38度的上海，时隔8年，诞生了全国单价新“地王”。

绿城以48.048亿元总价，竞得徐汇滨江原小米地块，折合楼面价13.1万元/㎡，刷新了2016年融信中国在上海创下的国内最高土地成交纪录。

这是上海恢复“价高者得”后的第二场土拍，共出让5宗地块，分别位于浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区、徐汇区。总出让面积11.56万方，总建筑面积25.55万方，总起价97.7亿元。

最终，5宗地块全部成交，成交总金额约109.5亿元。

凤凰网房产上海

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Part.1

连续拿下两宗地，绿城又成最大赢家

要说第四批次土拍市场最大的赢家，绿城一定榜上有名，上午刚拿下虹口地块，下午又拿到徐汇滨江地块，在上海的补仓非常及时。

上午，绿城经过24轮报价，以12亿元竞得虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块。

这是上午唯一一宗溢价地块，溢价率6.48%。

下午15:22，徐汇区斜土街道xh128D-07地块正式开拍。

该地块是原本是小米总部地块，小米集团2021年10月拿地，耗资15.5亿元，之后遭遇退地风波，2024年7月重新上架挂牌。

根据新规划方案，该地块从商办改为住宅用地，容积率由3.0调整为2.2，同时配建一处1840㎡社区级公共服务设施。

也因此，这块地还没竞拍前，就备受市场瞩目，吸引了华润、绿城、中海&西岸集团、保利、招商&徐汇城投、越秀&象屿、宸嘉等七家开发商角逐，几乎所有豪宅开发商都参与进来了。

经过33分钟、72轮激烈竞价，该地块价格达到30%的溢价上限，进入摇号阶段。

招商、宸嘉、绿城、中海这4家开发商，参与了摇号。

最终，绿城在摇号中胜出，成功夺得上海新地王。该地块起始总价36.96亿，成交价48.048亿元（比小米成交价高出32.548亿元），成交楼板价13.1万元/㎡。

光这楼面价，就已经与附近的御江廷、汇元玺的价格持平了。

御江廷2022年11月开盘，均价13.1万/㎡，323套房源吸引超千组客户认购。

汇元玺去年11月首开，414套房源，均价13.04万/㎡；今年3月二批次48套房源，均价13.36万/㎡。

还有南面的香港置地·启元，开盘均价17.8万元/㎡，当日售罄。

有了这些豪宅邻居打样，因此也不难理解，为什么这次推出的地块这么火。

如今徐汇滨江靠近江水的地块，寥寥无几。而这块地就在启元和汇元玺中间，虽然无法看到全部江景，但距离徐汇滨江足够近，稀缺性不言而喻。另外，地块不设定中小套型比例，更是加分项，奠定了其豪宅属性。

那这块地未来能卖到多少呢？上海易居研究院副院长严跃进提到：“卖到20万元/㎡以上的可能性比较大。”

Part.2

竞价过程激烈，拿地除了实力还要有运气

凤凰网房产在观看了整场土拍过程后，发现原小米地块的土拍现场，竞争极其激烈。

此前，招商蛇口对这宗地势在必得，甚至在土拍前，就发布了招标计划公告，预计总投资54亿元。

竞拍开始后，保利发展率先出价。当主持人宣布增价幅度为200万元后，招商徐汇城投联合体和保利发展各不相让。经过短短7轮，叫价增价幅度就变成500万。

在第14轮竞价后，增价幅度增加至1000万元，26轮增加至2000万元。

这次参拍的唯一一家民企宸嘉发展，在第33轮竞拍中出场，直接报价40.28亿元。

竞拍到第42轮，绿城首次报价42.08亿元；第47轮，招商徐汇城投联合体加至43亿元；第62轮，宸嘉加至46亿元；第72轮，绿城加价到48.048亿元的最高限价，也就是号牌中的6号。

摇号尘埃落定后，业内人士都在感慨绿城的好运气。

去年8月，同样是绿城，在上海2023年第二批次第二轮土地出让中，以139.2亿元总价连拿3块地，做出了“繁花三章”。当时，这3宗地块竞拍人都在15家以上，绿城通过摇号获取。

今年1-7月，绿城权益拿地金额达228亿元，在业内排名第二，仅次于建发房产。其中，有约173亿元土储在长三角区域。

从竞拍的激烈竞争中，也能看出各大开发商对布局上海市区的决心。

不过，上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，尽管市场情绪热度高，参与度较高，但开发商叫价过程房企都很理性，加价幅度调高马上应价速度放缓。

Part.3

地块冷热不均，三宗地以底价成交

纵观整个土拍市场，如果用一个词来形容，那就是“冰火两重天”，溢价出让和底价成交现象同时出现。

其中有三宗地块，均以底价成交，总价49.4亿元。

位于青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，被保利发展以4.29亿元竞得，楼面价15300元/㎡。

奉贤新城11单元A02C-03地块，是这次土拍中面积最大的一块，被奉贤新城公司以25.5亿元竞得，楼面价20000元/㎡；

浦东北蔡楔形绿地C06-01地块，被浦开集团以19.63亿元底价竞得，楼面价51009元/㎡。整个北蔡楔形绿地，都是浦开集团来做的，浦开出手拿地，属于意料之中。

奉贤及青浦地块，可能因为位置较偏远，且周边配套能级较低，所以遇冷。当下开发商在拿地时，往往更倾向于那些具有更高增值潜力和更快回报的区域。

整体而言，本场土拍5宗地块，共11家竞买人参拍，和以往土拍相比，略显冷清。另外，地块热度分化严重。且除了宸嘉以外，其他全是国央企或混合所有制企业。留给民企的机会，越来越少了。

随着第四批次土拍刚落下帷幕，第五批次土拍预告已经发布了。接下来，静安区曹家渡社、灵石社区预计会有2幅宅地正式上架，值得期待一下。