老黄埔楼市，好戏连台。没有最卷，只有更卷！

11月1日，广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块，即南岗将军山地块，正式挂牌出让，将于12月2日竞拍。

此次出让地块包含四部分：住宅用地、服务设施用地、中小学用地、一类工业用地，总用地面积5.6万方，计容总建面12.6万方（不含学校和服务设施用地）。

其中，住宅用地总建面约9.53万方，容积率2.81，限高150米，预计为47层左右的超高住宅，预估货量800套+。

别看就这么丁点货，但只是冰山一角。

需要注意，整个将军山改造项目共规划7块住宅用地（含商住），占地23.9公顷，总建筑面积约84万平方米，预估货量8000套左右。

此次上架的货量，仅为十分之一。意味着控规范围内，未来三五年会有源源不断的住宅用地入市。

首期地块起拍价8.5亿，剔除3.09万平回迁+5149平配建，折合楼面价9482元/平。

对标周边一二手价格，这个楼面价是比较笋的。

按一般2倍地价的销售价格，2万/平是盈利线，2.5万-3万/平利润丰厚。

对标黄埔东路南侧的黄埔新城3万-3.6万/平，将军山项目具有较大的价格优势。

01|得房率可做到130%

将军山项目最大的亮点倒不在于地块本身，而是出让条件对户型设计的约定：

鼓励采用“大阳台”设计，阳台、入户花园、飘窗等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算。

也就是说，将军山项目的新房赠送面积，理论上可以做到130%。

这有可能是黄埔区首个得房率突破120%-130%的新规产品，所谓第四代住宅。

意味着，比目前流行的第三代新规户型得房率100%，还要多20%-30%；

比第二代户型（目前次新房）得房率92%-95%，大约多35%。

得房率130%的杀伤力有多大？

假设以上三类户型，证载面积均为100平，总价不变（300万）情况下，则各自的单价分别为：

四代户型：300万÷130平=2.3万/平

三代户型：300万÷100平=3.0万/平

二代户型：300万÷95平=3.15万/平

二代和三代的价差还不是很明显，但四代户型与前两代户型的差别，就相当刺眼了。

将军山项目如果能实现130%的得房率，再加上几乎“白菜价”的地价，只需跟对手盘价格齐平，再把学校搞定，赢面基本也就定了。

多提一嘴，卷得房率的背后，其实是一盘大棋：

在不降地价稳住土地财政的前提下，通过户型迭代升级，提高得房率这种曲线方式降房价，让新韭菜有获得感，从而刺激房地产市场的消费需求，以此实现有效救市。

四代户型如此背刺老业主，会不会大面积铺开？

我觉得不会。毕竟是药三分毒。这玩意搞多了，也会反噬，扰乱市场正常秩序，严重破坏市场预期。不仅背刺仍在售的上代存量房源，也会加剧市场观望等待情绪，贻误良机。

02|错位的改善盘？

遗憾的是，出让条件对项目产品的定位——

应采用改善户型设计，100平方以上户型占比不低于80%，140平以上户型占比不低于40%。

照此比例，则此次挂牌地块供货量800套+中，140平以上户型320套，100-140平区间320套，100平以内户型仅160套。

按时下流行的新规户型面积段和房型粗略估算，预计该地块116平以上的四至五房户型，占比达到50%-60%。

这个比例远远高于旁边的头号对手黄埔新城。

理论上来讲，120%-130%的高得房率，放在改善大面积户型上，更容易出彩。

但问题是，整个地块条件及其周边环境，并不适合做改善产品。

这个地方是啥环境，没点逼数么？

西边油库，北边物流园和高速压境，南边几个老破旧小区环绕，大货车全天跑的两条主干道——开发大道和黄埔东路两侧夹击，外围工厂、码头、堆场遥遥相望。

片区控规范围内，也没多少绿意。

当然，开发商通过优化设计，像黄埔新城那样，可以把小区营造得像个花园。

但外部环境，恐怕就有心无力了。

这种内外反差的环境，可能业主住进去后，会有这样的体感：

走在小区内，满眼绿意，就像游逛一个大公园；但上到高楼层，开窗远眺俯瞰，可能则是第三世界。

另外，改善大户型即便价格不往高里卖，总价的门槛也是比较高的。

这就对潜在的客群，带来很大的压力，实际上自我压缩了目标市场的容量。

结果可能是：预算低的刚需客摸不着，预算相对宽裕的改善客，又对周边环境有抗性。

基于周边环境因素，如果开发商务实一点，不以130%得房率飘飘然，在产品定位和户型面积段设计上，料想步子不会迈得太大。

否则，我真的担心会扯到蛋。

03|产住融合大城

看将军山片区控规，一类工业用地占比高达近一半。

会不会工业围城？不明真相的吃瓜群众难免心生疑惑。

这点倒不必担心。工业用地并不必然产生污染。关键得看产业定位和业态如何。

一类工业用地基本不会对居住和公共设施有什么干扰和污染。

特别是“工业上楼”方兴未艾的今天，“上楼”的产业一般为能耗低、污染低，生产工业流程相对简单的轻型产业。

这种工业业态，基本是以总部办公、研发试验为主，轻型生产为辅。

简单讲，就是搞孵化器。而且会是升级版的孵化园区，类似宏仁长改造地块开发的云岭城项目。

整体规划来看，将军山项目将是一个超大型的“产住一体化”大城。

除了常见的住宅小区公服配套，比如学校、社区商业、卫生服务中心、党群服务中心、图书馆分馆、公园绿地等等。

更重要的是，项目规划了全链条的产业孵化体系，包括孵化器、工业大楼、企业独栋（商务办公、公寓、酒店）、研发大厦，匹配企业全生命周期。

今年5月，将军山片区首期产业园项目——粤港澳大湾区数创园启动区已正式动工。

园区占地约近4万平方米，计划总投资超8亿元，预计引进企业50家以上，涉及通讯技术、大数据、物联网平台、智能装备等多个领域。

说白了，将军山项目不是一个传统的产业园，而是一个涵盖多功能、多业态的产住融合一体的大社区。

这种产住融合的模式，在黄埔已有先例。

比如云埔火村片区以开发区企业加速器、纳金科技园等为代表的产业园区扎堆集聚。

同时，片区内规划了万科东荟城、合生中央城、时代春树里等住宅小区，成为周边庞大产业人口的“容器”。

而扎堆的产业园，其中大大小小的科创公司，又为周边小区提供源源不断的购买力。

此外，基于住宅开发速度一般快于产业园区，前期通过住宅开发，并围绕开发大道配置主题公园、教育配套和便民设施，能在短时间内改善城市面貌。

产业与住宅，形成了良性互动，高度依存的关系。

所以，从这个角度来看将军山改造项目，如后续产业规划和招商引资成功，对于片区住宅项目的“反哺”，是值得期待的。

根据规划，将军山片区分三期开发建设。首期项目建设完成后，二期开发将遵循组团式演进原则向东部延展，进一步完善教育设施和生活配套设施。

三期则进一步补足城市配套功能，并着重与周边开发板块进行链接。

04|央国企联手开发？

值得注意的是，将军山首期大湾区数创园项目，由黄埔区属国企科学城集团与中交城市投资控股有限公司共同开发。

其中，中交城投是央企、世界500强中国交通建设集团（简称“中交集团”）的城市综合开发运营专业投资平台。

目前已在9省（区）20城落地投资项目超70个，总合同额超过5000亿元，完成投资额、实现利润、总资产、净资产快速增长，在中交集团经营业绩考核中实现“7连A”。

近两年，旧改深度调整期，中交集团成为重仓黄埔的旧改开发商之一。目前，中交四航局已接手了老黄埔片区的珠江村旧改。

不过，珠江村体量小，仅1000多套货量，货值规模有限。

土储庞大的将军山项目，对于有实力的开发商而言，无疑是一块诱人的蛋糕。

中交城投作为将军山产业园区的合作方，是否进一步深度开发住宅，静待一个月后谜底揭晓。