原创 刘博团队

12月的首个交易日，市场迎来一个重磅财经事件，作为“利率之锚”的中国10年期国债收益率跌破了2%，创出1.979%这一历史新低，为有纪录以来首次。

中国 30 年期国债收益率持续下探，首次降至日本30年期国债收益率之下。

这释放出非常重要的政策信号，意味着未来一段时间，中国继续降息的可能性大增。同时，这也暗示，为了应对特朗普上台后的关税冲击波，宏观政策还会继续“轰油门”。

这对于楼市将构成重要利好，有利于楼市持续回暖。

9月末以来，大城市楼市的热度能否延续，是萦绕在许多人心头的疑问。我们认为，当前正是买房的最佳时机。

01

最佳的买房时机来了

三大信号显示，最佳的买房时机，已来。

◆利率信号

或许有人会问：既然未来还要降息，为何买房不能再等等看？

原因很简单，因为中央的政策是面向全国，而一线楼市已经开始回暖。当未来利率达到这一波的最低点时，深圳楼市的最佳买点已经错过。

更何况，11月1日起，六大行存量房贷利率调整新机制正式落地，房贷利率重定价周期最短3个月，不必等一年。

这意味着，现在买房，即便明年再降息，我们也能够很快享受到低利率便利。

◆市场信号

10月，深圳全市新房住宅成交4153套，环比增加146.32%，二手房住宅成交6188套，环比增加91.73%。

11月，深圳新房住宅认购量9986套，预售网签8076套，加上现售总网签量近10000套；二手房录得量8500套，网签7125套，成为近4年的最高点，二手房连续2个月超过8000套“繁荣线”。

12月2日，深圳央企开发商激烈抢夺深圳湾畔的一宗商住用地，经过295轮竞价，最终成交价定格在185.12亿元，创下深圳近年来土地拍卖的最高纪录。

楼市成交数据和土拍动向，均反映出“聪明钱”在积极布局。低利率时代，市场冷热快速切换之际，作为深圳的刚需，不宜再等。

◆价格信号

深圳非核心区放开限购后，外地客户闻风而动，热点片区例如深圳北站、光明凤凰城等出现全国富人抢房现象，优质项目卖完即止。

核心片区楼盘价格开始止跌反弹，一些前期打折和让利慢慢缩水甚至取消，还有一些剩余房则源直接涨价……

例如光明区楼盘项目，12月初加推的同面积段户型相比10月首开时贵了约40万元，约12%涨幅，片区其他开发商也出现类似涨价情况。

2个月时间不到，新房价格出现上调，传递出明确信号，深圳房价已经触底反弹，市场态势发生了重大转变。

综上，一线城市核心片区住宅，看好就可以买了，普通人很难做到精准抄底，不做“等等族”才是明智的。

02

当我们把目光聚焦到深圳时，区域的选择便成为了关键问题。在一路向西发展的背景下，光明区无疑是值得重点关注的对象。

12月5日，由深圳市政府举办的光明科学城论坛盛大开幕，科研、教育、产业、资本各界大咖齐聚光明，共同探讨全球前沿科技，打造未来产业“风向标”。

谁能想到，曾经因畜牧业而闻名的光明，已经戴上了一顶“科学皇冠”，变身为大湾区综合性国家科学中心的主要承载区，特产从牛奶、乳鸽升级成了飞行汽车、智能机器人和先进医疗器械。

大量具有引领意义的新技术、新产品、新方向，在光明科学城诞生，这是时代赋予光明的使命。

在科技竞争成为重塑国际格局关键变量、各国围绕科技主导权的争夺愈发激烈的当下，科技创新已上升为国家重要的发展战略。

国家正在将前所未有的资源倾斜到科技创新领域，包括财政拨款、税收减免、土地政策倾斜、上市融资便利等。

从综合性国家科学中心到国际科技创新中心之一，位于香港—深圳—广州创新集群关键位置的光明科学城，无疑最有资格来承载这些资源。

这里，科技创新要素最密集——24个重大科技创新载体相继落户，鹏城云脑III、超算二期设施为科技创新提供了强大的算力和数据支持，深圳理工大学、中山大学深圳校区、深圳医科院等形成了丰富的科研力量。

产业创新和转化最便利——全国首个生物制造领域国家产业创新中心以及多个产业创新中心，支持战略性新兴产业发展。

最强大脑“浓度”最高——集聚了50余支院士团队、各领域高层次人才超2700人、科研院所人才超7000人，人才总量超18万人。

金融活水灌溉体系最完善——建立“引导基金+产业基金+科学城母基金+种子基金+市场化基金”全生命周期基金体系，覆盖“0→1→10→100”全过程创新链条。

与世界接轨、和国家未来发展同频共振的光明区，不仅为创新策源提供不竭动力，还在全球科技和产业竞争中找到坚实支撑：

人工智能、新材料、高端医疗器械、生物医药、智能传感器等千亿产业逐渐浮出水面，集聚百亿元级企业9家、上市公司35家、专精特新“小巨人”企业86家、专精特新中小企业884家、规模以上工业企业1955家、国家高新技术企业2151家。

当科学家和企业家碰撞出巨大化学反应，光明也展现出了极为广阔的发展前景。

自2018年以来，光明的GDP实现了六年55.6%的显著增长。今年前三季度经济“成绩单”显示，光明区地区生产总值为1185.8亿元，同比增8.0%，增速位列全市本土10区第一，领跑整个广东省经济增速。

过去13年，光明的人口规模激增超过140%，成深圳人口增长最快的区。

在国务院最新批复的《深圳市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，光明被委以重任，站在了全新的起点之上。

本次国土空间总体规划确定了深圳12个功能中心和12个功能节点，其中，功能中心的级别比功能节点更高一层。

光明中心被单独列出来，与南山中心、福田中心等并列，成为全市型功能中心，这意味着光明将朝着具有强大辐射力和综合服务力的复合中心进阶，未来的整体竞争力和区域影响力将更上层楼。

从买房的角度看，光明区经济发展强劲，人口增长快速，尤其是高素质人才大量流入，住房需求和投资信心倍增，将持续带动房产市场繁荣。

03

半城烟火半城园

在光明的各个区域里，能担当“半城烟火半城园”这一美名的，当属凤凰城片区。

去过光明凤凰城的人，都会不自觉爱上这里，一边是高楼林立的繁华商圈，吃喝玩乐购，充满烟火气，一边是绿意盎然的湿地公园，波光潋滟，碧水清如练，让人放松。

新城公园，来源：光明区政府官网

凤凰城片区的繁华与宁静，由何而来？

摊开光明科学城规划图可见，从北部至南，依次是装置集聚区，大院大所和大科学装置集中布局在这一带，肩负着基础研究和人才培育的重任；

中部为“乐活城区”，旨在打造宜居的生活服务中心；

位于南部的凤凰城片区，定位为产业转化区，是科学成果转化、创新创业的集中地，这为片区繁华埋下了种子。

好风凭借力，2022年，凤凰城又拥有了“光明中央商务区”全新定位，自然清新的艺术气息随之扑面而来。

文化艺术中心、美术馆、科学馆、蓝鲸世界等光明TOP级配套逐渐成型，新城公园、虹桥公园、百花公园等湿地公园举步可达，共同构造出一个集文艺、康养、科技于一体的高品质现代生活样本。

光明文化艺术中心，来源：光明区政府官网

这还不够，与光明其他片区相比，凤凰城片区还多了一层综合交通枢纽优势，高铁光明城站就设在这里。

现代社会，谁把握流量入口，谁就获得发展先机。

凭借高铁、地铁、轨道交通多线交汇优势，区域性总部经济、高端服务、创新研发、文化创意等多元业态纷纷在凤凰城落地开花结果，助力片区经济节节攀高。

据统计，凤凰城所在的产业转化区，贡献了光明区70%-80%的GDP，上市公司密度约为1.13，上市企业100%为科技创新型企业，这一密度甚至超越了南山区。

展望未来，号称“深圳科创中轴线”的13号线从南山穿山越岭而来，带来更多人流、信息流、资金流，他们都将自然而然地汇聚在凤凰城这个繁华、优美、现代都市与公园风光深度融合的光明“城市会客厅”。

从串联区域看，约46公里的线路由北至南串起光明科学城、石岩科创城、西丽科教城、留仙洞、科技园、深超总、后海金融总部基地等科创高地，价值连城。

从连接企业看，有腾讯、阿里、大疆、华为、中兴等巨头，以及鹏城实验室、深圳湾实验室、中国航天科工、深圳医学科学院、清华信息港等科研力量。

据统计，约40%的高新技术企业、约60%的重点实验室与工程技术中心以及近80%的科创资源聚集13号线，它必将成为资本与人才汇聚的走廊，助力光明片区腾飞。

数百万级别的高端就业人口，面对光明、南山三到四倍的房价差，光明将成为南山外溢新选择。

基于对未来发展趋势的把握，以及对财富传承本质的深度思考，在深圳非核心区放开限购后，凤凰城片区迅速成为房子最热销的片区之一，新政后该片区出现了第一个日光盘中建观玥，项目两开两捷，成为现代人居新范本。

中建观玥是凤凰城最后一块住宅用地，有光明核心地段卷王之称，超高得房率，光明唯一82㎡能做两卫的三房，楼下就是深实验学校，三地铁环绕+光明城高铁。

据悉，中建观玥项目还剩少量房源，面积约82-89㎡，项目持续热销中，感兴趣的朋友可以关注。