今年房租下降太厉害了，都没有人租房了。
昨天跟客户Sam哥吃饭，他说，年前还能租7000的房子，年后降到6000才有人来看。位置也不差，核心地段，周边有商场、写字楼，按理说不该这么难租。
可现实是：房子还在那，租金已经回到10年前。
Sam哥最后决定不再等了，把房子挂出去卖了。他不是跟风，而是已经提前想好了出路——换一种方式“收租”，而且收入还翻倍。
今天这篇文章，写给所有正在考虑“卖不卖房”的你。
01、为什么收租越来越不划算？
房子能不能带来实际收益，关键看一个指标：租售比。也就是租金 ÷ 房价，算出来的年化收益。
以Sam哥的房子举例：
房价600万
每月租金6200，一年7.44万
我们把600万作为本金，7.44万租金作为收益，表面收益率就是1.24%。
但这还没有扣掉成本：
物业费、暖气费要交
水管漏了、灯泡坏了，维修费要出
有个什么事情，他还得亲自跑一趟，
扣掉成本，实际收益率，也就1%多一点点。
对比一下你放银行、买短债产品，风险高了不少，收益却没优势。
02、真正让房东焦虑的，不只是租金
Sam哥说，他不怕房租低，最让他害怕的，是后面三个，一个比一个难：
1）租不出去
之前有人退租，没一两周就租出去了，但上次出租，房子空了1个多月，最后自己主动降到了小区最低租金，才勉强租出去。
今年整个片区房租都下降，你不降，就租不出去。
2）房价降低
现在这套房子2018年买的，现在的价格跟成本价差不多，而且还在跌。
Sam哥这套房子是小户型刚需房，已经跌的肉疼，小区里的大户型更惨：有的已经跌了将近三分之一。
资产缩水，还是流动性差的资产，心里难受。
3）想卖也卖不掉
现在市场冷清，Sam哥问过房产中介，现在看房的人少，买房的更少，一套房子从挂出去到卖出去，挂房3个月都算快的，一般要半年以上才能成交。
而且挂出去的时间越长越慌，总有人价格比你低，不降价根本没人看房，楼层、户型差不多，买家就去看别人家的。
最怕的是——砸手里、卖不动、租不上、还在跌。
有人可能会问：房租、房价有可能上涨吗？
偶尔涨一波有可能，长期太难了，说两个原因：
A人越来越少，房子越来越老
来看看出生人口：
1980年有1776万新生儿
1990年有2374万新生儿
平均每年都有2000万左右的新生儿，80、90后一定程度撑起了这十几年的房价。
但2024年新出生人口只有954万，接近腰斩，高考竞争小了，买房的人也少了。
而且等十来年后，谁还会抢着买四五十年楼龄的老房？
大概率也不会，一定会有新房出来。
B一代人有一代人的圣地
以前大家拼命往北上广深挤，现在更多人想去杭州、成都、长沙这样的新一线城市、甚至是选择云南这类宜居城市。
未来三四线城市的人口流出还会加剧，你手上的房子，也许慢慢就不那么“香”了。
所以，单纯从投资角度（非自住）来看，现在的房子是一个风险高、收益低、流动性差的非优质投资。
03、卖完房子，钱放哪里？
Sam哥一开始也纠结：房子虽不好卖，但也是实实在在的“固定资产”。卖了，钱放哪儿？
后来我们一起测算了一个【养老金年金方案】，结果让他非常心动：
方案核心：存本吃息，终身有效
本金：卖房得款600万
从第5年起，每年固定领取16万
（约等于2.67%的“稳定租金”）
本金不动，保单价值依然在增长
举个具体数字：
第5年，开始领16万，同时保单价值（也就是账户内的资金）630万，随时可变现；
第20年，总共领了256万，保单里还有628万
第50年，总共领了727万，保单里还有613万
一年16万，到时间就收到，一天都不会延迟，也不会断租，到点就到账。
如果哪天急用钱，这600+万随时变现，可以一次性拿走，也可以一点点拿，一年拿走100万，流动性很强。
你不用等租客，不怕坏水管、不怕漏电、不怕晚点到账，每年固定到账、准时打款，像发工资一样。
这里不讲太多细节，如果有兴趣的话，可以沟通。
04、为什么用保险规划？
Sam哥说，这次决策很坚定，背后其实有三个原因：
1）不想再冒风险了
之前做过不少投资，做过股市、基金、甚至炒过币，经历够多了，有挣的有赔的，现在也不想冒风险了，就想找个安全稳定的地方放钱。
保险的安全性等同于国债，还受法律保护，比他见过的大多数投资都稳。
保险安全性最高，跟国债相媲美，没有风险。
其实，在《保险法》第92条里规定，保单不受保险公司经营情况影响，保障被保人、受益人的权益。
2）收益确定、可预期
租售比超过2.5%，600万，每年领到16万。
银行理财都是“预期收益”演示，不能保证。但保险完全确定，而且这600万本金，5年后随时可以变现，心里更踏实。
哪怕市场波动，利率下滑，也不会影响。
3）长期有效，不用倒腾
把600万一次配好，每年坐收16万，不用管、也不用折腾。保险产品终身有效，只要自己不退保，一辈子都可以拿16万的年金，不用操心。
不像基金、房产，过两年就得关注行情、考虑是否换地方、换产品。而且这么大的资金，如果两三年就要换一个地方，太累了。
但这个方案有唯一一个小缺点：前5年不能动用，但第6年开始领钱以后，很快就回本了。
Sam哥说，这样挺好，现在租金7000都不到，但5年以后每年有16万，多领两年钱，就抵消了。
现在就等房子卖出去，落袋为安。
楼市经过十几年的疯涨，很多人投资房产拿到了不少利益，有思维惯性，总觉得以后房子还会涨，舍不得脱手，身边也有不少这样的人。
涨价的时候买房是趋势，降价的时候卖房也是趋势。
趋势不等人，第一波反应过来要把房子换成稳定“金融房”的人，已经在行动了，等以后房产税全面实行等等，卖房的人越多，越难卖。
郑重总结
Sam哥是我四年前在互联网认识的客户，后来变成朋友。他是很多人“理财思维转变”的缩影。
从一开始投资房产，到现在逐渐偏好低风险、可预期、长期有效的产品，其实不是认输了，而是认清了。
我们这一代人，不缺勤奋，不缺努力，缺的是一个能睡得踏实的未来。
房子火的时候，买房是趋势；
现在变冷了，卖房也是一种清醒的判断。
如果你也在思考怎么把现有资产变得更稳定、更确定、更好用，欢迎来找我聊聊。
我叫郑重，做金融规划和保险多年，服务过众多客户，从重疾医疗到养老规划，每一份方案都不是“推荐”，而是共同找到最合适的答案。
如果你也想了解“吃息型养老”方案是否适合你，
或者不知道该如何处理自己手里的资产、
也欢迎你找我聊聊。
我们一起，把未来的路，走得更稳一点。
欢迎转发给正在“纠结房子”的朋友。
你的每一次转发，都是在帮他们找一个新的可能。
-THE END-
