如果要用一个词概括今年的广州楼市，大概可以用精彩纷呈来形容。
一方面，官方频繁“派糖”，利好政策迭出，掀起多轮置业热潮；另一方面，旧改复苏，板块轮动、摇号地块、热门新盘涌现！
｜广州实拍图
｜广州楼市发布摄
而2024年的楼市，是否会给我们带来更多的惊喜？
接下来，跟着楼市君，一起展望明年的广州楼市吧。
壹
70全新盘炸场
“内热外冷”或将延续
先说结论，2024年的广州楼市，可能远比今年更为精彩。
根据楼市君不完全统计，全市明年全新盘仅有70个。
｜技术生成
这个数量，创下了近5年来的供应量新低。
巅峰时候的2022年，广州共有118个全新盘一起面市，即将过去的2023年，这个数据也有88个！
新盘数量明显下滑，背后的原因也很好理解，那就是供地减少了。
如果把这两天成交的优质宅地算上去，2023年广州涉宅用地仅供应了43宗！
｜技术生成
既然供应如此少，那么2024年广州楼市的看点，来自哪里？
如果认真观察上面两张图，你可能很容易得出一个结论：
撑起明年楼市整体格局的，是中心区。
在以往，楼市供应主力主要集中于外围区域，但从今年开始，这种格局已经发生了变化，中心区和近郊挑起供货“大梁”。
比如，天河明年入市的全新盘就有12个，比起刚需粮仓的增城，数量还要多。
海珠、荔湾也新盘频出，甚至连常年0供应的越秀区，也难得端出了最后一波余粮。
而郊区呢，由于土地供应减少，全新盘数量比起前两年有所下滑。
如增城、南沙、花都，不少地块是区属国企兜底，开发节奏慢，真正能在明年杀入市场的，还要打个折。
这一增一减之间，注定楼市的视线，再次重点聚焦在中心区。
｜珠江新城
｜广州楼市发布 摄
更何况，中心区明年登场新盘，几乎都是自带“BGM”的顶流项目。
比如在天河，保利冼村项目、保利员村项目、世界大观的越秀·观樾、中铁建天河梅花铝厂项目、华润置地天河润府等等，将直接摆开来厮杀。
而海珠的中海上涌项目，以及刚刚登顶“新地王”的越秀琶洲西新地块，大概率会将市场热度推向新高潮。
｜技术生成
贰
3个关键词
认准2024年楼市趋势
可以说，仅从新盘新货趋势来看，2024年就注定不是一个平凡的年份。
特别是行情格局发生转变之后，楼市也随之出现了新的发展趋势。
对于买家而言，如何顺应趋势，买到更有价值的房子，仍值得深思。
楼市君总结了一下，2024年的广州楼市，或许可以看这三大关键词！
关键词一
豪宅为王，向上迭代
先来回顾一下2023年。
如果票选最符合2023年楼市的一个词，选择“卷”的人，大概率不在少数。
无论是60多平做三房的“卷产品”，还是300万买荔湾的“卷价格”，都代表着无论是开发商还是买家，都处于“十分焦虑”状态。
无可厚非的是，在内卷时代，选择一个足够“卷”的项目，差不多相当于拿到了一张安全牌。
｜白鹅潭航拍
｜广州楼市发布 摄
但是，这并不是2023年的全部。
仅靠“卷产品”、“卷价格”等，其实很难打动改善买家。
在中心区为王的2024年，头部房企早早就选择了另一条赛道，那便是“向上迭代”。
怎么理解？
简单来说，就是跳脱了“卷产品”、“卷价格”等物质层面的竞争，而是开始对生态、对文化、对圈层等方面，进行“迭代升级”。
以天河保利天瑞为例，就以“新中式”的会所，在天河区独树一帜。
在设计上，将琴棋书画茶等文化元素，植入会所功能，又在此基础上，提供了恒温游泳池、按摩区等现代元素。
在西式会所、酒店式会所大行其道的当下，一座根植于传统文化土壤的“中式会所”，给豪宅提供了全新的打造思路。
｜保利天瑞会所实景
无独有偶，世界大观板块的越秀·观樾，则在“湖居”的基础上，升级成为未来城市生态样本。
相比大多数豪宅只求亲近湖泊，越秀·观樾却在全面重塑湖水品质和生态环境。
以成都“麓湖”为模板，越秀投入巨资，从前期改造到后期维护，都进行了考虑，甚至连儿童区都费尽心思。
这种对生态空间的升级，在广州很难找到同款。
｜世界大观实拍图
｜广州楼市发布 摄
其他如中海上涌果树公园地块、越秀琶洲西区地块等，我们大概率都将看到新的升级。
新一代豪宅盘的这些动作，其实都代表着房地产新的发展趋势。
特别是对于新盘集中爆发的中心区而言，如何在这个“修罗场”中笑到最后，对开发商实力要求很高。
而对于买家而言，这些豪宅在情感、景观、文化等等附加值，或许将决定着你家房子未来十年的竞争力。
关键词二
板块轮动，热点涌现
第二个关键词，便是热点涌动。
所谓的区域热点，便是聚焦了广州最核心的产业、最宏大的规划以及最具发展潜力，也是吸引买家置业的重要板块。
在2023年，番禺万博和荔湾白鹅潭两个区域无疑是楼市的爆发点。
而2024年的广州楼市热点板块，将更加“百花齐放”。楼市君盘点了一下，不少板块都有“网红潜质”。
湾区新岸、黄埔海丝城、设计之都、南沙万顷沙...这些集聚了天时地利人和的板块，也将成为下一个置业热点！
以白云湾区新岸板块为例，热度就在不断提高。
今年7月底，罗冲围片区的定位从“广州西岸”提高到“湾区新岸”，直接从市级跨越为湾区级别。
在11月份，中国广州发布更是以“这里将打造广州第二个珠江新城！”为题，对外展示了“湾区活力新水岸·科创商贸未来城”的愿景。
并且，湾区新岸也是广州首批4个做地模式中最早开拆的一个板块，未来的兑现速度将肉眼可见。
｜湾区新岸效果图
而依托旧改发力，老黄埔“海丝城”，在2024年的热度也不会低。
比如引入中建二局的文冲东，目前已经开始全面开拆，并通过明年3月份清拆有奖励的措施，加速推进项目。
而庙头村、珠江村的融资地块，也已经进入了建设阶段。
｜技术生成
又如南沙，在全运会的加持下，或许也将重新夺回之前的“荣光”。
全运会对一个板块的带动能力，在广州早有先例。
1987年，第六届全运会在广州天河举行，以天河体育中心为原点，诞生了广州新一代CBD的雏形。
2025年，第十五届全运会由粤港澳三地共同举办，南沙迎来新“风口”。
目前，围绕着南沙全民文化体育综合体建设的18号线南延段、深中通道（万顷沙支线）等重磅设施也在逐渐落地。
｜南沙全民文化体育馆综合体效果图
｜图源：省建院
其他如设计之都，不仅产业兑现迅速，明年也将迎来3大全新盘入市，话题度不会低；世界大观板块在越秀的发力之下，广州东豪宅的格局也将重塑...
当然，珠金琶、万博、白鹅潭等传统顶流，在2024年也依然将扮演主角角色。
但对于正在寻找楼市新的增长点的买家来说，不妨关注一下这些正处于爆发期的热点。
关键词三
地铁爆发，多线齐通
对于很多买家而言，跟着地铁买房，基本不会出错。
与今年7号线二期和5号线东延段均集中在黄埔区不同的是，明年市区的地铁或将迎来大爆发。
根据广州地铁公布的最新地铁进度，截止11月底，11号线、3号线东延段的进度分别达到95%和99%，明年开通基本没有悬念。
10号线进度达到80%，而12号线和13号线二期进度也双双突破75%。
按正常推进速度，这三条线路基本在明年年底可以突破90%，距离开通也仅一步之遥。
如果关心地铁的买家，不妨沿着这些新线选择。
｜技术生成
11号线不用多说，作为首条市区大环线，联通琶洲、金融城、白鹅潭多个重点发展区域，意义重大。
又如13号线二期，作为5号线的平行线，提供了一条从白云、老黄埔直达珠江新城的新选择。
｜技术生成
这也意味着，未来广州地铁出行便利性将进一步提高，地铁盘则将更加吃香。
比如白云湾区新岸板块，就即将迎来12号线以及13号线二期两条新线的加持，直接利好板块内的江语上品苑、五矿招商·江天际等项目。
又如亚运城板块，在3号线东延段开通后，可以直达珠江新城；未来可在4号线的大学城、车陂换乘12号线、13号线二期，多种线路进入主城区。
当买家沿着地铁线买房，这些地铁盘的优势就更加明显了。
叁
政策持续放松
“工具箱”仍未完全用尽
楼市君认为，2024年的楼市给我们的期待，其实远不止这三个关键词。
特别是在最关键的调控政策上，我们或许还将在2024年看到更多惊喜。
从政策角度，2023年依然属于房地产“调控大年”。
上半年，疫情中受抑制的买房需求集中爆发，让广州整体楼市出现了“小阳春”，3月新房成交重回10000套以上。
随后全年成交量震荡下行，下半年不少月份商品住宅成交不足5000套。
｜技术生成
这样的楼市行情，与广州的调控政策“先稳后松”的趋势关系密切。
以7月份政治局会议定调“房地产供需关系发生重大转变”为分界线，今年广州楼市政策可以分为两个阶段。
上半年政策较少，且多是对旧改政策的优化；而下半年政策多且力度较大，包括部分区域取消限购、增值税5改2等，都是在下半年密集出台。
｜技术生成
楼市君认为，每一轮调控，其实都在调整楼市的平衡点。任何针对需求端、供给端的优化，都会使市场在新的平衡点稳定下来。
特别是，政策工具箱，仍有不少好牌未出尽。
比如目前商贷最低首付要求仍然是30%，而公积金贷款已经可以做到20%；限售年限依然存在，市场的流动性仍有提高空间...
其他像是契税进一步优惠、购房补贴等支持性政策，也同样值得期待。
因此，楼市君认为，2024年的楼市政策将保持持续的乐观。
在信心比黄金还重要的当下，通过优化政策提高市场预期，或许还将成为2024年的重要基调。
比如年末的这轮土拍，给楼市带来了久违的“狂欢”。
海珠琶洲西区地块，在经过85轮竞价、59%的溢价后，成功以85247元/平的楼面价，登顶全市TOP1！
这些迹象都在说明，广州核心区域的资产依然价值不菲，开发商对广州未来行情也长期看好。
｜技术生成
挑战依然存在，但机遇也并非没有。
如果你是改善客户，瞄准中心区改善大盘，基本不会出错；若你是刚需，跟着热点板块置业，或许也能买到心仪的房子。
对2024年有什么期待？不妨评论区留言告诉我们~
