房地产市场评论
文|潘永堂
1
11月房地产数据，悲喜交加
统计局今天发布11月房地产数据，老潘看了一下，整体“有悲有喜”。
“喜”的是“代表当下行情冷热”的销售额指标已连续2月“边际改善”。
即926救市效果还凑合，比517昙花一现好些，市场已连续10月，11月销量改善，而12月大概率继续翘尾走高。等于说
4季度，房地产会打出一个翻身仗！
“悲”的是“代表房企对未来态度”的房企投资和新开工面积继续处于“冰冷”低位，且还在继续“下探”。
如果说销售代表当下，那投资和新开工则代表房企对未来的信心。
显然，926这一轮救市，虽然10月，11月销售在“正向反馈”，但房企并没加大投资和加大新开工面积，这说明
哪怕销售回稳，哪怕政策护市，但房企们，此刻依旧对未来信心不足。
2
24年，楼市竟还有9.5万亿
很多人说统计局数据也不绝对准，但这并不妨碍它是一个参考。
比如今天公布的2024年1~11月新建商品房销售额是8.51万亿。
乍一看8.51万亿，老潘还是很诧异。
第一感觉是今年这么差，但数据还是蛮漂亮的。
事实上，老潘在6月曾预测并发表24年楼市销售在9万亿左右。
2024年房地产销售额9万亿 | 潘永堂
而当下统计局最新前11月数据都到了8.51万亿，今年全年预计9.5万亿。
不过这也正常，毕竟926这一轮房地产救市还是超预期的，可谓救市工具箱“应出尽出”。在如此猛烈救市下，24年达到9.5万亿左右，也就可以理解了。
把统计局数据一拉通，近3个月全国楼市销售数据分别是
6.89万亿、7.69万亿、8.51万亿。
这意味着10月销售8000亿，11月销售8200亿。
而按照近5年房企年底业绩冲刺效应，预计12月将在0.9~1万亿左右。算下来，2024年全年预计在9.5万亿左右。
对比之下，即使销售低迷的2023年，12月依旧环比11月增长20.8%！
近5年房地产12月翘尾效应很鲜明
而2024年12月会如何？
一则考虑到12月9日政治局经济会议通稿对2025年国家超级救市、稳楼市稳股市的“决心”和“预期”，再考虑到1月春节很多刚需购房者会考虑到一年忙到尾也会赶在过年前买房，所以乐观估计不排除24年实现单月1万亿~1.2万亿。
应该说，12月的129政治局经济会议发挥了很好的“二次刺激效应”。
以中指院12月第49周、50周（即12月1日~12月14日）销售数据看，49周全国30城新房成交面积环比下降28.7%，而50周即（12月8日到14日）则因为129政治局超预期会议，又开始环比增长10.8%。
3
这轮楼市已“腰斩”，不得不保！
一旦2024年全年是9.5万亿，对比2021年18.2万亿，22年13.3万亿，23年11.7万亿，这意味着房地产在2024年继续实现了
近20%（18.8%）的跌幅。
这也意味着这一轮2021年开启的下跌，房地产4年已真正“腰斩”！
即从21年18.2万亿腰斩到24年的9.5万亿。
4
2024年是低开高走，25年也将低开
回首2024年，房地产上演的“低开高走”的波浪曲线。
整体一季度开局走低，二季度因517适度托底小拉升；三季度又继续下探，四季度则因926年大救市实现了“大拉升”，全年看整体形成“低开高走”的态势。
那么2025年将是一个什么样的走势了？
2025年走势如何，其实取决于一系列关联变量的表现。目前看来，2025年不容乐观。老潘甚至认为，2025年应该比2024年更难！
整体看，决定2025年房地产走势因素颇多，比如有楼市2025年供需关系状态，2025年政策预期和落地程度、2024年房地产投资和新开工情况，2025年经济和老百姓收入就业边际改善的情况等等。
5
24年去库存：雷声大、雨点小
高库存依旧是25年楼市回稳第一拦路虎
高库存，意味着供远大于需。
眼下据测算2024年10月，中国广义库存去化周期已从2023年年底的3.5年上涨到了如今的3.8年。
比如今天统计局官宣，截止24年11月末，商品房待售面积7.32亿平方米，同比增长12.1%。这个数据挺让老潘捉急的。
老潘拉几个数据你就知道问题的严峻性了。
对比之下，2023年12月末，全国库存6.7亿平。而2024年2月，商品房库存一下上升到7.6亿平米，达到历史最高点，这也直接刺激了中央再次正式“库存”问题，也相应给出“3000亿、中央收储、收购商品房”等一系列去库存举措，但问题是这一系列举措，雷声大，雨点小！
比如截止24年9月，库存依旧高达7.3亿平米。
比如截止24年11月，库存依旧是7.3亿平米！
这等于忙活了中央与地方主导的去库存弄了大半年，结果全国总库存几乎没怎么“消”！而且即使有10月，11月2个月新房销售加速去化拉升的基础上。
这7.3亿平米还只是狭义库存，比如克而瑞数据，如今2024年整个开工未建成且未售的中期库存竟高达67亿平米。等于说，仅这个开工未建成未售的库存就够7年去化了，而且这还未谈及原始土地储备以及严控增量部分。
由此可见，去库存是个超级大难题！
而25年这个库存问题，显然没法短期解决，即使25年大手笔收储，但总量看楼市依旧整体处于库存高压状态！所以在这样一个背景下，25年房地产开局很难“高开”，房价很难显著上涨！
为啥？理由很简单。
你想想，一个库存严重过剩，产能严重过剩的行业凭什么会价格涨起来？
6
数据说话：房企们对2025年依旧信心不足！
高库存是个超级难题，也是长期战役。
而在另一个维度我们也看到房企们即使10月、11月销售回稳，但房企投资和新开工依旧下行，这就可以“理解了”。
其一、截止24年11月，房屋新开工面积67308万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积48989万平方米，下降23.1%。
其二，截止1—11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%！
显然，房企们，对2025年依旧信心不足！
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头部房企24年拿地相对2023年跌幅超50%
应该说23年，24年房企新投资，新拿地其实对应的流速、利润率都还不错，这是头部房企共同的认知。但问题是，哪怕是中海华润保利如今在10月，11月都在拿地踩油门，但头部央企24年依旧相当于23年同期的50%左右。
头部房企拿地相对2023年跌幅超50%
同时2024年住宅新开工基本近20年的历史最低位。
比如2019年住宅新开工面积是16.7亿平米，而24年前11月才4.9亿平米。这意味着2024年几乎是2019年住宅新开工的零头都不到！
全局看，2024房地产住宅新开工已经回到20年前，即2003年、2004年住宅新开工量级！
新房去化率会远远高于库存去化率，甚至高出一倍。比如新房去化率在50%~60%，而库存去化率则在20%~30%左右。这一点在龙湖、绿城的新拿地和库存去化率可以鲜明看到。
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2025年楼市回稳
“任重”是肯定，道“远不远”看救市力
库存的高企，房企投资拿地的大收缩，住宅新开工面积的近20年最低，这意味着2025年开局，房企们依旧是“去库存、卖老房子”为主。
这显然，销量挑战巨大。
不过好在2025年的政治局会议的更加积极有为的宏观政策，更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及加强超常规逆周期调节的“高预期”大招，但问题是加上特朗普2025年1月的就任总统后的“开年见面礼”，加上眼下老百姓就业收入并没有任何边际改善的迹象……所以，这也注定
2025年的中国楼市依旧将在 “多空双边艰难拉扯与博弈”！
所以，回稳之路，任重道远。
“任重”，肯定是的，但道“远不远”，核心就看政府是否“用力和加力”，眼下房企们基本已使不上多少劲了！
12，2025年房地产救市大招还多，比如继续降准、降息，北上深进一步松绑核心区，比如100万套城中村和危楼改造快速落地，比如中央收储收房的25年加速度，比如对房企融资2025年适度边际放松……一些房企也在积极备战。
不要小看这个100万套城中村与危楼改造的规模，这相当于“2万亿”的增量蛋糕，相当于2024年整个房地产销售额的20%，这意味着2025年、2026年城市更新，将是一块巨大的且即将到来的蛋糕。
对此，华润置地也出手了！
比如华润置地刚刚任命的新总裁徐荣，其背景就是规划专家，城市更新专家，政府关系。这也正是华润置地所看重的光环与资源，尤其是城市更新维度。
背靠大央企，加上一位政府出身、懂规划、懂城市更新的大佬出任地产掌门人。接下来，在城市更新业务上，华润置地要大显身手了！
海豚
一套房就能让一个家庭几十年最美好的青春都在为之努力供着，即荒唐又可怜，按现在的技术，住是很容易解决的问题，随便一块地就可以建设好几十层，一栋就可以解决上百户家庭居住问题，我们土地是非常充裕的，不信自己可以算一算，我敢说用不到1万平方公里土地就可以解决14亿人居住问题。形势早已巨变！现在把钱变成房容易，但是要把房变回钱可就难了。房价高对大家都不好（炒房客除外），最终买单的都是老百姓。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，所谓的房价都是虚数，要有人买你的房才行。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，不知道你转手要卖给谁，卖给有钱人？他们都有房等着卖呢。就算他们有改善需求，也会优先考虑买一手新房，而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵，房价都跌了土地不跌吗？不肯卖？爱卖不卖，不卖拉倒，别以为大家不知道，卖地是来钱最快的，也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力。（现在对于买房的人不用急，有钱随时想买哪里都行。不管你拥有什么，只要你没钱，你就寸步难行。有钱才能真正享受世界。）