来源：税语堂-吴梅

引言

在建筑工程领域，可能发生自然灾害、政策变化等事件导致工程延误，对合同的履行产生重大影响，尤其是在商品房销售合同中，迟延交付的责任归属常常成为争议焦点。本文通过分析一宗入选人民法院案例库的真实案例，探讨在迟延履行后发生不可抗力情况下，开发商是否需要承担违约责任的问题，并为房地产开发商和购房者提供关于不可抗力条款适用的风险提示及应对策略。

一、实务案例

（一）案件概述

案件名称：林某某诉婺源县某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷案

关 键 词：民事 商品房销售合同 不可抗力 交付

法院观点：商品房交付条件

入库编号：2023-16-2-091-007

案 号：（2016）赣民再15号

裁判日期：2016年5月30日

审理法院：江西省高级人民法院

案情简述：林某某于2014年3月向弋阳县人民法院提起诉讼，请求判令婺源县某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）继续履行《商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金并按合同约定计算到实际交付为止，某公司以不可抗力为由抗辩，但法院认为某公司构成违约。

（二）基本案情

法院经审理查明：某公司以出让方式取得地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“人和家园”。2012年1月16日双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定：第八条、交房期限为2012年7月30日之前，即某公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2012年7月30日之前交付林某某使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款项的，或买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的；（3）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决其他非出卖人所能控制的因素。

2013年10月，某公司通知林某某验收房屋，因某公司未出具房屋的验收合格手续，林某某拒绝收取房屋，双方因此发生矛盾，林某某诉至法院，并提出前述诉请。至本案法庭辩论终结时（2014年4月24日），某公司未向法院提交诉争房屋的验收合格手续。

另查明，2010年12月19日，国土资源部发布了国土资发〔2010〕204号“关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知”，该通知规定住宅用地容积率小于1等违反规定出让的，应责令立即终止出让行为。2011年3月27日，国家发改委发布的第9号文件规定，自2011年6月1日起限制别墅类房地产开发项目的用地。2012年5月29日，经弋阳县人民政府常务会议研究决定，同意“人和家园”的规划条件予以变更，部分用地性质由原来的别墅住宅用地变更为多层住宅用地，容积率由原来的<0.8变更为≤1.6。

（三）裁判理由

法院生效裁判认为本案争议焦点是某公司延期交房是否构成违约。

双方当事人合同第八条约定交房期限为2012年7月30日之前，而某公司未能按合同约定的期限交付房屋。某公司认为延期交房是由于县政府对某公司经批准已施工的设计规划进行变更，符合双方当事人合同第八条第二款第三项约定“其他非出卖人所能控制的因素”可以延期交房的特殊原因，故不构成违约。

依据再审查明的事实，人和家园5#楼在2011年7月已经竣工且并未拆除重建，双方当事人于2012年1月16日签订商品房买卖合同时已办理商品房预售许可证，弋阳县人民政府常委会记录摘要及政府办〔2012〕144号抄告单中均明确是对人和家园二期调整容积率及相关规划条件、一期补交规费。故某公司主张的设计变更与本案某公司与林某某延期交房没有关联性，不是导致某公司逾期交房的原因。某公司以人和家园二期容积率调整和规划变更作为一期5#楼延期交房的免责理由不能成立，其延期交房构成了违约。

（四）裁判结果

某公司延期交房构成了违约。

（五）裁判要旨

不可抗力免责首先要求履行期间性，即构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，合同履行期间以外发生的，则不能构成该合同的不可抗力事件。其次，根据民法典合同编规定，不可抗力与不能履行合同之间存在关联性。

二、风险提示

1、条款理解差异的风险。不同的人对不可抗力的理解可能有所不同，需要在合同中对不可抗力的定义、迟延履行后的责任承担等问题作出明确约定，以降低理解的差异性。

2、承担迟延履行责任的风险。如果开发商在约定的工期之外才开始受到不可抗力事件的影响，即使后来发生了不可抗力，也不足以完全免除开发商的违约责任，开发商仍可能需要承担因其迟延履行而导致的违约责任，可能需要支付额外的违约金，增加开发商的财务负担。

3、举证不能的风险。如果开发商称因不可抗力无法按时交房，需要提供充分证据证明事件的发生是不可预见、不可避免且不可克服的，且因该事件导致延期交房，如果无法有效举证，可能会被认定为违约。

三、律师建议

1、审慎评估工期，制定合理的施工计划。开发商在开始项目时应当审慎评估工程难度和预计工期，制定合理的工期计划。

2、及时通知。开发商在得知因不可抗力无法按时履行合同时，应当尽快通知购房人，采取相应的措施来减轻可能产生的损失，通知的方式应当明确、具体，尽量采用书面形式，并留有送达凭证。

3、提供不可抗力的证据。开发商应当在合理期限内提供不可抗力事件的证明，这些证明通常包括但不限于官方文件、新闻报道、气象报告、事故报告等，以证实不可抗力事件的发生以及其不可预见、不可避免且不可克服的特性。

4、详细审查合同条款。开发商在签订合同时，应当仔细审查合同条款中关于不可抗力的定义和处理方式，确保自己的权利和义务得到清晰界定，特别是在合同中明确约定不可抗力的具体情形和处理程序，以便在不可抗力事件发生时，双方可以根据合同条款行事，减少可能的争议。

5、及时协商解决。不可抗力事件发生后，开发商应当积极与购房人协商，探讨解决方案，比如调整合同条款、延长履行期限、变更履行方式等，在最大程度上减少不可抗力带来的负面影响。

6、保留沟通证据。在整个合同履行过程中，开发商应当妥善保存所有相关的文件资料，包括通知函件、不可抗力证明、协商记录等，以备后续可能出现的争议解决之需。

相关法规：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第117条）

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