美国首次购房者的年龄再次创下新高，凸显当前购房市场面临的严峻财务挑战。据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors, 简称N.A.R.）最新发布的《2024年购房者与卖方报告》（Profile of Home Buyers and Sellers）显示，截至2024年，首次购房者的平均年龄已达到38岁，相较2023年提高了三岁，创下历史纪录。孙斯陶发现，在1980年代，美国首次购房者的平均年龄不到30岁。

年轻人购房难：房价、租金和高负债阻碍首次购房

专家分析指出，美国年轻人首次购房的难度逐渐增加，主要受高房价、竞争激烈的市场环境和生活成本攀升等多重因素影响。N.A.R.数据显示，2023年至2024年间，美国首次购房者的占比降至24%，为N.A.R.自1981年有统计以来的最低水平，而历史上首次购房者占比通常为40%左右。

“今天能够进入市场的首次购房者年龄更大、收入更高、积累更多财富，”N.A.R.副首席经济学家杰西卡·劳茨（Jessica Lautz）指出，“房价上涨使得首付款需求增加，高收入群体才更容易进入市场。”首次购房者的家庭年收入创下新高，达9.7万美元，尽管收入有所增长，但未能显著改善首次购房者的市场进入率。

此外，租金和通胀压力也使得许多年轻人难以积攒购房首付款。疫情期间租金上涨，2022年租金年增幅高达16%，而同期工资增长仅9.3%，导致租户负担加重。根据Indeed的数据，约31%的租户收入用于支付租金，超过一半的租户“成本负担过重”，即住房支出超过收入的30%。这不仅限制了储蓄，也影响年轻人偿还学生贷款等其他债务的能力，进一步削弱了他们的购房能力。

老年购房者主导市场：房产增值带来的优势

相比之下，再次购房者在市场上占据了明显优势。N.A.R.数据显示，典型再次购房者的年龄为61岁，比去年上升三岁，卖方平均年龄也达到63岁。享受到房价上涨“红利”的再次购房者能够轻松投入较高的首付款或直接全款购房，具备更强的市场竞争力。N.A.R.报告显示，26%的购房者全款购房，这一比例创下历史新高。

2024年第二季度，美国房主通过房贷积累了超过17.6万亿美元的房屋净值，同比增加8%，即约1.3万亿美元。孙斯陶指出，这一财富积累让再购房者在高房价和高利率的市场中占据优势，而首次购房者则面临贷款成本高企和储蓄相对较少的难题。据数据显示，首次购房者的平均首付款比例仅为9%，而再购房者则达到23%。

住房短缺的持续影响：年轻购房者望而却步

住房供应短缺是首次购房者面临的另一大挑战。根据Zillow高级经济学家奥菲·迪翁吉（Orphe Divounguy）的分析，当前的住房短缺问题是“住房市场中最严峻的问题”。N.A.R.数据显示，截至2023年中，美国住房短缺量高达400万套。尽管新房开工量有所增加，根据美国人口普查局的数据，2024年9月单户住宅开工数达102.7万，比8月增长2.7%，但市场上房源供应仍严重不足。供不应求的现状进一步推高了房价，加重首次购房者的负担。

住房短缺还导致市场成交价格居高不下。据N.A.R.数据，2024年8月，美国典型入门级住房价格为25万美元，同比上涨1万美元。高昂的房价使首次购房者难以进入市场，也迫使一些家庭转向多代同居以分摊成本。报告显示，过去一年多代同居购房的比例升至17%，创下历史新高，其中36%的家庭为了节省成本，21%的家庭因成年子女返家而选择多代同居。

首次购房者的家庭资助依赖度增加

在高房价、高利率的双重压力下，越来越多首次购房者依赖家庭支持来支付首付款。据N.A.R.报告，四分之一的首次购房者通过亲友赠与或借款来支付购房款，这一比例较2022年有所上升。值得注意的是，2024年约7%的首次购房者使用了遗产支付首付款，这是有记录以来的最高比例。

未来展望：高成本环境对购房的长期影响

市场分析人士警告，如果住房短缺和高成本趋势持续，首次购房者将面临更大挑战。房价攀升和高贷款利率令年轻购房者难以承担，进一步加剧了房地产市场的分化。坐拥房价上涨“红利”的再购房者能从容应对市场波动，而首次购房者则被迫承担更多债务。HGTV节目“房产兄弟”联合主持人乔纳森·斯科特（Jonathan Scott）表示：“如果不尽快采取措施，未来20年可能几乎没有年轻人能负担得起购房。”

另外，孙斯陶发现一部分潜在购房者不得不转向租房，但也意味着租房者将承受更高的租金成本，而这些租金成本对收入的占比也越来越大，进一步限制了年轻一代的购房能力。杰西卡·劳茨总结道：“这种情况可能在通货膨胀环境下产生滚雪球效应，阻碍许多潜在买家进入市场。”