马上2025年的钟声就要敲响，在这里四海为家也提前祝大家幸福安康，新的一年也祝愿有购房意向的你能够买到好房子！
而回到楼市来看，新的一年置业除了关注政策方面的指向，对于各区域的整体变化也要做到心中有数，这样才能更好准备新的购房“战略”。
那么，市场有啥变化？哪些区域卖的贵？哪些区域供应大？刚需改善怎么选？狂卷产品力的四代宅占比有多少？今天咱们就一起来看看！
均价丨遍地2万+元/㎡
根据我们（公众号：四海为家）对今年在西安市商品住房销售公示平台上线的项目梳理来看，目前已经推售的项目整体均价在21434.44元/㎡，和前几个月相比，年底的均价在保持平稳的情况下有些微的降幅。
当然，实际上随着年底诸多项目的优惠销售，实际成交价格会比目前大家看到的更具性价比，因此感兴趣的朋友们除了关注线上的项目价格信息外，还要实地前往了解。
再来看各区域供应的产品均价，从这张曲线图来看不难发现，14个区域中，均价2万元/㎡左右的区域是越来越多，除了我们熟悉的曲江、高新之外，雁塔、浐灞国际港·浐灞板块、航天、大明宫等区域的均价都已经超过2万元/㎡。
而曲江新区以整体均价3.65万元/㎡断层领先，和均价最低的灞桥区（16069.84元/㎡）相差2.05万元/㎡。
而对比产品来看，灞桥区目前主力在140㎡及以下，而曲江新区以200㎡以上产品为主。一个刚需天地一个高改优选，产品和价格的对比也是十分明显。
除此之外，碑林、浐灞国际港·港务板块、经开、莲湖、未央、长安几个区域均价相差不多都在1.7万元/㎡-1.8万元/㎡上下，其中港务板块的产品力和房企实力让它成为置业热度较高的板块，因此价格也肉眼可见的涨起来了。
不过这里需要提醒，目前浐灞国际港·港务板块还是有一些可以捡漏的项目，例如港悦府目前的均价基本在1.5万元/㎡，华润的品牌加上产品的性价比，也吸引了较多关注。
对于年初有置业需求的朋友来讲，如果还没有选定区域，这些均价也可以帮助大家快速锁定板块，当然除了区域价格之外更重要的还是关注单盘信息，部分楼盘后续可能还会持续优惠，而这些项目或许也将更具性价比。
区域丨港务&高新&雁塔大放量
价格之外，咱们再看看2024年供应量较高的区域，对区域供应有所了解也有助于接下来的购房选择。
整体来看，共计推出63089套房源，其中就房源量来看，供应量最高的是浐灞国际港·港务板块和高新，均有超过1万套房源推出，此外雁塔虽然仅有43次推售，也贡献了8598套房源，成为房源供应第三位。
而这三个区域除了已经销售的项目外，也陆续有新盘和老盘推新，感兴趣的朋友可以保持关注，顺便趁着最近了解动态，谨防突然开盘。
就推售的项目盘次来看，浐灞国际港·港务板块和高新两区域的推售次数量较大，雁塔区、浐灞国际港·浐灞板块也分别有超过40次推售。
而碑林区和新城区由于区域内本身供应较少，两区域仅有不到5次推售。不过临近年底随着新城区中建悦庐·幸福序的首次开盘，从销售数据中也能看到它给断供许久的新城区带来了新的选择。明年项目也将成为新城的主力供应之一，感兴趣的朋友近期也可以前往了解。
除了这些已经推售的项目外，2025年的新盘主要分布在浐灞、港务，此外高新和曲江新区也有较多高端改善产品即将推出，如果是等待新盘，近期可以多多关注着4个板块。
产品丨四代宅占比超4成
在说完价格的整体走势、区域均价变化以及区域的供应量之外，回到产品来看。作为2024年议论度最高的产品，四代住宅究竟目前在市场是一个怎样的占有量？值得大家保持关注。
一方面，四代住宅目前的挑高露台空中庭院更新了生活方式，另一方面四代住宅的高赠送也让产品相较以往拥有较高的性价比，更令购房者们心动。
根据统计，14个区域内在售项目中，四代住宅占比整体来看在42.86%，虽然暂未成为市场主导的产品形态，却也已经即将占据半数。而随着新一年新产品信息的陆续释放，能发现未来西安的四代住宅将越来越多。
这里也要注意，大家在选择四代住宅的过程中，除了关注得房率之外，产品本身的品质也要注意，别为了面积大而舍弃其他，更重要的是看看实际的可用面积是否用在了实处，以及露台的进深面宽是否对室内采光有所影响。综合对比之下，才能选择更适合自己同时对自己来讲更具性价比的住宅产品。
而回到各区域的四代住宅占比来看，除了新城、碑林、灞桥和长安暂无明确的四代住宅规划，其余10个区域均有四代住宅出现。
其中港务和航天的四代宅占有量较大，均超过70%，高新和经开位列第二梯队，四代宅的占比在50%以上。对于有四代住宅需求的朋友，短期内可以重点关注这4个区域。
当然，目前暂无四代住宅在售的区域中，我们（公众号：四海为家）也了解到，马上会有四代住宅新盘出现，例如新城区的旭景·丰颢园，长安区的长建·望川云庐以及莲湖区的中隆凌云天境等，都即将上线。
能发现，西安的四代住宅也是越来越多，除了卷面积、卷露台外，接下来如何做到同一产品形态中更吸引人，也成为房企们要思考的事情。当然随着如西安首个第六代住宅中铁阅湖的热销，马上四代宅是否又将迎来大幅度的升级迭代？这一点也值得期待。
置业丨刚需改善怎么选？
在对2024年的各项数据、各区域产品、房价变化有一定的了解之后，新的一年刚需、刚改、改善等需求如何选择？咱接着往下看！
通过对2024年整体产品形态和面积段的分析过程中，能发现在置换和改善需求充斥新房市场的当下，刚改和改善依旧需求占比较大，也因此整体的房源占比量依旧以140-150㎡为主，而这一趋势大概率会在2025年的上半年持续。
不过需要注意是，四季度开始很多房企拿出了走量的小面积产品，也让100㎡及以下的房源占有量有所回升，在7.6%左右，虽然依旧是市场的稀缺产品，但对刚需来讲是个好机会，
此外，150-160㎡这个面积区间由于处于衔接状态，占比也相对较少仅有0.5%，从产品的规划和打造来看，房企们更倾向于打造144㎡或160㎡以上的产品。目前150-160㎡户型整体来看，雁塔和航天两区域分布的房源较多，但仍然不足百套，因此建议大家购房过程中还是适当将选择面积放宽。
回到各区域来看，通过区域的主力面积占比来看，刚需、刚改和改善如何选择？答案很简单。
先来说刚需，100-120㎡左右的房源选择，新城区、莲湖区、碑林区是优选，这三个区域的主力户型在100-120㎡之间，再对比整体均价来看，1.65万±元/㎡&110±㎡，首付（15%）大约可以控制在30万以内。此外，由于灞桥目前均价相对较低，在这个区域置业可以尝试130-140㎡左右的户型，而这个户型也是目前灞桥区推售的主力户型。
再回到刚改，130-150㎡的选择相对较多，结合前面我们提到的均价再看，其实浐灞、经开、雁塔、港务是不错的选择，当然我们也提到港务还有部分刚需捡漏的产品可选，刚需要抓紧。当然还可以浅浅尝试一下长安区和曲江大明宫，主力面积段在120-130㎡左右。
最后对于改善来讲，高新、曲江、航天这三大改善“巨头”板块当然是首选，不过也要注意高新的面积主力还是保持在140-150㎡，但由于价格较高，如果关注区域未来发展和教育，优先考虑这里。曲江除了在售的项目外，接下来金茂两个产品也是面积较大，再加上金茂的产品力，值得关注。
当然这里我们只是通过均价和主力面积给大家梳理一个置业参考，针对不同需求和不同的产品，还是对比再做选择。
不过这里需要提醒，对于购房者来讲同区域内的同面积占比越大越容易形成产品力竞争，此时对于购房者来讲也是个机会，多看多对比，才能更好的进行优质房源的快速选择。
新的一年已经来临，挥别旧的2024即将迎来2025，有购房计划的你，准备好了吗？
