△成都南门主要板块航拍图（据网络）
天府公园西，简称『天西』，是成都南门冉冉升起的一个明星板块，从2018年发展至今，短短5年已经跃升为成都公认的顶级板块之一，到底有什么秘诀？又能兑现怎样的未来？
成都在2008年后开始发生了质的蜕变，在城市发展和运营的过程中，摸爬滚打相继发展出来了春熙路、攀成钢、金融城、大源等核心板块。随着『南拓』的深入，站在前人肩膀的天府总部商务区应运而生，后发优势连之前的『老辈子』都侧目而视，最终形成了目前的麓湖湖区、麓湖公园区、天府公园东以及天府公园西四大板块。
平心而论，麓湖湖区具有其独特性，爱恨交错客群清晰，属于小众顶豪产品。麓湖公园区主打的还是麓湖IP，吸纳天东商业、产业配套，属于改善价值外溢。天东则是商务区的『首熟区』，初期缺乏统一的规划打造，但得益于发展较早，整体人气的确更旺。
天西比天东起步晚了大概3年，但最为压轴，整体规划设计在集大成者的背景下又更加深思熟虑。目前很多人还没领略到它的独特魅力：天西巧妙地吸纳了前人的优缺点，又创造性地提出了领先的规划理念。
可以说，天西未来的综合配套是高能级的，未来的圈层是纯粹的，未来的IP效应是清晰的，未来的人口聚散能力是超前的。
△天府总部商务区四大板块局部控规图
目前天西已经集齐了万科天府锦绣、保利和光屿湖、首开龙湖云著、蔚蓝卡地亚、招商时代公园以及阅天府等高端住宅，也逐渐演变出来两条思路——
1、板块北侧的保利、龙湖、卡地亚、万科，除了少量楼栋或人才用地，基本发展定型。厦门路南侧属于板块边缘，从规划和配套落地的情况来看，并非最高阶的配置。最为核心的，当属杭州路到福州路之间的精华部分。
2、上述精华部分当前楼市供应主力就是招商时代公园，一个占地787亩的央企巨无霸，住宅组团众多，持续供地多年，但买入机会、买入成本也在瞬息万变，招商时代公园54号地块天樾境C区，是当下难得的买入窗口机会。
△招商时代公园地块总平图
天府公园西大致北起武汉路，南至广州路，东侧是天府大道，西侧则是益州大道，是目前天新总部商务区最为干净纯粹的板块，也是核中核区域。从天府新区“四大核心区（华阳城市综合服务区、天府总部商务区、成都科学城、天府数字文创城）”的总体规划上来看，天西被定位为“人城境业”高度和谐统一的“未来城市新中心”。
△天府总部商务区区位图
这里白纸作画，创造了成都奇迹，俘获了一大批改善客群置业，细探其魔力，无外乎它的地段价值不断凸显。
成都楼市价值认知一直在变化，从1.0时代聚焦在主城区环线外溢；到2.0时代则关注独特板块价值，如金融城和攀成钢；再到3.0时代，一路向南落位至大源、麓湖；而4.0时代，则直接关注到规划能级更高、更能代表未来成都形象的天府总部商务区。
要剖析天西招商时代公园的价值，要从三个角度切入。
首先是生态价值。
△天府公园实拍
△天府公园实拍
△人字绿廊实拍
△人字绿廊实拍
△人字绿廊实拍
△人字绿廊实拍
△人字绿廊实拍
这是很多购房者非常看中的一点，只有亲自感受才能感悟，天西真正践行了什么叫作“公园里的城市”，真正让字面意思写进现实。
对于缺少大江大河山地绿化景观的成都人，非常渴望有这种生态纯粹的改善板块，如今小到300米步行即到的公园绿地，大到2.3平方公里的天府公园，下楼即满眼公园，公园即小区配套，让人耳目一新。
天府公园内嵌秦皇湖，连接出生态与生活，往西侧引出天西人字绿廊，由招商蛇口统一规划打造，往北抵达万科天府锦绣和招商时代公园54-56号地块，往南抵达招商时代公园32号地块，穿插布局了招商蛇口787亩大盘的各个角落，把生态优势发挥得淋漓尽致。
△招商时代公园人字绿廊及周边意境图
其次是规划理念。
不同于粗放式发展，招商蛇口在这787亩的城市核心，呕心沥血，为了打造“人城境业”高度和谐统一的未来城市，在传统CBD的概念下，提出了创新式的CBP（CBD+PARK）模式。并在这个模式下，衍生出了POD\TOD\VOD的“3D融合”规划策略。
POD是公园引导开发。别人是先修城市，后建公园，而招商蛇口不一样，是先规划设计好公园，再建设城市，整个主次占比完全掉转，也完全颠倒了常规人理解的城市模样。公园也不再是散点的，而是连贯的，从天府公园到人字绿廊，从人字绿廊到自然河流，都不曾断点，而是形成了点线面的全布局。
TOD是公共交通引导开发。这个概念大家比较熟悉了，主要是以轨交等公共交通引导住宅、商业、产业、交通为一体，传统的有天府广场地铁站，目前主导的有陆肖TOD等站点，但大多是基于单一站点的开发。而天西核心区则更为超前，目前涉及5轨4站联合一体化开发，主打的是『更加密也更减密』。
△人字绿廊的慢行系统
加密是指轨道站点的加密，地下空间的加密，地下一层是是慢行系统+商业布局形式，地下二层是车行系统及停车空间，地下三层是轨交系统及停车空间。
地上地下一体化开发模式，重新定义了人、车、物的城市竖向交通关系，地下三层布局五条轨道线路与四大站点系统。
双机场线、主城新区联系线、新区环线，以及成都都市圈眉山线在这里交汇，同时设置大型城市候机楼，未来由轨道编织的城市中心枢纽正在形成；地下二层布局车行系统，是天西板块独有的城市形态，举个例子，相当于把交子大道的车行与落客功能下沉到地下空间，有效避免拥堵。
随之而来的减密则是车流全部下地，而一层地面全部设计为人流慢行网络，打造步行者的商业天堂，与此同时，人字绿廊还统一设计为了退台式低密商办，结合休闲绿地，进一步降低城市建筑密度。
△天府公园西人字绿廊及周边配套地块示意图
VOD是活力引导开发。
人字绿廊力图打造低密商圈，与此同时，天府招商花园城及未来规划的城市级商圈会形成活力消费中心，至此构建公园+商业的7x24h活力型城区。
以人为本的功能布局，充满现代化，科技感，优化生态和人文环境，人字绿廊的腹地，就是招商蛇口的396米天际地标线，建成后将与中海489一起勾勒出天府新区的城市天际线。不仅如此，396总部南侧即新希望全球控股总部（规划中），后续或将成为天新版本的『双子塔』。
第三是综合配套。
从来看，单单是招商时代公园核心区，就整整有5轨4站，包括已建成的6号线、待开通的19号线、建设中的S5号线以及规划中的16、26号线，站点则在布局了红莲站、秦皇寺站以及16、26号线待建站点。
通过轨道交通，不仅与主城区可快速衔接，也能轻松无缝抵达双机场（红莲站还设有城市候机大楼，非常适合商务人士），更能源源不断吸引东西南北的客流。
自驾最为方便，坐拥六横五纵的立体交通网络体系，六横为广州路、福州路、宁波路、武汉路、杭州路、沈阳路，五纵为天府大道、剑南大道、益州大道、梓州大道、蓉遵高速，整体通达性非常高。
教育层面，目前区域内已建好天府七小、天府七中等优质教育资源，其中天府七小是非营利性民办学校但按照公立招生和收费，天府七中则限户籍所在地，分区内和区外，按照电脑摇号随机录取。
△项目附近学区资源规划，不作为入学承诺，具体以学校招生要求为准
板块内还在不断新建幼儿园、中小学，区域整体教育水平、师资力量、学校硬件均表现良好。
商业角度来说，目前有待开业的天府招商花园城购物中心，后期人字绿廊两侧都将鳞次栉比地排列众多低密商业裙楼，可以类比于太古里和双子塔的结合体。
再加上医疗、产业、文化等综合资源，至此，可形成一站式全能生活圈的塔尖级配套，种种高规格规划，让天西站在巨人的肩膀上，又超越了巨人，挣脱时代局限性的表现，大胆又沉稳。
△招商时代公园一站式全能配套
招商时代公园拟于近期推出其北侧的54号地块，即天樾境C区，这个组团很有意思，具有其独特性，从地段上来说，是当前天西为数不多的核心区地块，从新房机会来说，又是为数不多的待发售低门槛组团。
我们先看产品颜值、公区设计。
54号地块占地约52亩，容积率3.1，布局了10栋南北朝向的住宅。内部特色为首层架空5.2米，住宅层高3.1米，精装交付，集中供暖，这些指标都是比较超前的。
另外小区园林融入了川西风格，打造了川西十景和双环两廊。其内部的两廊又延伸到外部，触达项目东侧的人字绿廊，人行出口即连接68亩人字绿廊公园，合计上百亩的住宅+公园组合，内外兼修，格局更大，这样算下来容积率只有1.3。
楼栋外立面也非常“抢眼”，香槟色铝板、金属线条、米灰色仿石漆、落地窗、蓝灰LOW-E玻璃，高“窗墙比”，整体颜值搭配起来，非常抢眼。
△招商时代公园天樾境C区外立面意境图
△招商时代公园天樾境C区外立面意境图
△招商时代公园天樾境C区外立面意境图
△招商时代公园天樾境C区外立面意境图
接下来再谈下独特的地段优势。
招商时代公园54号地块位于整个项目的西北角，但却是承上启下的关键闭环，项目北侧是万科、首开龙湖、保利等豪宅巨头，南侧则是招商时代公园的核心腹地，尤其紧挨396『双子塔』地标，更使得它站稳了天西“C位”。
△招商蛇口396超塔地标(在建)与300米商务地标(规划)
打个不一定恰当的比喻，同样属于金融城板块，双子塔附近的银泰中心，和板块边缘的保利锦湖林语，价格体系完全是两个层级。
这又回到了我们常年分析的逻辑顺序，先定价格，再定板块（地段），最后定产品。
预算500万的人不会去看动辄800万的产品，这是具有先天制约的。
而板块/地段的格局，又应该明显置于产品之前，房子本身除了自住价值，更多的是地段及其配套带来的综合属性。大到一二三圈层的核心、泛核及非核板块，小到同一板块的核心地段、边缘区位，都有明确的价格梯度在二手房市场反复应验。
如今很多人买房都过于强调户型产品设计，从而忽视了地段本身，初心是好的，但是却容易本末倒置。
让我想起了两件小事。
一是当初的『70、90政策』，很多小户型可以做成极其蜗居的套三单卫，甚至双卫。但一味在功能上的突破依然改变不了刚需的事实，头重脚轻之下，这类产品在二手房市场的价格和流通性表现并不出色。
二是前几年的边缘板块『产品怪』，二圈非核区域十分常见，通过“小高层”、外立面等虚假幻想，俘获了不少购房者的心，但自住体验和保值性都相当尴尬，最后落得一地鸡毛，归根结底还是本末倒置，把地段和产品的逻辑顺序搞反了。
无数的经验教训告诉我们，买房要抓大局，有侧重，也应适可而止，强调均衡性。
另外一个层面，我可以说整个天西板块，不说以前，单看未来的普通商品房市场，单价都在往小4万甚至以上走了，现在待售的只有清水限价3.4万的阅天府、预估精装单价4万的招商时代公园32号地块，以及招商蛇口396总部旁边零散的迷你地块和今天重点推荐的54号地块。
细细体会，这的确是一次难得的买入窗口期。
最后分析其产品、户型和价格。
△招商时代公园天樾境C区首发楼栋
△招商时代公园天樾境C区鸟瞰图
54号地块布局了10栋楼，细看之下，楼间距长短和侧面视野开阔程度都有各有所长。其中2、6-11栋为2T3户，总楼层为18-25F，首开批次为最北侧的2\3\10\11栋，包括143-174㎡的套四双卫。
中庭的3-5栋为2T2户，总楼层为25F大平层，首开3栋，包括左侧（1号房）的193-226㎡套四三卫。
△招商时代公园建面约143㎡户型图
1、约143㎡套四双卫，该户型位于T3的中户，全系朝南，无边户视野遮挡，采光良好，因此设计成了竖厅布局，客厅开间约4.2米，进深则达到了约10.35米，整体达到了约34㎡的尺度阔绰。而且南向三间卧室+客厅朝南，拉通约13.8米的开间，采光非常好。
此外，主卧带独立卫浴、衣帽间，尺寸能达到约21㎡之多，另外两个次卧也能达到约12~13㎡的尺度，客厅、厨房带有双阳台（很多横厅同户型没有生活阳台），虽然没有疯狂卷产品，但依然是较高的设计水准。
△招商时代公园建面约174㎡户型图
2、约174㎡套四双卫，位于T3楼栋的边户，南北通透，空气对流，视野开阔，赏心悦目。该户型是在中户的基础上，做成了plus版本，各种尺度都拉得更大，客厅开间和进深都有明显改进，能达到约44㎡的LDKG一体化双厅，中西厨随意切换，不仅如此，南侧采光面能达到约15.8米，主卧也升级到了约30㎡的行政配置。房小团测评该户型的实得率也能达到约83%左右，评级为『极佳』。
△招商时代公园建面约193㎡户型图
3、约193㎡的套四三卫，位于中庭的T2大平层西边户，客厅开间约6.4米，进深约10.6米，整体尺度能达到约55㎡之多，竖厅横厅都不好匹配，我觉得可以用『方厅』来定义。该户型也是升级版本，做成了双套房格局，均带有较大衣帽间，还能做到电梯入户花园，改善尺度溢于言表。
△招商时代公园建面约226㎡户型图
4、约226㎡的套四三卫，同样是中庭3栋大平层的东边户，最大的亮点在于次卧套房270°采光，客餐厅横厅布局，外加东侧大阳台，也能做到270°环幕，有约8.1米+8.4米的超大采光面，朝南直面地标，朝东欣赏公园，是终极改善产品。
另外在装修和楼盘细节上，也可圈可点。星空顶艺术阳光车库，从地下室到挑高入户大堂再到电梯入户，都造就了无瑕的精雕细琢；整个小区智慧通行，全部人脸识别，搭配全屋智能家居、密码锁、集中地暖、人造革背景墙，橡木实木地板，从内而外，都是精华。
我个人估计，54号地块首批次精装总价门槛约500万，这对于全城改善客群而言并不算高，500万级别的可以在天西立足，六七百万级别的也可以在这里生根。
关键是这种核心地段，确实能匹配这样的价格体系。
△招商时代公园天樾境区位图
再往后，天西的门槛就不止于此，从3个层面再赘述一下。
1、目前天西二手房挂牌市场上，蔚蓝阁清水单价约4万；蔚蓝轩清水单价从3.5-7万不等；首开龙湖云著和保利天屿也有挂牌但未满二有高税，前者单价从3.5-5万不等，后者从3.3-5.3万不等。整体二手房价格是居高不下的。
2、天西目前在售的新房，不论是单价还是总价门槛，相对较低的只有招商时代公园54号地块，其余的要么竞争难度大（如卡地亚），要么单价高（如阅天府或招商时代公园32号地块），要么地块小（如天西双子塔旁边还有少量零散住宅，价格未知），所以我反复强调这是一个窗口期。
3、很多人注重所谓的套内得房率，其实有些偏执了，我们不妨算一算套内单价，招商时代公园54号地块整体并不浮夸。从成本的角度孰优孰劣尚且不说，单从本质来说，招商时代公园不仅地段更为核心，户型产品也足够改善了。
总之，成都有天新，天新看天西，天西要寻求买入的机会窗口，不妨看看招商时代公园54号地块天樾境C区。目前售楼部和样板间均已开放，建议预算500万及以上的改善客群，积极关注。
招商时代公园54号，人字绿廊的触角，天西的核中核地段；天樾境C区的价格体系，套内单价的成本账，让人豁然开朗；超高的颜值和实用主义的产品设计，尽显招商蛇口的央企优势。
天西的关键时刻，未来已来！
声明：1、本文系依据有限搜集的信息制作，代表个人观点，仅供参考示意，不构成开发商承诺，具体以项目实际情况、政府批准的规划设计文件及购房者与开发商签署的销售文件为准。因信息搜集时间、范围限制，文中相关内容可能存在不准确之处且未来可能发生变化，请谨慎参考。文中所涉项目开发商为成都天府招商轨道城市发展有限公司，本文制作时间2023年10月。2、『房段子』在各媒体平台发布的文章及留言评论，仅为个人观点，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。3、本账号为『房段子』微信平台唯一发布渠道，任何个人、公众号、机构单方面声称与『房段子』本人或本公众号有关联的，均属不实；4、文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。
