作者：江舟舟 李琪

2022年上半年，房地产行业仍处于深度调整期。即便市场波动，向来稳健的龙湖依然交出了一份营收、利润双增长的成绩单。

上半年，龙湖集团实现营业额948亿元，同比增长56.4%；股东应占核心溢利65.5亿元，同比增长6.1%，展现出行业“模范生”穿越周期的韧性。

在多赛道协同发展之下，龙湖集团步调扎实，收入稳步增长。今年上半年集团经营性业务营收首次突破百亿，同比增长26%至110.4亿元。其中，投资性物业收入达到59亿元，同比增长23%。

图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官陈序平、董事长吴亚军、副董事长邵明晓、首席财务官赵轶

由此可见，2022年以来，尽管疫情反复，但商业地产仍展现出顽强的生命力。

作为推动国民经济增长的重要引擎，如今的商业项目早已不再单纯起着助力房企发展第二增长曲线的作用，而是更多被赋予了促进国民消费升级和引领城市革新的使命。

城市的发展升级，离不开商业的助力。而在商业地产领域深耕二十余年的龙湖，不仅逐步构建起自身利润增长的“蓄水池”，也早已摸索出一套与城市共生的理念。

轻重并举深化布局，助力城市消费回暖

自2000年从重庆起步以来，龙湖商业凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌，稳步践行着在全国高能级城市的网格化布局。

二十余年头部玩家的经验，不仅带来可持续性收入与回报的稳步增长，还沉淀出显著的竞争优势。

半年报显示，2022年上半年，龙湖商业租金收入达46.5亿元，同比增长26%。出租率达96%，整体回报率NPI达到6.5%。

2021年初，龙湖商业正式启动“轻重并举”的发展模式，旨在通过输出运营能力，盘活市场上闲置的资产，获取一定的增值收益。如今该模式已运行一年有余，已经开始在收入和利润中担纲重要角色，并为消费复苏起到一定推动作用。

今年五月，龙湖新开业3座商场：龙湖重庆爱加两江星悦荟、龙湖青岛胶州天街、龙湖杭州吾角天街，其中2座为轻资产项目。新项目的接连开业，无疑成为拉动消费增长的重要引擎。

其中，全国首个轻资产星悦荟项目—位于重庆的“龙湖爱加两江星悦荟”定位为悦己生活主场，总商业体量约11.6万㎡，锁定区域品质中产家庭和新贵潮流白领两大目标客群，以精致生活中心为导向，为重庆两江新区消费市场再添生力军。 开业3日，客流突破26.98万。

龙湖爱加两江星悦荟

在杭州，龙湖瞄准Z世代青年，开业了全国首个轻资产天街“龙湖杭州吾角天街”。这也是杭州首座潮玩主题型商业，定位为X·青年联盟 Awake Youth，不仅刷新了杭城东部板块的商业格局，也拓宽了城市商业空间的边界，成为新一代年轻人聚集地。

作为青岛的首座天街，龙湖青岛胶州天街商业面积为12.4万方，仅在开业3天，便获得了客流27.8万人次、总销售额2030万的成绩。

随着这些城市的新商场陆续开业，线下商场的客流和销售也逐步回暖，这无疑为城市消费复苏打了一针强心剂。

截至今年6月底，龙湖累计开业运营商场达65座，总建面达618万方，覆盖14个重点城市。

下半年，龙湖还将开业约10个购物中心，并继续以轻重并举的姿态，重点布局一二线城市。

坚守商业生意逻辑，释放城市消费潜力

国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要中明确提出，将“培育建设国际消费中心城市”作为一项重要任务，是未来城市商业发展的风向标。2021年7月，商务部宣布已在上海、北京、广州、天津、重庆等五个城市，率先开展国际消费中心城市培育建设试点。

对于如何有效激活城市发展新动能，龙湖也自有一套“商业经”。

“无论是重资产还是轻资产。我们不会为了项目的数量或在管规模，而下沉到一些低线城市去做商业的轻资产管理。”业绩会上，龙湖管理层指出。

根据财报，今年上半年，重庆北城天街租金收入超2.7亿元；重庆时代天街租金收入超4亿元，成为龙湖目前收入最高的购物中心。

对于龙湖来说，商业项目的布局要刚好适配国内一二线重点城市高增长的消费能力，这样更有利于形成资源聚集效应，有效激发消费潜力，助力后疫情时代的城市消费升级。

龙湖管理层表示：“我们轻资产项目的布局还是会根据重资产城市的布局，未来的商业项目也基本上聚焦在20个左右的高线城市。”

今年下半年，多个龙湖天街将在北京、上海、重庆等城市开业，而上述业务的投入及发展，也将为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。

不过值得一提的是，后疫情时代，助力城市更新不仅需要愈加强劲的商业活力，还要有多元化、新鲜、个性的商业玩法，这对开发企业的要求也更高，如果还是传统的复制化打法，则很难获得市场青睐。

以今年新开业的龙湖青岛胶州天街为例。龙湖深谙“首店经济”的重要性，凭借强大的运营能力，青岛胶州天街不仅实现高达97%的招商率，更用70%区域首进品牌的高标准，为青岛发力打造国际消费中心城市贡献一份龙湖力量。

龙湖青岛胶州天街开业当日

位于重庆的龙湖爱加两江星悦荟则展现了强大的吸附力，招商率达到99%，开业率超过97%。开业便吸引了160多家品牌入驻，其中超20家品牌为西南或重庆首发，20多家品牌为重庆汽博区域首发，不仅弥补了区域消费者对精致复合商业的需求，也将以全新的商业模式，为重庆未来商业发展带来更多想象空间。

截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，强大的运营能力和招商能力，也成为天街保持商业新鲜感的法宝，并不断激活城市消费潜能。

龙湖管理层表示：“我们每年都会保持10座左右的开业速度，已经开业的商场也会保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。”

持续完善TOD模式，探索城市脉络

推动高质量发展是新时代的主题，探索城市发展理念是商业运营商可持续发展的关键。对于未来的商业经营，龙湖选择与城市共生。

自2017年首次提出“网格化精准投资，加密一二线城市布局”的策略，龙湖商业在布局过程中便一直聚焦一二线高能级城市的交通节点，跟随城市脉络进行业务布局，这也就是所谓TOD模式。

2020年12月，龙湖重庆金沙天街开业，作为全国首个商圈高铁TOD城市综合体，重庆唯一“五轨合一”购物中心，金沙天街建于成渝客运专线高铁站上，通过地上7层、地下7层的设计，将商业空间与1条高铁线、5条轨道线以及近100条公交线打通，连接起成渝双城经济圈。

龙湖重庆金沙天街的亮相，意味着重庆又诞生一个城市商圈新地标，助推沙坪坝传统商圈提档升级；同时，这也意味着全新的轨交商业模式在中国正式拉开序幕，龙湖也将继续加深TOD模式的实践。

今年8月19日，龙湖在南昌开业了首个TOD商业项目—“龙湖南昌青山湖天街”。据了解，南昌青山湖天街布局城市核心，位于青山湖区、青云谱区双区交界处，拥有全维立体式交通路网，15分钟车程即可辐射区域近百万人口。

数据显示，开业三天，南昌青山湖天街就为疫情后城市经济复苏带来消费新动能，总客流量超40万人次，会员突破50万人，总销售额2536万元，整体出租率达97%。而该项目的开启，也极大拓宽了和完善了昌东板块CBD的商业服务能力，激活城市源动力，开启区域商圈消费新时代。

TOD既是一个城市的交通节点，也是龙湖各业务各航道协同、融合、共生的锚点。基于TOD模式，龙湖与城市形成“超级链接”，并以精细化运营能力打造标杆项目，塑造城市级商圈影响力。

如今，龙湖在TOD领域形成了诸多优势，具备丰富业态的运营经验，并逐渐转化为行业下半场的可持续发展能力。而龙湖内部多航道业务协同及外部产业聚合能力，更是对业态复合多元的TOD综合体开发运营形成强力支撑。

除了与城市交通节点在空间上的耦合，龙湖商业也致力于通过打造多元消费场景，加深与消费者之间的情感链接。

例如，今年5月北京疫情期间，龙湖北京长楹天街为商户举办了100余场直播，为线上用户购买商品提供专属折扣。6月北京开放堂食后，开业的首个周末，长楹天街的单日客流量即恢复至同期的90%，而房山天街恢复堂食首日，餐饮门店销售额恢复至往日的160%。“龙湖北京熙悦天街”等夜经济场景也惊艳亮相央视，助力城市夜经济发展。

探索城市发展脉络，龙湖从未停止脚步。龙湖多年的商业地产战略布局，在如今市场环境下也逐渐显露韧性，成为支撑企业增长的驱动引擎。

正如龙湖集团董事长吴亚军在中期业绩会中所言：“因为看到终局，并为此坚定铺排，在周期中迭代前行，韧性成长。”聚焦、协同的龙湖集团依旧有着自己的步调，当初升的光芒透过云层，总是率先照亮那些“雨夜赶长路”的人。