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前些时日，淝河板块的新房氛围很是紧张。

不止是因为，板块内开启了硝烟四起的产品内卷，让一众后来者疲于奔命。而是听说，又有一家纯新盘即将入市了。据业内爆料，这家新盘另辟蹊径开启了价格内卷，直接让淝河上车门槛陡降至1.6万！

有些人猜到了，是甘棠路Tod·棠悦风华。

2022年9月，合肥轨道以总价约18.3亿元竞得项目所在地块，毛坯限价22641元/㎡。当时的淝河板块异常火热，比如曾经引发千人摇号的信达观棠，其收官毛坯价一度卖到了2.3万/㎡。

随后板块热度起起落落，先是精装价格上浮到了2.6万/㎡，后来受楼市寒流影响，价格又一路跌跌撞撞到了2万+/㎡。近期，淝河板块门槛价被中铁建花语江南下探到了1.9万/㎡。

但是这一次，形势有些不一样。

棠悦风华将放风门槛价拉低到了1.6万，那么届时，备案均价在此之上又会卖到多少？如果远远低于中铁建的1.9万/㎡，那么淝河板块耗费数年才挖好的价格护城河，将不可避免的呈现出决堤之势。

这如何不让高价拿地的房企们心慌慌？

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结果，棠悦风华虚晃了大家一枪。

近日，合肥市官网发布新房备案公告。数据显示，棠悦风华此次备案两栋楼合计168套房源。价格方面却是出乎大家意料，其中B-3栋20007.3元/㎡，B-1栋22085.75元/㎡。

最低价是B-3栋一楼房源，17459元/㎡。

对比此前的放风价预期，棠悦风华直接给我们来了个大反转。说实话，合肥城轨按照这个价格首开的话，跟周边中交九宸、保利海上瑧悦等2万+的精装房比起来，可谓毫无性价比优势。

毕竟，住宅开发不是合肥城轨的强项。

截至今日，这家公司只在合肥开发了九联湖畔以及都会风华——从产品维度而言，并没有给合肥市场带来显著的品质突破。因此，在品牌及价格双双不占优的情况下，棠悦风华的去化之路很难被看好。

业内评价

对此，有业内直言，“如果优惠力度不够，去化情况估计会很不理想”。

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此外，项目入市时机也不对。

要是合肥城轨能在拿地之后迅速于第二年入市，照着去年淝河板块千人摇的紧俏行情，棠悦风华大有可能顶着2.2万+的限价悠哉出货。

因为棠悦风华，是淝河板块最后的毛坯限价房。去年入市的万科城改朗拾森屿，高层精装价格一度在2.4万/㎡左右，小高层更是涨到了2.55万/㎡。这个时机下，棠悦风华毛坯2.2万是能虹吸到很多刚需客群的。

更为可惜的是，政策环境也变了。

今年7月，合肥官方发布计容新规，明文规定“无论封闭与否，阳台只计一半面积”。自此，中海悦府、保利龙川瑧悦、置地雲台映月等新盘相继面市，得房率从90%、95%一路飙升至100%。

近日咏溪云庐的得房率更是做到了120%！

相比之下，棠悦风华的得房率只在80%上下浮动。

虽然跟前者相比，棠悦风华板块不同、客群定位也不同，不能简单做横向对比。但新政发布之后必然会引起新一轮公摊内卷，作为早期拿地的棠悦风华，性价比方面大概率是比不过后来者的。

另一方面，地价也在降。

这一点从近期供应的骆岗公园地块中能清晰看到。公开信息显示，本月底即将上架开拍的包河区BH202426号地块，起拍楼面价仅8333元/㎡，而在今年5月份，附近置地11号地块的成交楼面价是12000元/㎡（同样低价竞得）。

包河区BH202426号地块航拍（图源见水印）

这还是被誉为城市中央活动区的骆岗公园板块。

不难看到，当下的市场环境就是产品内卷、价格下调、政策让利、以及叠加地价下调。简而言之，市场对还未上车的买房人越来越友好，但对高位拿地的房企越来越苛刻。在这种背景下，不肯让利的棠悦风华就显得有些前途不明了。

哎，只能感慨一句生不逢时了。