前段时间，有不少房产中介、自媒体账号等在网络上“鼓吹”在海南农村合作建房可以办证，实现城里人下乡生活的“田园梦想”，这一消息也引发了社会的广泛关注。

就在近日，海南陵水县和东方市资规局相继发布有关农村合作建房的风险提示，指出在农村利用农民宅基地合作建房具有政策和法律风险：

在农村宅基地上合作建设的房屋，属于未缴纳土地出让金等费用，无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续的小产权房，不在政府部门对商品房的统一管理范围内。

小产权房在使用过程中如果遇到质量、公共设施维护等问题，其权利无法获得法律的保障。

农村宅基地按照法律规定，其地表上的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。

建设、销售、购买小产权房属政府严厉打击的行为，相关权益无法得到法律的保障，敬请广大群众注意相关风险。

根据目前农村宅基地利用政策，宅基地转让只能在村集体内部成员之间进行，且受让人还需要符合“一户一宅”原则，已有农房的农村居民也是不可以受让村内其他人的宅基地房屋的。

但是国家为了进一步深化农村宅基地制度改革，充分让闲置宅基地和农房利用起来，在一些试点地区把宅基地流转的范围扩大到农村集体之间，也就是外村人符合条件的可以流转到本村集体内的宅基地房使用。但是这只是一些试点地区才有的政策，这些地区一般也只局限于乡镇和县域内。

也就是城里人下乡购买宅基地这一原则束缚始终没有被打破，不管是在一般地区还是试点地区，我国法律法规严格禁止城里人到农村购买农房或宅基地。

目前在一些农村“鼓吹”农村合作建房可以办证，比如咱们上文中提到的海南这一波网络操作，他们对实现途径和形式的解释是：

村集体或村民投入村集体建设用地或者宅基地入股，投资者出资金入股并签订合作建房协议，这样双方可以按照协议约定的权益，各自可以按比例获得合作建造房屋的使用权、经营权等权益。

这种合作建房的形式，在一些农村日益兴起。这一方面解决了农村宅基地和房屋的闲置问题，另一方面也增加了农民的土地收益，可谓一举两得。但是，这种途径真的这么美好吗？

这种途径看似很美好，但是却已经突破了国家土地政策。因为城里人或城市资本与农村居民合作建房，也获得了一定比重的宅基地使用权。要知道农村土地归集体所有，使用权只有是集体内部成员才有资格获得。这样让集体外的人员或团体获得宅基地使用权，这是与目前的农村宅基地利用政策相悖的。

根据海南这两个地区发布的信息可以看出，农村宅基地上合作建设的房屋属于共有产权，共同共有的不动产各共有人不能单独办理抵押、转让登记。根据相关法律规定，不能办理房屋国有土地使用权分割登记和农村宅基地上合作建房的都无法办理不动产权证书。

如果遇到一些有关房屋所有权益及宅基地使用权益的问题，国家只会承认村民的实际权益，土地或房屋受让者的相关权利将无法获得法律的保障。

其实还有一类合作建房是允许的，这种形式不是土地或房屋买卖，而是一种租赁。这种形式与土地买卖最大的区别就是租赁期限不得超过20年。

土地的使用权依旧是村民自己的，而城里人或城市资本可以通过资金入股的形式合作建房，用于搞农家乐、民宿、乡村旅游等，也可以用来自住。当然，对农村的旧房可以改建，也可以拆了重建。只不过土地的使用权依旧是原村民的，城里人参与房屋建设获得的只是房屋的20年内的租赁权限。

也就是说这种形式的合作建房，房屋的产权属村民。对入股投入资金的城里人来说，合作建好的房对自己来说属于租赁性质，合作建好的房屋并不能办理转移登记。

有些人热切盼着在土地制度改革过程中国家放开对农村土地利用的管控，在一些不良媒体的鼓噪下，将目光纷纷投向农村的小产权房，期待着解冻转正。

此次海南两地明确，不管是集体建设用地还是村民的宅基地，对外出售的小产权房不能纳入对商品房统一管理的范围内，遇到纠纷相关权益也无法得到法律切实承认和保障。

这也对社会上一些“鼓吹”小产权房转正的声音再一次泼上一盆冷水。毕竟土地相关管理法律在那，只要这些法律法规不改变，对农村小产权房的法律地位和权益确认将永远不会改变。

此次海南这两地对农村合作建房提出风险预警，既是对现有农村宅基地政策的重要重申，也是对目前农村宅基地利用乱象的正本清源。农村宅基地始终姓“农”，不允许“迈出”农村，这是宅基地制度改革坚守的原则。而农村小产权房将依旧“解冻”无望，是国家打击治理的对象，私下交易相关权益无法得到法律的保障，这一点是咱们应该注意的。