文|潘永堂
楼市下行期，行业都在聚焦“产品力”。
以“产品力为王”的地产新时代
终于来了！
1 房地产开启豪宅PK赛聚焦产品力一个新变化是
豪宅系PK，正成为当下房企比拼的一个重要战场。
其一，供给端被迫“豪宅化”。
非核心不拿地！
这2年的下行市场，房企基于安全和流量考虑，拿地都开始聚焦核心城市核心地段，这也导致拿地楼面单价被拉高，产品也被迫“豪宅化”。
全行业看，拿地分为三个阵营：
无论是头部“保利，中海，华润”大手笔拿地；还是“中铁建、中建系”进取型拿地，又或者地方国企和优秀民营“深耕式”拿地，他们都秉承同一拿地策略——即高度聚焦一二线城市核心地段。
比如2023年全行业拿地第一的中海地产，仅北上广深四个一线城市新增货值就高达60%。
同样，2024年拿地金额位列全国14强的中铁建地产，也是高度聚焦广州、上海、西安、郑州、成都等核心一二线城市，基本是非核心地段不取地。
其二，需求端“豪宅化”。
得改善者得天下！
当下房地产产品力进入改善和豪宅新时代！
一份由贝壳研究院发布的《2021-2035住房市场需求预测报告》显示：未来改善性住房需求占比将持续提高，到2035年，中国改善性住房需求约7.7亿平方米，占总需求
58%！
而豪宅，作为改善家族的塔尖产品，更是倍加重视。
一则豪宅，比其他产品相对更容易在下行市场走出独立行情；
二则豪宅，更容易打响企业品牌，提升房企产品力口碑和全国品牌影响力。
综上，需求与供给的“双会师”，带来这2年豪宅的大爆发！
2 央国企，正主导豪宅PK赛打造城市封面作品
打造当地乃至全国标杆豪宅
成为当下房企卷产品的年度战略目标。
但全行业看，究竟谁在打造 “标杆级” 豪宅系？
应该说，豪宅的主角们也在变迁！
以前知名豪宅系，几乎都是“民企造”，比如
融创壹号院，泰禾院子等；
今天格局变了，豪宅系几乎都变成——“央企造”！
比如中海玖序系，保利天字系，华润瑞系，招商玺系、中铁建西派系！
中铁建地产24年度代表作
豪宅格局的改变，一方面得益于央国企在拿地端开始占据主力，另一方面，央国企在最近2、3年，都在主动发力和加速打造各自豪宅系的产品进化和代际升级。
央企豪宅产品力，的确更强了！
根据CRIC数据，2024年TOP30房企中就有7家房企正式更新或是重新发布了高端产品系，而18家房企对单个高端项目进行了产品力迭代。
豪宅，开始成为房企产品力的
“卷王”！
3 中铁建：逆势进取，三大黑马作为一名行业“后来者”
中国铁建地产，相较于保利、华润、中海等头部央企起步较晚，知名度也相对有限！
不过，一切正在改变！
就在这一轮3~5年行业调整洗牌之际，16家央企开始逆势进取。
特别是拥有先天优势，以基建为主力的8家央企即“中国建筑、中国铁建、中国中铁、中国交建、中国电建、中国中冶、中国能建、中国核建”等，他们在地产领域的进取，表现的更为积极。
但整体看，唯有“中铁建、中建系”这2家地产央企，更为相对领先！
整体看，中铁建地产，成为近3年楼市弯道超车最为鲜明的央企，是妥妥的央企黑马！
数据说话！
其一，过去三五年，中铁建凭借前瞻的战略进取，迅速进入地产第一阵营。
比如销售榜看，中铁建近4年规模座次节节攀升。根据中指院数据，中铁建地产20年~23年分别位列
31强、25强、20强、16强
而在2024年则以964.4亿销售额再次晋级行业13强。
也就是说，4年间，中铁建前进18位，已逼近地产第一阵营。
中铁建地产，已逼近房企第一阵营
同样看拿地榜，中铁建更“凶猛”。
近3年拿地榜中，中铁建竟然连续三年位居阵营前列！进取心鲜明！
22年拿地371亿，全国第8；
23年拿地404亿，全国第7；
24年拿地127亿，全国第14，拿地面积位列全国第8。
其二，销售是黑马，拿地是黑马，这2年中铁建也正力争成为
“产品力黑马”！
整体看，中铁建拥有“西派系、语/樾系、国际系”多个产品系，但唯有西派系，是独立于其他产品系，是中铁建重金打造的TOP系列。
西派系：中铁建重金打造的TOP系列
14年来，西派系立足GDP 超过万亿的一线、新一线城市，秉承 “非核芯地段不布局，非著名大师不携手，非纯粹大平层不开发”三不原则，打造一个又一个
全国多地畅销作品：
在成都，西派金沙连续两年销售蝉联成都城西楼盘榜首；
在西安，西派城首次开盘便吸引千人摇号，去化率高达100%；
在上海，首个西派产品西派海上以首开劲销16亿、去化8成成绩闪耀浦东。
在广州，西派天河序24年首开当月认购近9亿，续销稳居天河区千万级产品销量第一梯队；同样，西派澜岸首开单日销售破8亿，刷新南沙区高端住宅快销市场纪录；
如今的西派系，已在全国14城亮相46个作品，规模惊人的同时，西派豪宅系更是在产品力上完成了1.0到4.0的代际进化。
而到2024年，集西派大成的最新年度代表作——“广州西派尊府”
亮剑了。
它，出道即巅峰，实力了得。
其一、以“顶级地段+顶级产品力”的综合实力，是价值的“王道”，更是后续房价与销售双双走强的前提。
评价一座豪宅是否能够谓之城市顶豪，地段是首要标准。
没有王者地段，没有极度稀缺、不可复制的地段，单凭再奢华领先产品力，也难言城市顶豪。
好的顶豪，一半天生，一半人造！天生即是王者地段，产品力则是后天匠人努力。
其二、西派尊府，在销售上创造了 “现象级”热销！
数据说话。
一方面，西派尊府成就了“三冠王”。
从24年5月开盘到现在，西派尊府在广州南沙区成交金额、销售单价、销售总价创造了“三冠王”。
另一方面，西派尊府还上演了“越卖越贵”的涨价型销冠。在整个行业都在“以价换量”背景下，西派尊府在广州创造了少有的“边卖边涨价”的热销神盘！
即西派尊府开创了一种 “坚持不随主流降价，坚持不以价换量，且开盘后竟然多次涨价、上演“越卖越贵”的豪宅戏码”，整个过程可谓惊心动魄。
其三，出色圈层营销是底牌。
据说本土中介考虑到西派尊府售价2倍于同类型产品，担忧客户抗性较大而不愿或不敢与西派尊府进行中介渠道合作，这情有可原。
而西派尊府项目团队则是凭借自建渠道，高举高打，凭借独树一帜的圈层运营，每周一个小活动，每月一个大活动，最终实现了多维度南沙销冠王的硬核业绩的同时，又神奇创造了“超低费效比”的营销专业力！
花的少，卖得多，卖得快……央企的“既要又要还要”，这家央企
做到了！
4 “双标杆”豪宅中铁建年度代表作+南沙豪宅的代表作广州“西派尊府”一亮相，就卓尔不凡。
它，既是中国铁建地产豪宅的年度代表作；又是在伪豪宅盛行的广州南沙区域首个真正意义上的纯粹顶豪，是广州南沙前所未有的封面作品。
堪称“双标杆豪宅”！
凭什么是中铁建年度代表作？
凭什么是当地销冠？
凭什么价格还能逆势走高？
凭什么是广州南沙真正意义上的顶豪封面作品？
老潘总结下来，今天真正城市顶豪需要兼顾四大TOP级产品力。
即顶级的地段、TOP级城市资源、顶级圈层以及顶级产品力。
在上一个10年，房企做到一、两个TOP级特质就可称之为豪宅；但在如今普遍改善、极卷品质的新时代，敢言城市顶豪者，必须四大特质
缺一不可！
价值力1顶级地段与TOP级城市资源的占有豪宅很多，但塔尖豪宅并不多！
有人说，唯有超级城市的豪宅，才有资格称塔尖豪宅；更进一步讲，即使身在超级城市，也不是所有豪宅都叫塔尖。
更纯粹讲，一座超级城市往往只有一座塔尖豪宅！
西派尊府，应该是广州南沙的2024年度“塔尖豪宅”！
真正塔尖豪宅，顶级产品力是必然的，但更重要的源于超级城市、顶级地段和TOP级城市资源的占用，后者才是塔尖豪宅真正的价值“底牌”！
西派尊府所承载的资源，放眼整个南沙，是“万里挑一”的存在！
其一，身处一线城市广州的“世界级”板块，甚至是期望值最高板块！
房地产也好，顶豪也罢，做的就是“预期”！
南沙，在广州是一种TOP级预期的存在。
南沙的存在感，不仅是广州“副中心”，广州“双核”，而是“中国面向世界”的
国家门面区域！
正如官方所披露——
南沙，是中国面向世界、体现中国气派的粤港澳大湾区的“城市客厅”！
众所周知，粤港澳湾区与美国旧金山湾区、纽约湾区、日本东京湾区并称为全球四大湾区，而南沙，地理上占据“湾区C位”，战略上更是湾区“城市客厅”高占位……这种国家级，世界级的C位，势必诞生国家级的“黑马区位”。
而中铁建西派尊府，正好坐落于这个黑马区域的“焦点”位置！
南沙新区，国家级的超级规划
其二，南沙的焦点，无疑是中国首个国际金融岛即南沙横沥岛，未来横沥岛，将承接整个粤港澳大湾区金融枢纽的重要职能。
不要小看国际金融岛的板块价值。
从纽约“华尔街”到伦敦“金融城”，从香港中环IFC到上海陆家嘴金融中心……多极的世界金融中心，无一不汇聚全球资源，也顺理成章催生出世界级顶豪。
中铁建西派尊府，雄踞横沥岛国际金融岛“岛尖”之位，一副君临天下既视感！
同在岛尖的是广州乃至整个湾区的超级金融地标——即国际金融论坛（IFF）永久会址。
围绕着IFF论坛，广州期货交易中心（建设中）、金融博览园（规划中）、粤港澳大湾区商业银行（规划中）、南沙之心（规划中）、粤港澳保险中心（规划中）......几乎所有的大手笔金融配套与高端金融服务业都高密度布局于此……显然，西派尊府所处的国际金融岛，无疑将成为广州未来面向世界竞争“国际化金融城市”的新名片。
中国首个国际金融岛南沙横沥岛的建成效果图
占据顶级地段和TOP级城市资源还不够，稀缺性，唯一性是顶豪的前提！
西派尊府的唯一性，正是南沙国际金融岛岛尖最后一块住宅用地，也是未来唯一一块住宅用地，极度稀缺性的同时，西派尊府作为顶豪，也势必率先且最大化坐享“金融岛红利、产业红利、区位红利”的资源辐射。
正如中央24年定调：中国货币政策将从稳健改为“适度宽松”，财政政策也会更为积极，那么，2025年，2026年势必是中国的“放水”大年。在这样一个明牌趋势下，不少高净值人群开始将“城市塔尖顶豪”作为抵御贬值，防通胀，促进资产保值增值的“硬通货”而纷纷出手！
据西派尊府操盘手介绍，目前超过50%的购房者都源于对中国货币贬值的预期，源于对西派尊府作为城市稀缺顶豪的存在、作为资产硬通货潜质而积极出手！
事实上，豪宅市场受经济下行干扰较少，尽管2024年楼市起伏，救市不断，但西派尊府的顶豪目标客群，连续半年到访量、成交量却是一直“恒定”的存在，这也是真顶豪的独立行情！
全球看也如此。
莱坊数据显示，顶豪在全球经济下行下依旧走出独立行情。比如2023年全球100个城市就有80个城市豪宅房价，反而与上一年持平或增长。
同样，2024年上半年，克而瑞发现北京、上海等典型5城豪宅价格与历史高点对比后，发现有近20%豪宅价格不降反升。
价值力2 顶级景观：“三江交汇”的稀缺巨幕江景全球顶豪，几乎都在售卖“天际线”！
放眼世界，全球TOP级豪宅，很多都坐落于江河之畔的超级CBD。
比如伦敦海德公园1号，到纽约曼哈顿的ONE57、Central Park Tower，再到中国最先单价破10万+的上海汤臣一品，都是坐拥陆家嘴CBD头排，直面100年滔滔黄浦江东流。
汤臣一品：直面百年滔滔黄浦江
土地有价，江景无价，同样在广州，“云山珠水”、以江为贵”历来是广州豪宅的标配，而广州豪宅进入南沙时间后，西派尊府对广州江景资源的占有与获得感，达到了“极致占用、舍我其谁”的地步！
首先，西派尊府奢藏了广州“三江交汇”的稀缺巨幕江景。
站在西派尊府宽绰阳台上，一幅恢弘画卷就在眼前铺开，目之所及是罕见的“三江交汇”的巨幕超自然大景。
“三江交汇”的稀缺巨幕江景
反过来，在西派尊府，看三江交汇是超级自然大景，而在西派尊府外，自身又成为横沥岛岛尖风景的重要一部分。对此，西派尊府自身特地打造约80-100-150m递进地标天际线。
黄昏下，夕阳漫天，西派尊府与IFF交相辉映，建筑的线条勾勒出一幅金黄色的城市画作。
你在窗外是风景，窗外看你亦是风景
其二，西派的无敌景观与视野体验，堪称
“天赋一半、人造一半”！
都知道，广州并不缺“江”，不同的是，西派尊府天赋江景更具稀缺性。
一方面，西派尊府自身的一线江景远胜其他顶豪二线江景。对比之下，类似滨江豪宅，临江都在100米之外，而西派尊府只有60米，堪称“一线望江”。
西派尊府主卧：正南60米望江
另一方面，西派尊府是“100%南向”望江，这比北向或是其他朝向的江景视野，更大气，更是极致风水的存在！
其三、引江入户，中铁建通过优化单体和户型设计，最大化放大江海景观价值！
一方面，约13米长、2.4米宽、层高3.3米的的超长朗阔尺度，中铁建让户外的壮美江景全方位如巨幕般呈现在眼前。
另一方面，江景入户，西派尊府通过打造以“客厅社交区+景观阳台”使用面积近140平米的超尺度的“LDKB”一体化空间，实现了功能区的跨界无界融合，这一尺度的融合在整个广州顶豪圈堪称TOP3的存在！
一眼江平阔，天地入襟怀，站在自家至尊阳台，静赏
江天一色！
西派尊府纯南向临江望江
地段是豪宅的起点，产品则是豪宅的高点。
今天，产品力时代，每家房企都在谈论自家产品力优秀，也都获奖无数，那么，西派尊府，产品力又强在何处？
老潘觉得有3点是可以论证的。
其一，中铁建在产品品质上，对同行堪称“降维打击”！
今天的开发商，无论是家电，建筑业、纺织业、制造业等跨界进入，还是几十年专注房地产开发的专业开发商，但相对中铁建而言，品质的“底盘”，都不在一个量级！
中铁建地产，隶属于中国铁建，其母公司源于“热血筑路”的中国铁道兵，到如今驰骋世界500强的央企工程巨擘，这也意味着，中国铁建地产，相当于在用“世界级”工程级别标准来造房子，这也是中铁建与其他开发商的本质区别！
正是因为过硬的品质领先，中铁建地产形成了“品质标杆”和“价格标杆”，无论是新房的品牌溢价还是后期的二手房房价，都远超同片区其他同类项目。
业主们经常感叹：买中铁建房子，买得是保障，买的是安全，买得是升值！
而在豪宅战场的西派豪宅系而言
看得见的奢华是西派的脸面
而看不见的卓越工程品质细节则是豪宅的里子。
在品质内核方面，西派系拥有13项国家专利，其打造的“1890”精工体系，独创24道工序、98个施工管控节点、3重交房环测，成为业界和业主心中高端品质的代名词！
西派尊府的品质力
其二、西派系不仅仅是品质做好，更重要的是产品做对。
如何产品做对？
第一是客户导向，第二是市场导向。
客户导向对中铁建不是一句口号，比如中国铁建在做户型设计时就与其他房企大不同，往往是先通过大量客户调研居住痛点，描摹业主需求，演练生活场景，再根据生活场景进行户型优化和匹配，以此真正做到“客户导向”的户型设计。
市场导向是“西派豪宅系”高去化，热销的关键策略。比如中铁建抓住南沙市场刚需改善产品严重过剩，但300平米以上顶级改善不足的供求失衡，打造了370平米的超大户型。
应该说，顶豪市场的供小于求也带来西派尊府的户型稀缺性。
整个24年广州300平以上大平层供应量只有112套，这在全市占比里仅约0.2%，显然是“供不应求”状态，这也导致西派尊府在开盘热销之后，凭借遥遥领先的地段资源和产品力，加上卖一套就少一套的稀缺性，最终西派尊府成为广州可能唯一一个开盘之后销售单价越来越贵，持续涨价的现象级神盘！
其三、非大师不携手，保证了西派尊府奢宅的品味与质感，但更关键的是产品力细节的拿捏与惊艳！
西派尊府，非大师不携手
比如以奢石沁润的西派尊府，犹如身临艺术博物馆。
对此，中铁建全球甄选“香格里拉翡翠、芬迪白、古驰黑、铂金钻”等多种珍稀奢石，在墙面、地面分别采用意大利极品石材迪加尔灰与太古黑金，以精湛工艺毫米级细节呈现，是不动声色的
艺术流淌！
走进西派尊府，犹如身临艺术博物馆
比如在室内不起眼的墙线设计，亦是西派尊府的匠心绽放。
对此，西派尊府整个空间墙线，非常注重线条的极奢质感，且又与智能开关面板颜色、整个门框颜色保持了一体化融合设计，同时墙线自身又借鉴宾利设计手法，匠心采用精致的沟边工艺，整个精工细节体现了西派尊府的极奢质感！
同样，西派尊府极致追求关注业主的居住体验。比如整个房价的光源色温都保持在3500K聚光区间，整个光束缓缓聚焦到中间，这是 设计团队根据国内外 50 多个五星级酒店的色温效果体验评测后的最佳选择。打造一个非常有温度的空间。
价值力4 买顶豪就是买圈层：打造南沙顶级圈层生活方式圈层及圈层活动，是高端阶层身份的标识。
斯坦福研究中心报告指出——人的财富，12.5%来自知识，87.5%来自圈层关系。
今天的圈层社交越来越受上流社会的追捧，比如巴菲特晚宴，每年都有商界大佬出天价竞拍；同样，马云的夜宴总是汇集无数国际名流。
今天的豪宅，产品硬件是次要，更重要的是“资源与圈层”！
正如《胡润百富》创刊人胡润所言：“十年前，富豪们买楼关注的是地段和品牌，如今，他们开始高度关注圈层。”
在打造南沙顶级圈层生活方式上，西派尊府全方位发力！
首先，中铁建西派尊府认为：“优质的社区不止于建筑，而是通过顶级建筑将一群志同道合的人汇集在一起。因此中铁建运营了“西派荟”这一精英圈层俱乐部。包括知名企业创始人、企业家、还有受邀入会的各国驻各地总领事、各领域领袖及翘楚，形成了优质的会员群体基础。”
其次，圈层运营是关键。
每一座豪宅的背后，都是一个塔尖人士的圈层。
而真正豪宅圈层生活的打造，需要有高端资源调配能力 以及运营水平的长期续航能力。
在西派尊府，圈层运营，既是服务塔尖人士的至尊服务，也是西派尊府持续高到访、高去化的营销之道。
在中铁建看来，圈层“服务+运营”，本身就是最好的营销！
一方面，高端圈层需要既私密又贴合身份的社交场地， 也因此，西派尊府斥资1个亿，打造了“星级酒店级别”的广州南湾区地标级会所，整体引入宝格丽设计灵感，由内而外散发着高奢质感！
南沙地标级会所
另一方面，长期续航的圈层运营是西派尊府的招牌活动。
每周一个小活动
每月一场大活动
每季度一次大型品宣活动
西派尊府从开盘到现在半年里，持续链接高端圈层资源，实现西派尊府与“豪车、红酒、雪茄、高尔夫”等奢侈品牌的跨界联盟，同时，在“西派荟”基础上升级【尊享】服务，不定期举办艺术展、读书会、金融讲座等铸成高知圈层交流体系。
三五好友，红酒端杯，临江而望，谈论间，高阶认知涌现！
西派尊府形成南沙区域内最高售价，也正是由他的圈层决定。
根本上是由市场决定的价值！
小 结如果说广州代表作是“侨鑫汇悦台”，深圳代表作是“深圳湾壹号”，上海是“汤臣一品”，那今天的南沙代表作是什么？
答案正是“西派尊府”。
