来自小胖看房
2025年三批次土拍日前官宣，预计3月下旬开拍。
其中，继去年灵石社区地块被中建二局摘得后，大宁又拿出一块高关注度宅地：
这块地自土拍公告发出后咨询很多，那今天我们来聊一聊。
大家认为这个位于大宁瑞仕花园旁边的项目会卖多少钱？
您认为大宁新地块会卖多少钱？ 单选12万/㎡以下12-13万/㎡13-14万/㎡14万/㎡以上投票
项目信息
静安区N070302单元111-21地块位于大宁板块最西侧，延长中路与沪太路交汇处，隔沪太路就是普陀宜川四村。
拍摄于地块周边，2025.2.25
地铁通勤方面，沿延长中路向东步行约1.2公里是1号线延长路站，向北1站是上海马戏城，向南3站汉中路站，整体不太靠地铁。
从界面上看，周围老小区较多，地块北侧规划为办公+低密住宅用地，目前还未拆除。
拍摄于地块周边，2025.2.25
生活配套方面：
商业上，大宁资源较为优渥，从地块出发行驶到大宁国际商业广场和久光约1.5公里；到静安大融城约2.3公里。
休闲上，地块北侧约1公里是大宁公园，东侧约1.3公里是闸北公园。
医疗上，地块东侧约900米有同济大学附属口腔医院和上海市第十人民医院。
教育资源上，大宁瑞仕花园对口闸北实验小学总校、风华中学；隔壁永乐苑对口闸北实验小学明德校和风华中学，中小学在静安都属上佳。
总结起来，这块地虽位于大宁边缘，但生活配套基本就在起步车程内，商业医疗休闲配套皆高规格，尤其教育，留有一定想象空间；不足地方在于离地铁站略远及周边老小区比较多。
接着我们看地块规划。
该块地规划被调整过，根据《上海市静安区大宁社区N070302单元控制性详细规划109、111街坊局部调整公示》，111-21地块从商业服务业用地(C2)调整为规划三类住宅组团用地(Rr3)，用地面积从约1.18公顷调整为约1.07公顷，容积率调整为2.5(地块内含不少于0.23万㎡的社区商业)，建筑高度80米。
目前该地块已平整好，体量不大，假设做约120㎡面积，也就200套左右。
拍摄于地块周边，2025.2.25
值得一提，它不是单一住宅地块调整，周边还有其它地块同步调整。
在项目南侧：
111-24小学地块(Rs4)用地面积从约0.61公顷调整为约1.71公顷，容积率调整为1.2，建筑高度24米，也就是现在民办扬波外国语小学的位置，大概率是这所学校扩建。
拍摄于地块周边，2025.2.25
再看北侧：
109b-02地块调整为办公和住宅混合用地，容积率1.63，总建面约3.9万方，其中二类住宅＜15%，办公＞85%，建筑高度30米。
换言之，以后项目北侧都将是新建的，界面会有一定提升。
109a-04为商业用地，总建面约6800㎡。
另109a-06规划小学用地(RS4)，109a-05地块调整为城市发展备建用地。
周边房价
在价格参考上，旁边房龄10年出头的大宁瑞仕花园自2023年以来一共网签39套，
近期成交价集中在10-11.5万/㎡，附部分贝壳成交信息：
接着我们看共和新路东边的几个标杆住宅。
宝华现代城23年以来成交69套，近期成交均价集中在10.5-12万/㎡，附部分贝壳成交信息：
慧芝湖花园是大宁成交大户，23年至今成交232套，近期成交均价在9.5-11.5万/㎡，附部分贝壳成交信息：
作为大宁最新标杆，金茂府23年以来成交76套，近期成交均价在13-15万/㎡，附部分贝壳成交信息：
可见，大宁目前品质次新价格普遍集中在9.5-12万/㎡。
另外，我们再看一组数据，2023年至今上海二手房800-1500万网签套数（实际对应价格更高），若聚焦内中环，大宁成交量位居全市第二。
说明这是一个被青睐的1000多万置业之地，有很多高收入人群愿意从其它区域买进大宁，而据我了解，原本住在大宁的客户，也有不少置换好房子继续留在大宁。
对外，大宁在同级板块中吸引力很强；对内，区域内客户购买力强。
大宁好在哪里？
大宁目前是上海北区内中环房价高地，也是北上海新的商业中心，能取得这样的地位，自然是有道理的。
首先，相比周边的凉城、阳城，大宁城市界面好太多，也是内中环城市面貌较为出彩的板块，尤其广中路北，共和新路东侧，云集了宝华现代城、慧芝湖花园和大宁金茂府等优质住宅，形成了优质的连续崭新界面。
其次，配套规格高，比如商业不仅有老牌的大宁国际商业广场，还有近几年的网红商场大宁久光百货、大宁音乐广场、大宁中心广场、静安大融城等多个购物中心。
这样的商业密度和规格，即使放到市中心，都不遑多让。
医疗上则有十院；休闲有闸北公园、大宁公园；教育也是整个静安的高地。
大宁在配套上几乎没有短板，且每一项段位都颇高。
得益于生活配套好，所以无论老上海人还是新上海人，都愿意住在大宁。对于新上海人来说，这里有优质的城市界面+高档小区+教育资源，对于老上海人来说，很多静安、普陀、虹口、宝山的居民也都愿意把房子换到大宁，因为这里“有上海的烟火气”。
第三，它还有产业，市北高新技术服务业园区、环上大影视产业园所构建起的北上海产业集聚区，吸引了博纳影业、东方有线、上海数据中心等大量优质企业入驻。
产业集聚产生的化学反应，持续推动大宁经济发展，也为楼市提供强有力的支撑。
当然，硬要说不足，交通算一个。目前大宁出行依赖1号线和南北高架，对于一个发展强劲的板块，地铁线路略少，南北高架广中路口也是出名的堵。不过后期会有20号线途径，板块边缘还有19号线，会一定程度改善交通。
让我们期待一下这块地的开拍，究竟花落谁家？
