没想到，曹德旺此前不经意的一句话，今天竟然真的应验了。他说，以后房地产就是有钱人互相玩的游戏，因为房价太高，需要的人买不起，房子只能是有钱人卖给有钱人。

想来，这也是为什么媒体报道楼市时，高喊回暖的往往是热门城市，像苏杭、沪深等一二线特大超大城市的豪宅市场，更撑起了一波成交热潮。

比如上海，截至4月10日，内环总价2000万以上高端住宅已卖出1014套，超过去年全年成交总套数。

再说深圳，二手豪宅挑起大梁，尤其是法拍房，近期5套超4000万的豪宅，均以超高溢价成交，其中两套别墅破亿：

还有杭州，近期两套5000万以上的豪宅接连成交，单价均超10万，豪宅行情依旧坚挺。事实上，今年前2个月，各地总价1000万元以上豪宅成交套数，排名前五的城市分别为上海、北京、深圳、广州和杭州。

还是那句话，豪宅的热销，只能代表极少数人的需求，对整体楼市并不具代表性，因为站在全国视角，还有7.5亿平的房子卖不动。

2024年3月末，全国商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。

另据易居，百城库存去化周期达25个月，首次突破两年，其中，一二三四线的住宅存销比分别为18个月、21.4个月和32.8个月。

其实从排序来看，仅有成都、三亚、杭州、中山4城低于10个月，大部分城市房子越来越不好卖，比如韶关，存销比排名百城第一，达140.8个月。这意味着，即使不再增加供应，韶关也需要近12年才能消化完这一批库存。

当然，这还未包括广义库存（未开工+在建），但已经足够说明问题了——全国为数众多的中小城市，楼市复苏之路，仍然异常艰难。我们再来看近期楼市一组数据，或许会有更深刻感受。

一是房子越卖越多已是全国普遍现象：不仅新房难卖，二手房也迈入了“愁卖”阶段，买的没有卖的多，甚至供给超过新房。

据安居客，3月，一线城市二手房挂牌量环比增加15.8%，二线城市增加15.1%，三四线增加12.6%，另每日经济新闻报道说，截至4月9日，重庆二手房挂牌量已高达27.2万套，天津破19万套，苏州约17.78万套，北京14.7万套。

二是想卖房而不得，结果只有一个：降价：据中国经济周刊，今年3月全国房价与顶峰时相比下降21%。

其中70大中城市房价基本全线下调，特别是二手房，创纪录出现了连续10个月超过60城下调，同比环比接近全面下行。

以深圳为例，3月二手房成交量再度冲破5000套，但其中81.4%的成交价低于参考价，也就是说，绝大部分都在降价让利出售。热点城市皆如此，其他城市恐怕更甚。

作为影响几十甚至上百个行业的房地产，市场的持续低迷，导致整个产业链压力很大。再加上去年至今一系列放松措施下来，房市依旧维持寒冷局面，市场急需一次自我救赎。

撑不住了，又出“狠招”，强刺激开始

一，50多城首套房贷利率不设下限；

二，30多城启动二手房“以旧换新”。

表面上看似对应了房子越卖越多，价格越卖越降的楼市窘境，既消化业主的二手房，让他们有换房资金，又继续降低按揭成本，刺激更多人进场，但其实背后目的就一个：卖新房。

该如何理解呢？

说穿了还是需求不足；

具体而言就是老百姓掀桌子了：不消费，不买房。

看懂这些我们才能明白楼市的底层逻辑。首先市场不是需求枯竭，还有需求。住建部曾披露，2023年前11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%，其中二手房成交量增长超过40%。

其次，大家都没钱了，要么接盘能力不足，要么换房动力缺乏。纵然这几年二手房成交在回升，但剖析交易结构会发现，只有价格“跌到位”的房子才能卖得掉。比如前文提到的深圳，除非不得不买房，否则最佳选择是“推迟买房”，因为明年价格可能更低。而新房已经被改善需求主导，但当下收入和就业的预期不稳，缺乏动力改善。

数据有很多，但一切似乎都在指向一个结论：

长期来看，房地产已经进入了绝对的买方市场，不管城市大小，房子越卖越多是最大的问题，除了表现在成片的待售新楼盘外，还有十几万套的挂牌二手房，谁想卖掉，只有“拼跌”。

所以推出“首套房贷利率不设下限+二手房以旧换新”的组合，就指望着能加快交易流程。

即便如此，个人觉得这新招数对市场的拉动作用也是极其有限。

且不说和2015-2019年棚改投放的近4万亿资金相比，这次有点拿不出手了。归根结底是房地产市场的体量今非昔比；再说了，市场的情绪阈值早就一塌糊涂了。以前放水之所以能拉升楼市，本质上是房子是投资品，升值快能赚钱，现在情况恰恰相反，房价在跌，不少人都是为了保全财富，解套求安，房子已然成了负担。

救楼市艰难，根本没有速效药。

真想救楼市，当前务须做的是打通两个“堵点”：

一是居民钱袋子：说起来挺有意思的，过去两年楼市的刺激政策，基本都为绕着让大家掏钱出来，而不是怎么活跃市场走，结果可想而知，原本大家不买房的根源就是没钱，还拼命导流有限的需求去救市，只会耗尽最后那点仅存的信心，堵得更厉害了。所以无论什么时候，改善就业环境，提升收入都是打通楼市信心的关键。尤其是提振民企发展信心，除了给资金、给项目等硬支持，更需要稳定预期、公平竞争的软支持。

二是熊市之中，想要治标治本，唯有成为卷王才行。房说君此前一直呼吁，尊重市场自主定价行为，不去过多干预，放松乃至放开保价限跌，才有利于市场流动性。

房说君有话说，说了那么多年房地产健康发展，个人认为，要想“健康”，遵循市场的自然规律是根本，其次才是微调。毕竟，有涨有跌才是市场的自然存续状态。

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