好的，今天聊聊万科。本周开局万科港股两天跌去10%，22万科06债券大跌36%，原因来自周末传言万科与新华资产100亿元的债务展期谈判被拒。 一时间暴雷猜想四起，没有任何实锤的情况下资本市场用脚投票，比较要命的是近几年这些票还投的挺准。此前万科的一些举动已经引发不好猜测，七宝广场这么好的资产，估值70亿能作50亿折价卖掉，泊寓亏钱经营这么多年，去年终于盈利了现在也在卖股权。这些都难保资本市场不担心万科的现金流问题。

雷不雷不知道，但是万科的日子确实不好过，这点是肯定的。不过也是正确的废话，房企这几年谁能好过呢？今年一二月份top100房企销量直接腰斩，去年情况已经够差了，今年还能腰斩。好比过去每年能卖1000套房子，你想着现在再差卖个500套不过分吧，结果发现只能卖250套。投资地产的资金都傻了，这个时候才意识到房地产这个行业无论是投资需求还是刚需基本都是买涨不买跌的，如今房价越跌，需求越少。

在这之中万科到底做错了什么呢？好像也没有。2017年万科的自由现金流高达730亿，紧接着第二年他就预测行业将迎寒冬，并提出“活下去”的口号。在繁荣期未雨绸缪已算脚踏实地，此后万科确实开始降低扩张速度。2020年之后，万科的自由现金流开始由正转负，这两年房子卖不动，资金难以回收，很多房地产企业没钱就没办法偿还银行贷款与企业债券，硬还不起像碧桂园就直接躺平了。

另外，房地产行业在出清后头部份额集中的逻辑暂时没有得到体现。去年top100房企的市场份额是34%，甚至比2022还低了4个百分点；这两年恒大融创和碧桂园的倒下所腾出来的空间似乎也没被头部几家接纳，今年前两个月top20房企的销量同样是腰斩。那这些空间去哪儿了么？其实无非就是需求暂时缺口了，行业集中这个逻辑是长期性的，只要行业触底企稳，未来还是有显现的空间。

有人会问，万科账上有1000亿现金流，有息负债也就511亿，为什么债务紧张呢？有一种看法是账上那些钱未必都动的了，因为这1000多亿现金是合并报表的，归属于母公司的也就260亿元而已。这种看法其实经不起推敲，欠钱是整个集团欠，难道还钱只让母公司还吗？万科母公司的货币资金向来就这么些，但不可否认的是现今面临的压力确实比前几年大多了，2018、19、21年有息负债占母公司货币资金的比例超过了100%，去年三季度甚至接近200%。

负债紧张的本质还是行业状况严峻，债务这个东西，如果大家都不急着催你还，甚至能展期，那就还行，但如果大家都急了呢？行业好时。你这个公司是值钱的，如果你有3000亿债务但公司资产估价4000亿，没人会催你还债甚至还愿意再借给你一点。但一旦行业下行呢？现在你的资产只值2000亿 ，1000亿，资不抵债，那债主们就会急着要你还钱了。这不是万科一家的问题，是每一家的烦恼，央企国企好一点，大家觉得有托底，但民企就像恒大碧桂园融创那样，到最后可能这没人管你死活。万科港股没有直接爆炸式大跌个百分之几十，也算是市场给深国资委面子了。

另外还有个风险就是，市场和消息面的纷纷扰扰对于金融企业的影响是很大的。金融行业杠杆普遍较高，而无论是借贷融资还是债务期限，这些都与企业的信誉和形象处处挂钩。股票熊了几年跌去8成，债券日内暴跌四成，评级机构不待见，舆论等着你暴雷。所谓墙倒众人推，谁敢给你借钱？谁能给你展期？就算原本没问题都得弄出问题来了。所以金融企业是有义务去维护市值波动和市场反馈的，从这点来看万科做的并不好。保利作为央企还抄底回购呢，万科管理层似乎并不在乎这些，辟谣也不积极。新华资管是辟谣了，但万科你要不要看看他辟了个啥玩意儿，牛头不对马嘴，反而加重了舆论的疑虑。

结论而言，目前万科不确定性较大，算是下跌途中的飞刀。地产行业业绩仍未触底，有些公司活是肯定能活，但苟活跟活的好还是有区别。目前地产能投的逻辑无非就是赌这个行业未来元气恢复后总量不下滑太多，然后央国企垄断，活下来的这些继续分红继续舞。说实话这个狭窄的逻辑基本上也框死了能投的标的就那么几家，地产这种充分甚至提前反应利空的行业还真就是哪个跌的最少哪个就最安全，跟别的行业完全不一样。

我在34、28和18块都曾参与过万科，每次都被心中的不确定性割肉劝退。对于我这种大部分持仓股几年不变的人来说，在万科上的交易算是少有的浮躁了。房地产这个行业很容易看懂，就是皮包生意嘛；政策也很容易看懂，紧绷和宽松都有迹可循；甚至市场也容易看懂，A股的尿性这么多年了没变过。但即便如此还是免不了被割，有的时候对于估值和行业逻辑的朴素思考真的会把一些复杂的问题过于简单化，而这一切放在市场化程度不高的环境里就显得处处致命了。也算是一种反思，所以从两年前开始我的所有地产股持仓就只剩保利了，至于为什么非要留个地产股呢？ 低仓位、分散策略、以及对于这么长时间形成逻辑的最后的倔强吧，我愿意见证到最后。今天就聊到这里，祝大家投资顺利！