前的楼龄，可比性不大，最新的是16年建成的领江壹号，挂牌价在8.5-9.5万之间一平，隔了黄埔涌的珠江帝景景华苑，挂牌价在8.5-10.5万之间一平。

如果选择低楼层单价比较低的户型，对比周边二手还算有性价比的。

配套：顶流地段，要啥有啥

项目到广州塔的直线距离约700米，到海珠区地标赤岗塔约200米，位于非常核心的地段。在交通配套方面，距离3号线跟8号线交汇的客村站，直线距离仅仅300米，步行5分钟内可以到达，前往琶洲或珠城，都是骑电鸡就能到达的距离，位置方面就不多加描述了，大家都知道广州塔旁有多便捷了。

方圆美林滨江壹号这个项目由于体量小，没有配建学校，不过周边的教育配套都算是不错的。小区门口有新田幼儿园，附近有锦安苑幼儿园，距离350米左右有市一级的新港中路小学，日后业主小孩被划分到该学校就读的几率也比较大。

至于商业就更不用说了，核心区域里最核心的地段，配套自然不会差的，周边最近的商场有丽影广场跟岭南广场，即使到商业最集中最繁华的天河南跟天河北，也不过几公里而已。

除了交通跟商业，医疗也是很方便的，三甲医院有省第二人民医院，距离项目2公里左右，还有一个二甲的广州新海医院，也在项目周边。

总的来说，项目位于市中心最顶流的地段，各方面的配套都是比较好的，而且距离城市名片广州塔特别近，景观十分稀缺。

项目总结与优缺点分析：

滨江壹号的地段确实是很不错的，站在项目工地门前望着广州塔，感觉特别显眼，配套等各方面都没啥好说的，顶流的地段，自然不会差。不过门口的那条新市头路就差点意思，双向车道稍微有点拥挤，白天过去，路边停满了违停的小车，杂乱无章的样子微微显得和眼前的广州塔有点不太搭。

方圆美林滨江壹号是2019年初确定由方圆跟美林两个开发商联手操刀的旧改项目，北面距离广州塔很近，但是望江有点难，和珠江还有将近1公里左右的距离。

项目工地旁边就是海珠区新市头村改造服务中心，如上文所说，滨江壹号是一个回迁项目，规划的6栋住宅中就有3栋是村民安置房，而且小区内部的公共配套跟回迁住户都是共用的，圈层方面不太纯粹。总体偏刚需，限制了楼盘的上限。

另外，项目由于开发得比较早，产品还是几年前的设计，只有8成的实用率，算上赠送面积最多也应该在9成内，跟现在主流的超高实用率的新房是比不了的，不过好在项目周边没有什么新房，竞争不大。

至于方圆地产的问题，在这里就不详谈了。

总的来说，适合什么样的人群，真得看过之后做选择题了，或许有些缺点是你不能接受的，或许你会说服自己接受的。

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