文/乐居财经 邓鑫妮

太阳西沉，三三两两的游人裹紧大衣从海边往回走，身后有飞鸟一掠而过。冬日的阿卡小镇多了几分宁静，远远看着被雪覆盖的海滩像是缠了一条银带子。

阿卡小镇是荣盛康旅打造的康养度假地产项目，坐落在中国最美海岸之一的北戴河新区黄金海岸，碧海蓝天，绿植掩映。

荣盛康旅是荣盛发展的子公司，随着各地项目落地，催生了一批度假村物业管理公司，盛行旅居生活服务（河北）有限公司（简称“盛行旅居生活服务”）就是其中之一。

日前，荣万家（02146.HK）表示将收购盛行旅居生活服务77%股权，对价4535万元，转让方为秦皇岛荣盛房地产开发，由荣盛康旅直接持股99%。

这已然构成了一笔关联交易，买卖双方都是荣盛发展旗下公司。荣万家由荣盛发展拥有62.64%权益，而秦皇岛荣盛房地产开发是荣盛发展的附属公司。

近期，物企收购关联方资产的情况并不少见，背后的原因往往指向关联地产的流动性问题。荣万家表示，这笔收购对自身多业态发展有利，不过是否有更深层次的作用还未可知。

去年末的电话会议上，荣盛发展曾表示将出售荣万家部分资产，随后荣万家的股份多次被冻结，被执行人均为荣盛发展。

“增肥”后出售

荣万家直言，“收购事项将多样化本集团管理的物业类型，并将目标公司在度假区物业服务的服务团队及经验融入本集团，从而提高本集团提供物业管理服务的能力。”

不过，其并未全盘接收盛行旅居生活服务的股份。股份转让完成后，盛行旅居生活服务将由荣万家持股77%，秦皇岛荣盛房地产开发持股23%，此前目标公司由后者100%持有。

秦皇岛荣盛房地产开发出售盛行旅居生活服务或许早有预谋，出售前，标的公司内外一变，更改了企业名称，增加注册资本，还被塞入了多家子公司。

盛行旅居生活服务“增肥”后再被出售。8月的最后一天，其注册资本由50万元增至500万元，涨幅900%。在这之前的5月份，其名称从“秦皇岛浩瑞物业服务有限公司”变更为“盛行旅居生活服务（河北）有限公司”。而在6月-8月期间，又新增投资包括盛行旅居生活服务（邢台）在内的6家公司，持股均为100%。

值得一提的是，过去两年盛行旅居生活服务的利润并不稳定，2020年其税后净利润约为57.7万元，2021年却亏损320万元。然而，填充资产后的效果立竿见影，前八个月净利润约为505万元，几乎是2020年的9倍。

盛行旅居生活服务成立于2014年，对外投资7家公司。截至2022年8月31日，经审核资产总额约为8200万元，截至10月末，其在管楼面面积约为120万平方米。

单从规模来看，这笔收购带来的规模助益并不算多。截至2022年6月30日，荣万家在管面积7140万平方米，合约建筑面积9700万平方米。

然而荣万家期内营收和净利润双双下滑，收入总额10.64亿元，同比降低约17.6%；净利润1.81亿元，同比减少约26.7%。

24条股权冻结信息

荣万家受荣盛发展的影响颇深，在人事布局中尤为明显。年内，荣万家两次财务总监变动，接任者均来自荣盛发展，此外总经理换防也听从调遣。

正因为双方联系紧密，荣盛发展的资本动作更易引起荣万家波动。12月19日，荣万家报收2.61港元/股，年初至今股价跌近45%，下行趋势明显。

7月20日晚，荣万家宣布由隆小康接替王志卫担任公司财务总监，同时隆小康还被委任为公司副总经理。王志卫任职时间还不到半年，就同样被荣盛发展派来的隆小康顶替。

而就在这之前的一个月，刘勇罡先后辞去了执行董事和总经理职务，接过他总经理职务的刘红霞，此前是荣盛发展人力信息中心的总经理。

7月11日，停牌三个多月的荣万家复牌，同时还带来了那份迟到已久的2021年年报，停牌原因正与财报延迟有关。

摊开这份业绩报表，荣万家收款难题被摆在眼前。截至2021年12月31日，荣万家的贸易应收款项约为13.95亿元，较2020年同期的6.8亿元，激增约105%。

荣万家解释道：“主要由于本集团业务扩张后收入增加，而客户结款速率并未同步加快。”

与此同时，荣万家业务高度依赖母公司，在管面积97.7%来自荣盛集团。荣盛发展债务问题显现，收款压力转嫁到荣万家身上。2022年中期，荣万家贸易应收款15.82亿元，应收账款坏账计提比例7.65%，2021年坏账计提6.44%。

去年12月，荣盛发展曾召开一次电话会议，就7.8亿美元债交换要约事项与投资人进行交流。会议中，荣盛发展称公司设置了一个特定资产包来支持相关美元债的兑付，其中就包括荣万家的部分资产。

今年2月，荣万家股权被河南省濮阳市华龙区人民法院执行冻结，被执行人为荣盛发展。企查查显示，荣万家自身已有24条股权冻结信息。