国家统计局发布了今年的第一份房价变化数据。我知道现在说房价上涨肯定是不符合“民意”的，毕竟大部分人依然觉得中国的房价，尤其是一、二线城市太高了，得再跌个30%乃至更多，才能让人满意。
不过，主观感受不能替代客观现实，咱们还是要以实际情况为准。更何况国家层面已屡次提出楼市要止跌回稳，在我们这，政策往往是决定事情最终走向的关键因素。
来看下2025年1月的房价变化。
国家统计局发布的全国70个大中城市住宅价格销售价格指数变动情况显示，一线城市房价继续回升，新房和二手房价格均环比上涨0.1%。
这里要着重提一下上海，作为本轮房价反弹的排头兵，上海的房价走势具有一定的导向性，所谓全国看一线、一线看上海。
新房方面，上海的房价就没有下跌过。你没看错，是从2022年以来就没有跌过，哪怕很多城市的房价已跌了不少，可上海的新房价格始终坚挺且稳步增长。2025年1月上海新房环比上涨0.6%、同比上涨5.6%便是最好的证明。
之所以如此主要有两个原因。
一是土地供给量有限，上海很早就开始限制住宅用地供应，特别是市区，这让上海新房长期处于供不应求的状态；二是一、二手房价格倒挂，长期以来同区位的新房价格反而比二手房便宜，即便上海二手房价格也跌了不少但相比新房依然较高，所以对新房的需求从来没有减少。
上海新房价格独树一帜，可以说是全国唯一，客观来上来说没有太大的参考意义，要观察房价走势得把更多的注意力放在二手房上。
和几乎所有城市一样，上海的二手房价格自2022年以来跌了不少，有些小区的均价相比最高峰跌掉了3成以上。
不过，随着去年9月和年底一系列楼市政策的出台，上海的二手房均价出现了不小的变化。我们还是看国家统计局发布的住宅变化情况，2025年1月上海二手房均价环比上涨0.4%。
这已经是自去年10月以来上海连续第四个月二手房价格上涨了，24年10月至12月分别环比上涨0.2%、0.4%和0.9%，这意味着今年1月的二手房均价相比去年10月已上涨了1.9%。
当然，与去年同期相比的增幅依然是负数，为下降2.3%。不过，和近期上海二手房最后一次环比下降的2024年9月相比，同比跌幅收窄了不少，当时同比下跌了7.6%。
此外，上海今年1月的二手房价格同比跌幅是统计局披露的70个城市里最少的，按此趋势发展下去将成为第一个二手房同比涨幅转正的城市。
以上海为代表的一线城市房价已初步“止跌回稳”了。另一方面，三线及以下城市的政策刺激效应开始减弱，或者说政策对这些城市的房价几乎就没起过多大的作用。
2025年1月，三线城市新房和二手房销售价格分别环比下降0.2%和0.4%，降幅相比上月并没有收窄。很难判断国内数量最多的三线及以下城市的房价什么时候能够“止跌回稳”，或者说到底还能不能“止跌回稳”了？
这个问题的答案还是要由市场和时间回答，但我个不太看好三线及以下城市的楼市。
房地产市场短期看政策、长期看人口。
目前，除了北上深外的政策基本上是能给都给了，难以期待除了一线外的其它城市还能拿出什么样的超级刺激措施来。因此，楼市的关键是看人口，这里说的人口不是指当地的新生人口，而是虹吸全国人口的能力。
上海、北京的生育率在全国范围内排倒数，可这不妨碍两座城市维持正的人口净流入，要不是为了控制人口规模而保留严格的落户规则，涌入京沪的年轻人早就“爆表”了。
人口净流入对绝大部分三线及以下城市而言是奢望，能确保当地的中青年劳动力不变少已经相当不错了。正是由于购买房产的主力人群不断外流，加上生育率下降导致新增加的购买力不足，中小城市的房地产市场很难逆转，也许这些地方的房子未来真的要变成不动产了，即缺乏流动性的财产。
国家统计局发布的房价变化数据印证了上面的分析。我们可以确定全国楼市已开始分化且会越来越明显，一线城市能够“止跌企稳”甚至核心地段的房子还会不断涨价，可三线及以下的楼市萧条依旧。对国家而言，在没法像以前那样实现全国普涨的现实下，只有强城、大城的楼市恢复并非难以接受。
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