房财经网1月23日，北京顺义新城0201街区东风商场片区项目，两宗地同时上架。
一宗是：SY00-0201-093、096住宅地块、086托幼用地（以下简称“住宅地块”），起拍价26亿元。
另一宗是：SY00-0201-116商业地块（以下简称“商业地产”），交易起始价5.64亿元。
它们的竞买申请起止、挂牌竞价起止的时间都相同。最终竞拍结果，将于2025年2月底产生。
在预申请环节，它们都是“空降”而来，前后相差9天。
其中住宅地块很眼熟。
它曾在2024年第三次供地清单出现过，当时拟出让时间是2024年9月6日至9月底，但后来不了了之了——至今有半年。
直到2025年1月14日，突然出现在用地申请里，土地面积7.73万平米，规划地上建面13.4万平米，交易起始价26亿元。
六天后，这宗住宅地又出现在2025年第一批次供地清单里。
不过，商业地产从未在用地清单里出现过。
花姐从它们的预申请文件里读到，住宅地块将于“2025年1月20日-2月中旬”出让，预申请受理时间截至2025年2月14日。
而商业地块的预申请受理时间，自2025年1月14日起至2025年8月28日。
这个信息给外界一种错觉，两宗地要分开出让。北京最近几年，孤零零地一块商业用地出让的案例，实在是凤毛麟角。
正当大家感到困惑的时候，峰回路转，两宗地一起上架了，竞价时间也相同。
这也意味着，两宗地虽然分开出让，但买家大概率只有一个。
在它们的多规合一函中，也是把两块地作为整个项目来看待。毕竟一北一南紧挨着。
来看下这两宗地的参数：
1、住宅地块总面积7.73万平方米，规划建筑规模约13.4万平方米。
093、096地块为居住用地，空积率1.8，限高54米，局部60米；其中093地块用地规模3.62万㎡，地上建筑规模6.52万㎡；096地块用地规模3.6万㎡，地上建筑规模6.47万㎡。
086地块为托幼用地，容积率积率0.8，地上建筑规模4087.5㎡。规划为一所12班的幼儿园，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。
2、商业地产的用地面积5.4万平米、地上建面8.1万平米，容积率1.5。要求建设1个社会停车场120个车位、1处社区会客厅，以及不低于1.71公顷的绿地。
另外，鼓励商业地下与地铁15号线顺义站连通。
与其他很多地块不同，这两块地是带方案入市的。
出让文件显示，建设单位的设计方案，应选择“顺义新城 0201 街区东风商场片区城市设计方案征集”大赛，优胜设计方案。
共有两个版本。一个是《古州新茂公园天地》，另一个是《京华苍穹燕云翠谷》招商花园城PLUS。
虽有现成方案，但考虑到拿地者的成本和自己的定位，某些程度上，反而成了束缚。
昌平龙湖观萃就是个例子。这个设计方案，可是全国好房子案例，有架空层、风雨连廊、奇偶阳台。
但这些对于开发商而言，都是成本，很费钱！
同样的道理，也适合东风商场地块。
最后，花姐带大家细品一下两个方案：
1、古州新茂公园天地
西北和东北为住宅，南面为商业，有大的购物中心，有街区商业。绿地在整个大地块的中心，与商业融为一体。
2、京华苍穹燕云翠谷
西北和东北为住宅，南面为商业。住宅部分叫招商花园城PLUS，商业为大型购物中心，地上6层。绿地与东北角的住宅融为一体。
依照花姐个人的欣赏水平，更喜欢古州新茂公园天地版，住宅和商业泾渭分明。
和原来的土地规划相比，这两个方案都做了较大的突破，打破了地块与地块之间的红线界限。
按照土地出让文件，这两宗地的93、96、116三个地块，支持地块使用性质兼容，但兼容功能的总地上建面，不超过地上总建面的15%。
翻译一下，就是三个地块可以打通来设计，可以突破用地红线，有个15%的比例限制。
正是在这样的规定下，两个地块调规的动作很大，甚至商业地块连规划12米的街坊路，也消失了。
