楼市进入低谷之后，高房价又一次成了原罪。

双节期间正是房地产金九银十的销售黄金期，但武汉、惠州两地有房企却因降价促销，老业主不满，已售房子不是被收回就是退款。

特别是武汉这家房企，言辞恳切到让人觉得有点委屈：

在市场寒冬下，虽然降价促销不是企业求生存的唯一方式，但不让降，偿还债务都够呛，年底再付不出工程款，保交楼也困难。

后者更猛，这么大幅度的降价居然只换来13套成交！

结合两地房企的案例，“房价下降，楼市危机就能迎刃而解”的论调，似乎失去了意义。

事实上，降价看似好处不少，但房子降价后的销量往往不能如预期。对于购房者来说，买房就是一种投资和保值的方式，一旦实施降价，短期内可能会换来成交量上涨，但中长期来看，房价越跌，需求越萎缩，市场心态多是观望为主，毕竟谁也不知道今天降20%，明天会不会再降40%。

再者，降价行为也会遭到有房一族的抵制，并且可能采取一些维权行动，比如要求退房、退差价、索赔等。老百姓不买房，就意味着房企资金无法回笼。如此一来，本来资金链就紧张的开发商，就更难获得足够的资金去保障楼盘的开发建设了，出问题是迟早的事。

这就是一个恶性循环。

归根结底，接下来房地产最大的风险，已经不是房价和成交量能不能救起来的问题，而是房企风险！

日前，国际评级机构穆迪纷纷把中海宏洋、华润、越秀、绿城、保利、深业六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科企业（02202.HK）的评级列入下调观察名单。

下调展望评级，关系到一家房企在海外融资的难度，评级越低，融资难度越大。问题是，这已经不是第一次，从2021年下半年开始，穆迪便频繁下调上市房企评级或展望，尤其是当年10月，两天内一次性下调了近20家房企主体或债券评级。

彼时，被穆迪下调评级展望的主要是民营房企，但如今，评级下调的范围从民企扩大到头部央国企，万科、保利、中海均在列。据中国房地产报，被穆迪“狙击”的房地产相关央国企已经接近10家。

虽然说房地产在消泡沫、去杠杆的调整周期中，必然会出现债务违约爆发的现象，甚至有些企业在这一过程中会走向破产重整的境地。

但如果认为这是外资借机唱衰地产开发商，弱化房地产市场政策优化效果，其实是不少人没看懂内在的逻辑。

房企到底有多困难？更直白点说，救市救到现在，还没有足够强劲的复苏态势，以及购房者对房企极度缺乏信任，以致销售增长前景和盈利能力不断下降。

据克而瑞，1-9月TOP100房企销售操盘金额同比降低11%。

分季度来看，业绩规模均保持在历史低位，第三季度单季度业绩规模同比降低32.1%，明显低于第一、第二季度。

正如万科郁亮所言，当前市场整体处于胶着状态，显然跌过头了。目前，房企经营仍然十分艰难，据乐居财经统计，发布财报的170家房企中，89家录得营收增长，但同时录得净利润增长仅有31家房企。

盈亏情况上，共有90家实现了盈利，盈利总额为1038.23 亿元；而录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元，绝对值几乎是盈利总额的两倍。

眼下，核爆级救市还在进行当中，楼市大招不断，但从政策出台到落地，再到真正发挥效力，还需要一定的反应时间。但今年房企债务进一步出现恶化，恒大丢下2.4万亿债务，碧桂园启动境外债务重组，再联想到融创、蓝光、富力…

按这种态势走下去，暴雷的房企还会有。对于购房者来说，哪些房企还值得信赖？哪些风险要规避？

首先看拿地。当市场明显走向不好时，作为企业，通常都会减少和避免不必要的支出，所以很多人理所当然认为一家房企只要能买地，就说明资金流安全。

事实上，耍流氓式的房企同样存在，当然这也属于极个别现象。

相反，能拿出百亿资金到处拿地的，实力肯定要强得多。整体来看，开发商拿地货值、总价和建面都在减少，拿地金额上，最猛的还是保利、中海和华润，作为国央企的头部代表，基本上很多城市的土拍市场都能看到他们的身影。

其次是销售，但也越来越不准了。过去，谁家房子卖得好，卖得多，那实力肯定是得到大家的验证。而如今，这两者之间几乎没有必然联系了，因为隐藏在公开数据背后，可能有你我都填不满的债务窟窿。

比如恒大，前9月居然还卖了506.1亿，位列第18位，四季度再努力点，直逼前10不是梦。由此可见，恒大出事两年，尽管许老板进去了，全国仍存在不少未交付的项目，但人家凭借醇熟的销售手段，还能继续卖房。

所以，不能说房子卖得掉就没问题，看目前销售靠前的几位，大部分都是国字头，这也将是未来很长一段时间的销售趋势。

最后看融资。看一家房企有没有风险，资本会比我们知道的多。

据中指研究院数据，2023年9月房地产企业非银融资总额为349.3亿元，同比大幅下降51.1%，环比下降49.9%。行业非银融资平均利率为3.77%，同比上升0.25个百分点，环比上升0.42个百分点。

看到没，一方面房企融资额在不断下降，另一方面融资利率也在上调，说明现在金融机构（信托、私募等）对房地产行业不太看好，在不断的减少对房市的投资。

从典型房企的融资情况看，融资利率基本都在2.5%-4.5%，只有一条非常高。

黑牡丹，在9月份有一笔海外债融资，9.05亿元，利率高达6.95%。几乎是市场价两倍高的利率，你品，你细品。

房说君有话说，虽说现在大环境不明朗，但现在确实是难得的“好时候”，购房环境宽松，房价也挤去了不少泡沫，但回望从前，是不可能只靠大力复现奇迹的，接下来，房企风险，购房者的顾虑都不能忽略。

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