这些天的楼市信息确实够多,可以用眼花缭乱来形容。大家之所以还有较大分歧,主要是信息有利好的,也有不利的,但如果要判断出一个结果的话,到底哪一方面最终会占据上风?还是需要理性、综合分析,从而得出客观的预判趋势。本文尝试着简要分析一下,希望对你有所帮助。
具体数据就不说了,我们看一下各线城市的趋势。全国无论是新房,还是二手房,均出现一个月比一个月低的情况,二手房已经连续下降19个月,新房滞后一点,但也有5个月连续下跌,基本呈现新旧房共跌共振的趋势。
回顾数据发现,从2021年下半年开始,三四线城市楼市率先调整,接着是更高等级城市,现在我们看到的就是普跌态势。虽然我们一些人希望房价尽快企稳,但现实就是现实,开发商可以扛一扛,但二手房业主身体最诚实,有些小区房源近期的成交价放在你面前都不敢相信。
这里要特别提一下,很多人指望一线城市能带动一下其他等级城市的市场,以往确实也是这个逻辑,但我们知道,自9月份在一线城市执行“认房不认贷”以后,市场确实释放了一波需求,9、10月份数据确实也有企稳迹象,但到了11月,市场又恢复了沉寂。而且,像前段时间楼市恢复比较火热的上海,其郊区楼盘打折促销成了常态,许多项目的认购开始呈现下滑趋势,大部分项目去化率只有3到4成。
用一句话概括,在诸多刺激措施汇聚后,需求消化殆尽,市场又到了方向性选择的关键节点。
再来看看国家期望楼市向哪个方向发展?搞清这个问题很是关键。由于房子关系到国计民生,不可能让其自由发展,说到底,楼市还是一个政策市。国家期望楼市朝哪个方向发展,决定了相应的配套措施,大家一盘棋,就是为了实现这个目标。到目前为止,关于楼市方向,从官方媒体渠道有3种表述:
一是推动房地产市场健康平稳发展,这是近些年提到最多的表述,央行在11月9日发布区域金融运行报告时还在这样提。二是央媒经济时报在10月31日提到,一线城市楼市率先企稳,助力市场预期向好的方向发展。三是央媒中国经济网写了一篇文章,题为巩固房地产企稳回升还有哪些招?
那么,我们可从中读出,都提到一个“稳”字,说明这是决策层的共识,放在现阶段的楼市环境理解,自然不是楼市太火了要稳下来,而是楼市下滑趋势要止住,不能再跌了。不过,字里行间我们还读出一个信息,房地产市场健康平稳发展,放在任何阶段都合适,但现阶段,央媒更侧重,不但要稳,还要稳住后回升,突破点也说了,市场预期要好。即便临近年底,但最近却出了很多的楼市提振措施,目的就一个,先稳住楼市淡季,然后在明年需求突破回升。
看到我们这里应该能理解了为什么要这么做?谁都知道,绝对的平稳是不可能的,无论是股市还是楼市,横久必跌,只有把预期搞上去,做到稳中有升,才有稳定牌可打。
先抛答案,该用的招基本都用了。研究楼市的都应该知道,楼市两方的关切点有没有被关注到,这是辨别楼市“核心招”的关键。
开发商方面,就是债务、钱的问题。现在很少有听说房企债务暴雷的说法了,这个问题心知肚明,不是房企债务就没了,而是不追那么严了,到期该展期展期,该谈的谈,基本不会逼迫新的房企躺平暴雷。钱的问题,最近的信息大家也看到了,首批50家房企融资白名单将很快出炉,国家要对这些房企“输血”,让他们回归正常经营,消除他们的后顾之忧。当然,仅有这50家还不够,后面大概率还有其他房企被纳入进来。
购房者方面,同样也有钱的问题,对购房者而言,房贷利率从高点到现在,基本有2%的降幅,这个幅度确实挺大的,而且还对存量房贷利率进行下调,也有刺激新消费的目的。而且,各地在新购房、以旧换新方面发放补贴,以减轻购房者压力,刺激入市。此外,为了让更多购房者入市,一线城市和仅剩的几个二线城市在购房者资格也在逐步方面放松。像深圳一二套首付比例都从原来7、8成降到现在4成。在业内看来,其他几个一线城市很可能效仿,那么,这对一线城市的影响可以说是比较深远的。
由此看出,国家对最主要的楼市两方房企、购房者关切的问题都在着重解决,可以说是有的放矢。
楼市调整到现在,有一种预感越来越强烈了楼市走到现在,可以说是万事俱备只欠东风,就差预期和时间两个问题了,简单探讨一下。
在说这两个问题之前,先回答一下有网友关心的收入问题,认为没有收入,哪有钱买房呢?这个问题,其实是与经济紧密联系的,经济好坏确实决定着你的钱包鼓不鼓,有没有能力消费。老实说,这两年确实够难,无论是就业,还是收入,很多人都深有感受。但从现在的情况看,我们明年的经济有向好的趋势:
一方面是因为我们与老美坐下来谈,不能说一下就能谈出多少成果,但起码是开启了破冰之旅,后面应该还有更多的接触机会,为我们的经济发展营造良好外部环境。另一方面,我们的内生动力确实也在增强,最难的时候已经过去了,最新发布的上财报告显示,明年我们的经济将进一步企稳回升,意思起码是比今年好。这个没什么好说的,经济好了,就业机会多了,大家的收入也会增加,这对楼市消费是利好。
央媒关注楼市预期问题,可以说是说到点子上了。楼市一直有一个定律,无论房价有多高,只要认为后面还会涨,必然有更多人去买,无论房价跌到多低,但觉得后面还会跌,越跌越没人买,这就是楼市中的“买涨不买跌”定律。对现阶段而言,只要觉得房价不再跌了,必然有一波需求释放,如果觉得还有可能向上,又会持续刺激其他人购买。前面我们说了,现在楼市的提振措施该用的都用上了,现在需要的主要就是政策落地见效时间,在我看来,接下来基本遵循以下逻辑:
年底属于楼市淡季,可能还会有一些政策出台,比如此前有专家说的,年内可能还有降息降准,进一步降低购房成本,还有首套房、二套房首付比例进一步降低,还有购房限制的行政措施进一步放宽,以及其他出台过的措施进一步深化落地。这个还是要相信的,像杭州前一段时间放开限购,二手房交易就明显活跃起来了。
到了明年开春,结合楼市传统旺季时间,各城土拍率先打响,而被注入“新鲜血液”的房企,积极入市拿地补仓,有热点城市逐步出现土拍小高潮,进一步刺激市场。结合一线城市限购放宽、限价放开,市场成交热潮影响着其他城市,整体市场逐步呈现成交量快速上扬情形。
当然了,这个时候不要想着价格上升,只是新房、二手房更好卖了而已,房企主要还是以价换市场,二手房率先回暖的概率更大一些,主要是因为个人更容易受市场情绪影响,而房企则是以回笼资金为首要目标。
但到了下半年,随着楼市库存降低,一些城市达到供需平衡线,由于这些年土地流拍较多,保交付竣工交付的房子多,建的房子少,当市场回暖以后,随着以保值和投资为目的购房者入市,一些优质房企就有了收回折扣、提价的欲望,至于幅度和力度,还是要看区域、地段和品牌品质号召力。但需要说明的是,楼市库存较多区域,往往也是地段不好的区域,房企们可能还是以走量为主,价格上有起色的概率不大。
当然了,以上为一家之言,仅供探讨验证,不作为买卖房建议,感谢耐心看完。
就知道吹牛逼,在写这种文章的时候,到全国各地农村去看看,问问老百姓,他们的生活怎么样?
房地产砖家说房价不能降才有利于年青人奋斗赚大钱房子结婚,一套房3千万价码就合适了。
房子是商品,同样是消费品,卖不出去喊破天都没用。房子实际建造成本是非常低的。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,不降价他们拿什么买?房价下跌并不代表会损害房地产有关的企业,房价低会有更多人买得起房,房子卖得只会更多,买房后就会配置家私家电等,反而对于房地产有关的企业是一件好事。房价便宜了,老百姓不需要拿那么多钱买房,负债月供也会少,释放消费能力,从而带动其它产业,正所谓房价跌,百业兴,从此社会经济走入良性循环。房价下跌损害的只有卖地的人和炒房客。
很稳,买不起,卖不出,坐等农民工来买,高呼春天来了
你说的就像放个屁!
房价跌到普通上班族都能买得起房的时候,房企才能走向良性循环发展模式。否则,只有像休克和抢救的艰难爬行,这就是房企现状。
小编,光于,鸡简,个腥,乐居,凤凰,劝人买房丧尽天良,骗人买房死光爹娘,强迫买房全部死光。进入5月中旬,除虚假的报道涨价之外,各地房价继续下跌。一些中介关门了。一些中介又有人辞职了。
降首付能解决什么,我差的是首付吗?[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
住房土地回归到“居住本性”的时候,就是房地产“稳”住的时候!
谢谢您的指点
反正我看到成都二手房在贝壳上每天上架1千套左右,销售只有100多套,继续下跌是必然
这篇文章去年的你也够胆拿出来发,没看内容有月份吗?[呲牙笑]
装修佬先叫你七大姑八姨妈赶紧入手,买到赚到[呲牙笑]
除了降房价什么招数都不好使
工作都难找,还说买什么房呢?
买房成为消费品,没有了金融属性价格就差不多了
房子不降价! 所有一切都是要流氓