1-7月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少4家，百亿房企51家，较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为16771.2亿元，权益销售面积为9210.6万平方米。

什么意思呢？

就是房子卖不出去了。

如此下去，开发商压力就会很大，因为开发成本是有利息支出的，如果周期很长的话，那么就会面临资金中断的问题。

这里还要重点关注下，今年7个月以来，销售额同比下降40%多，这确实挺出人意外的。

虽然收窄了一点，可也还在下行趋势，就没起来过。

这就比较拉跨了。

有人问了，这个销售面积具体是怎么计算的？

销售额 = 销售单价×销售面积 或者 销售额 = 每套房屋平均价格×销售套数 。

1. 销售单价：即每平方米或每套房屋的销售价格。

2. 销售面积：包括已售出的房屋建筑面积。

3. 销售套数：统计已售出的房屋套数，再乘以每套房屋的平均价格。

那房地产价格是不也在下行呢？

这个问题，很多人一直很关注。

关注的点无非就是，房子还会不会跌。

看来房子这个问题，确实属于一个热门话题，其实这里面也说明一个很大的问题：

老百姓的财产无非就是两类：

1️⃣是房子。

2️⃣是储蓄。

全国70城的城市价格就不说了，来说说北上广深一线城市的房价：

从图中可以看出，到7月份，房价一直都处于下行空间。

这下行的陡峭的势头一点都没有得到缓解呀。

这就麻烦了。

连企稳的迹象都没有。

另外还有一个很关键的，香港私人住宅也一样下降，可以得出，香港的房价也还在下行。

也就是说：

北上广深港，这些超级一线城市的房价一直在下跌中！

其实这个问题的核心原因就是：

居民部门的杠杆再也加不上去了。翻译过来就是，没钱买房了！

居民杠杆率是一个很关键的一个指标。

居民杠杆率是指居民部门的债务与国内生产总值（GDP）之比，用于衡量居民部门的债务负担和经济稳定性。

公式就是：居民杠杆率 = 居民总负债 / GDP

从2009年开始，我们国家的居民杠杆率从20%左右上升到2016年的40%左右。

这里要说明的一点，2016年是一个重要的时间点，因为这一年经济其实很差，但最后棚改货币化变成了经济向好的导火线。

当然，有好处，肯定就有坏处。

1. 棚改货币化的定义棚改货币化是指通过向棚户区居民发放现金补偿，而不是提供实物住房，让他们在市场上自由选择购买商品房。这一政策旨在加快棚户区改造进程，同时帮助消化房地产市场的库存。

2. 2016年棚改货币化的背景2016年之前，中国的房地产市场存在严重的库存积压问题，尤其是在三四线城市。为了解决这个问题，政府推出了棚改货币化政策。

还能再来一波棚改货币化吗？答案是不能。

还是这个公式，居民杠杆率 = 居民总负债 / GDP

这里面的比例关系我相信大家都看得懂。

如今，居民总负债已经达到了天花板。从国际上各大国家的数据来看，中国约 70%的居民杠杆率比例已接近发达国家水平。

过去房地产行业的快速发展在推动经济增长的同时，也带来了诸如居民债务攀升、金融系统风险积聚等问题。

而地方政府在土地财政和基础设施建设等方面的投入，形成了规模可观的隐形债务。

这些债务问题若不能得到妥善处理和有效控制，可能会对经济的稳定和可持续发展构成潜在威胁。

说了那么多，房价如此下跌，造成资产价格下跌，随着时间的推移，就会造成居民负债表收缩。

房价下跌，多久可以起来呢？

从欧洲和美国、日本等国房价暴跌的情况来看：

基本上要10年之久！！！总跌幅将达60%。

后面即便经济复苏，也很难再有私人部门加杠杆了，那么房价想再上涨就会变得非常困难。

所以一般房价下跌也要经历三个阶段：

第一阶段是快速杀跌，通常跌掉30%；

第二阶段是阴跌还要跌去20%；

第三阶段是磨底，这个时间最长，通常会经历长达几年的时间，房价可能再下跌10%。

昨天收盘后，官方给出了一个劲爆的政策：说是要将常住人口城镇化率提升至70%。

很多人说，这下好了，房子又要涨了。

官方印发了深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划，明确提出常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。

目前，我们的城镇化率是66.16%。

可以说，现阶段已完成了90%了，这就说明，大部分人均已进城，只是说，还有一部分还没有完成的，要抓紧完成。

未来，抢人大战将会越来越激烈。

回来再说这个文件是什么意思呢？

我总结了这个会议的主要三点：

1️⃣是我国城镇化率每年以约 1 个点推进，每提高 1 个百分点能拉动超万亿元投资和近 2000 多亿元消费需求，未来继续推动城镇化将带动大规模投资和消费，能弥补市场通缩缺口和解决有效需求不足问题。

2️⃣是明确新型城镇化、设备更新改造、消费品以旧换新为财政投入方向，财政投入偏向民生领域，不再严格要求回报，项目方向敲定后落实速度将加快。

3️⃣是优化强化宏观政策，加大调控力度，狠抓已出台政策落实并研究推出增量政策。

很多人问，那房地产呢？

事实上，把城镇化率提升至 70%及以上，其重心更多在于医疗、教育以及各类配套设施等，主要聚焦于民生保障工作。而在房地产方面，不会再有任何具有刺激作用的政策。

昨天看到一个消息，郑州开始宣称不再对房地产市场的定价进行干预，这就可能致使房价有随意下跌的趋势。

特别是新房价格，可能会有显著的波动，很多新房价格也许会大幅向下调整。原因何在？

其实是国家准备收储，希望把价格压下来之后进行收储，然后用于出租。

也就是政府要压价格！

普通人呢，一定要明白，房地产已经大势所趋，一定要不要再把精力放在房地产上面了，重点未来还是要关注股权时代。



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