买房的和没买房的都在焦虑着

楼市传来一则重磅消息，多地将房贷首付比例下调至20%。消息一出，激起千浪。

道理很简单，“两成首付”只有在楼市“极寒”环境下才会出现，比如08年金融危机和15年的房地产库存危机，而现在，“两成利率”再现，是不是预示着，历史又要重演？经过仔细分析最后得到一个结论：手术刀式精准操控。过去的楼市喜欢“大涨大跌”，并不是因为炒房客在里面捣鬼，归根结底在于“用力过猛”。房价一跌，一揽子刺激政策出台，大小城市行情一起飞；房价涨过头了，大刀一挥冻结交易，要么生要么死。而手术刀，讲究的是慢慢来、稳准狠。从去年开始，每个城市的调控节奏和力度都开始不一样了，存在根本上的分化。整体上，先是降低公积金门槛，补贴鼓励，给楼市装上单缸发动机；紧接着放额度降利率，双缸；现在是降低首付比例，上了四个缸；如果还不行，可能会放开限购，上8缸。总之，“稳增长”是目的，“因城施策+循序渐进”是手段。“手术刀”型的调控政策放慢了楼市周期，最大的好处是：买房者有充分的时间对市场变化做出反应，而市场也不会像过去那样“大起大落”，让人心惊胆战。理解了这个，再来回头看首付比例下调到20%这件事情，就很简单了。

如果全国三四线城市的首付都降低到20%，楼市会火吗？大概率是不会！为什么？

多想想2015年吧，那时候楼市比现在都惨，利率和首付比例比现在都低，为什么没人买房？因为需求弱啊，库存像一座高山一样压着楼市。激励手段失效，最后只能通过棚改货币化强制启动楼市，把房子拆掉把钱塞给老百姓买房，才把2015年前的库存慢慢消化掉。从2018年到现在，三四线城市又积攒了新的库存，数据显示，截止到去年年底，三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米，在连续37个月同比增长的推动下，创下近5年的新高。

小城市的大涨行情不可能出现，即使再通过信贷刺激都无济于事，最多也就是稳住房价不下跌。事实证明，人口外流、产业落后，还要强制让房价上涨，最后只能落得一场空，一切事物的真相都要靠底层逻辑支撑。小城市楼市问题是多年积累的，一朝一夕解决不了，现在有“大库存”和“三大焦虑”对冲，提振行情难上加难，刚需特别着急就买，不着急就等。