文|潘永堂
产品定制
地产行业较少见
但其他行业多有“成熟模式”！
保时捷，作为享誉全球的顶尖汽车品牌，其定制部门可以根据车主喜好和需求提供专属个性化定制方案。从车漆、轮胎、座椅、盾徽、缝线甚至车门踏板的字样，都可以一一定制。
红领服饰，中国服装定制领域的领头羊，强大的智能系统可将1套西装的打版时间从传统的“一整天”缩短至仅仅“20 秒”；同时，红领210 名员工一天可生产超过2000 套个性化品质服装！
一对一，按需定制，应该说，产品定制可有效解决产品供给过剩的销售难题。
这对当下房地产市场新房严重过剩、去化率只有30%的房企而言，显然是雪中送炭！
Part 1 江苏，打响“买房个人定制”第一枪！定制地产，在地产圈一直“雷声大，雨点小”。
过去10多年，房地产营销一线“定制地产”口号噱头不断，同时也有类似C2B的ELAB模式、景瑞定制地产、建业君临大院等率先探路定制玩法。但整体而言，房地产“定制”依旧处于零星试点探路阶段，没有形成批量或是规模化的产品定制和批量交付。
这也正常，因为过去几十年“一房难求”的时代，房子定制缺乏市场必要性。但在如今房地产库存过剩、客户需求不足时，定制地产则开始成为产品创新的突破口！
就在10月，江苏打响了“买房个人定制”的全国第一枪。
首先，政策“官宣了”。
江苏南通10月发布全国首个“定制地产”落地支持政策，明确商品住宅定制化包括“定制化建筑、定制化户型、定制化装修”。
而在随后11月南通就落地了一宗土地用于“定制地产”试点，竞拍完成后，央企招商地产成为南通定制地产首个“吃螃蟹者”。
全国首个“定制地产”落地支持政策
其次，模式“打通了”。
作为大地产产业链领域的“独角兽”艾佳生活，也在11月宣告打通了中国房地产“前端个性化产品定制与后端批量产业化交付”的全链条定制地产模式。
专业的事专业人来做，这也意味着国内在定制地产上有了专业的平台服务商！
其三，项目落地了，市场卖爆了。
率先吃定制地产创新螃蟹的是两家民营房企。
就在2024年，艾佳生活分别与南京高端住宅GARDEN 19｜贤坤花园、南京河西鼎豪伟星长江之歌合作开发“定制好房子”，客户倍感神奇积极参与的同时，最终产品也实现了“热销”。
比如11月贤坤花园开盘不到一周时间，项目去化近80%，且成为南京近2年河西区域唯一一个“开盘无优惠”的高端项目。
“政策、市场、企业”三方势力汇聚，2024年中国定制地产终于在江苏多地率先落地了！
Part 2 定制地产的双难点，艾佳攻克了十几年前，美国刮过一场个性化营销的思潮 ——“一对一营销”（One to one marketing），被誉为营销史上第三次革命；
但在老潘看来，没有一对一的产品定制，空有一对一营销，也是竹篮打水！
而产品模式整体来看大概有三类：即
标准化模式、差异化模式及“定制化”模式。
应该说，工业化时代，标准化大行其道，但在眼下产品普遍过剩时代，产品“差异化，定制化”开始成为创新方向。但工业化的弊端在于一条流水线很难做出两种或多种产品类别，这就形成一个商业化落地的矛盾，即
“要定制，就不能量产；要量产，就不能定制！”
尤其对房地产行业而言，要想前端客户个性化需求的产品规划、设计、配置一一细节落地，这是第一个难点，毕竟众口难调；而后端能否大规模按时按质交付众多个性化产品，则是第二大难点！
十年磨一剑，被王石点评“要么神话，要么笑话”的独角兽企业艾佳生活，在掌舵人陈俊带领下，终于破局了定制地产“两大难关”。
不仅是破双关，艾佳生活，更是系统打造了定制地产一套生态平台模式。
1套成品房陈俊坦言：“10万亿+的房地产行业虽然是中国第一大行业，但却是一个半成熟的行业”。
首先，买几百元新衣服洗了就能穿，买10多万新能源车充电了就能开，但买几百万新房却不能马上住，核心因为今天中国开发商交付给购房者的是一个“不成熟的半成品”，无论是毛坯房抑或是精装房，都无法实现真正的拎包入住。
其次，半成品，其实并非房地产“标配”，欧美、日本等大多都是成品房，比如美国、日本都是典型成品房交付，且装修硬装甚至软装还可以提前私人定制，而且交房当天拎包就可以开火入住！
其三，中国没有成品房，但成品房各个模块却是专业的，比如开发商擅长“建房”，装企擅长精致硬装，家电商擅长全屋智能……但问题在于这些模块却是离散的，且彼此协作低效。
立志打造“成品房”的陈俊反问：
“能不能有一家公司，真正站在消费者立场，从毛坯房开始，提供设计、监理、硬装、软装、软饰、甚至家电等一站式的整合服务，让消费者拿房当天就能在家开火做饭呢？”
2014年陈俊出任中城联盟第八任轮值主席，经过对行业十多年的观察与思考，提出了地产3.0概念，并在王石、胡葆森的鼓励支持下，亲自下场，于是，艾佳生活诞生了！
艾佳生活创始人兼董事长陈俊
今天的艾佳，是行业第一个提出“硬装+软装+软饰+电器”整装交付的平台型企业！
艾佳生活DR智能家装设计定制系统
不仅仅是出图，艾佳智慧定制系统还形成了2大突破。
其一、相应设计采购施工一体化打通了。即通过一键生产深化设计完全BIM化，就可以自动形成相应的采购清单，施工清单，而且客户需要支付的标准化造价也自动生产。
其二、购房者并不专业，但艾佳定制实现了“大师DNA源设计+客户DIY二次定制”的创新。
即购房者可以根据自己的需求在大师源设计基础上进行适度微调DIY，让标准化与个性化无缝融合，大到空间风格，小到沙发款式皆可一键替换，同时个性化配置实时渲染、3D展示、实时报价，让定制过程一目了然又兼顾价格考量。
在这个模块，艾佳有一个魔术环节：设计版权化。
即好房子“美靠设计”，但真正的设计大师，普通百姓既接触不到也付不起费用，对此艾佳通过“设计版权化”让普通家庭也能享受大师设计。
举个例子，巴尔扎克写本优秀小说，如果只卖给一个人，那可能售价几百万；但如果小说版权化后，可以全球书店卖给全世界的人，那么巴尔扎克再精彩的内容也只需收取几十元——这就是大师设计版权化的效果！
就在艾佳生活与南京伟星合作的“长江之歌”高端项目上，项目方邀约被媒体誉为“中国最成功的80后设计师”、“青年设计师领袖”的黄全等三位设计大师进行高端设计并“版权化”。
南京·伟星长江之歌
经过“版权化”后，一方面更多家庭和对美好生活有强烈追求的人，就可以用极小的成本享受设计大师的专业成果。另一方面，版权化后，也让设计大师更愿意投入更多精力和心血去设计“令人心动”的设计作品，以此最大化发挥经济价值。
就在艾佳生活APP上，只要设计方案被用户采纳，那么，艾佳平台就会自动与设计大师结算相应版权费！
交付产业化：打造好房子批量交付的“富士康”！如何集中交付几万套甚至十几万套个性化成品房？这是个“行业级”难题。
艾佳的解题答案是“非象科技”。
艾佳联手数字建筑平台服务商“广联达”，打造家装交付领域的“富士康”——非象科技，在其26年数字建筑领域的积累上，利用元宇宙技术实现了“数字化BIM+产业工人”，打造“大规模、高品质、个性化”的家装交付基础设施。
目前已实现设计图一键生成施工图，显著提高深化设计师的建模效率；智能调度、施工排程系统，大幅提升组织效率和过程管控能力；打造自有产业工人队伍，有效保障履约交付质量。
好比苹果专注产品设计和创新，而做手机则交给富士康。
Part 3 定制项目的落地实操艾佳把定制地产模式打“通关”了！
早年，在建业的大力支持下，艾佳在河南实现了“热启动”。截止目前，艾佳已经与主流头部房企万科、中海、华发等展开了全面合作。
而在2024年，艾佳生活和南京本土民营房企中堃置业战略联手，在GARDEN 19｜贤坤花园项目上推出“定制精装，成品房交付”产品创新模式。
南京·GARDEN 19｜贤坤花园
即客户可基于家庭需求一户一定制，分别从“户型定制、风格定制、配置定制和细节定制”四个维度层层定制，最终做到定制好房子“风格由人、丰俭由人”。
四重定制也意味着无数定制个性方案。
即形成“N个户型”X“ N种风格”X“N种配置” X“N个细节”的组合式定制化交标，这在理论上可以形成“上万种”定制化个性方案，这在南京是首个定制地产模式。
一户一定制，把选择给到购房者，把压力给到开发者，贤坤花园的这一创举，注定是南京楼市乃至中国房地产发展史上一个里程碑！
那今天我们就来看看，南京首个定制地产模式是怎么玩的？
首先是户型定制.
即GARDEN 19｜贤坤花园项目属于低密高端项目，面积段只有198平米和252平米两种，可以灵活调整房间数量、空间格局与功能布局，基本可以个性打造2房~5房的不同居住方案。
以252㎡户型为例，仅这个户型艾佳就能定制10多种不同平面布局。
GARDEN 19｜贤坤花园
其次是装修风格定制。
该定制项目还是先入为主邀请两位著名设计大师，分别打造了国际极简风、东方度假风两种展示样板间，而在这两种基础风格上，客户还可以结合自己的偏好进行DIY微调，最终既好看，又实用。
第三，是配置定制.
该定制核心从“收纳空间、卫浴空间、高端厨电、智能家居”四大维度进行自由选搭。
比如，厨电是想用高端嘉格纳还是国内头部品牌方太厨卫?对这个问题，全凭业主喜欢勾选即可。
同时在客户单选之外，由于艾佳和开发商都可以发挥平台集采优势，因此，在满足客户个性化需求同时还可以拥有更低的采购成本。
最后，是细节定制。
细节更多体现贤坤花园项目“以人为本”和居住“人性化”的用心良苦。
比如厨房的橱柜高度可以根据业主及家人的身高数据进行“匹配性”调整。
同样，项目可以测量业主及家人身体数据，并深入调研家中现有物品数量和收纳习惯，最终做出合适业主生活习惯的收纳定制柜！
综合来看，在这次252面积定制方案中，一个户型可以定制10多种不同布局，再结合装修风格、配置、细节等个性化选择，最终可供客户选择的个性化方案
近1000种！
Part4 定制地产：星星之火定制地产，虽然任重道远，但在2024年却迎来定制地产的落地元年！
这核心在于定制地产在2024年终于“天时、地利、人和”终于三者齐聚了。
首先，定制地产“天时”到了。
这源于行业背景和市场之变，即2024年房地产已经进入高库存时代，即同质化、千户一面的房子开始过剩，而好房子又不足，而所谓真正好房子，其实不该由开发商去定义，而是开发商与客户共创，真正打造客户需求的定制匹配好房子，而后者才是好房子的灵魂。
其次，人和——即房地产行业出现了定制地产的专业供应商。
这个服务商的领导者是艾佳生活。
艾佳是国内大家居行业中唯一的“独兽企业”(估值10亿美金)，同时也是国内第一家实现“硬装+软装+软饰+电器”整装一体大规模成品房交付的企业。同时也因其独特创新领先的平台模式，艾佳先后获得达晨财智、正和岛基金、天图投资、IDG资本等国内国际一线机构投资。
其三，地利——即江苏打响了“买房个人定制”的第一枪！
2016年政府工作报告中提出的鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产。
2024年，为加速构建房地产发展新模式，更好满足人民群众多样化住房需求，南通市政府在2024年10月出台支持商品住宅定制化建设的政策文件《关于支持商品住宅开展定制化建设的通知》。
同时，为更好支持房企开展住宅“定制化建设”，南通在规划报建、图纸设计审查、质量监管验收等方面给予政策支持，比如建设单位预留区块允许单独办理建设工程规划许可和规划核实。
而目前江苏省住建厅，也正在以南通试点经验为基础，准备出台适用于全省的商品住宅定制化建设的政策。
天时，地利、人和，铸就了艾佳与中堃置业和伟星房产两家优秀民营房企的合作。
同时从GARDEN 19｜贤坤花园的超高去化率和近乎售罄日光表现看，定制地产，已不是一个概念，而是一个趋势，是定制时代的真正到来。另一方面，江苏政府支持“毛坯报验、精装定制交付”也走在全国前列！
小 结应该说，2024年是中国定制地产的元年！
但任何新物种爆发，都需要历经一个曲折的过程。
今天的中国定制地产，即使有了政策、市场、企业多维度发力，有了天时、地利、人和的各方力量汇聚，但定制地产蓬勃发展，依旧“任重而道远”。
但不可否认的是，民营房企往往是行业创新突围、定制地产快速响应的先锋！
陈俊表示：“一方面，民营房企大多比较扁平化，在定制地产宏观维度决策效率、决策边界相对更快、更灵活；另一方面，民企跨部门协同效率也更高，比如在产品定制设计环节，民营房企往往可以迅速整合“营销、成本、工程”跨部门快速沟通、联合作战。”
也因此，艾佳生活拟定向全国优秀创新房企伸出橄榄枝，希望携手开创中国定制地产的“新篇章”！
