目前，西安最诡异的板块，恐怕就是原来的浐灞生态区了！

这一切实在太意外了！一边是2021年浐灞名震一时的板块“地王”，已经发起了退地申请，另一边却是高呼“新中心”，启动新地供应。

可以说，在2023年末，浐灞生态区与国际港务区合并，形成了西安第三区——浐灞国际港，GDP达到550亿元+；2024年7月10日，西安市《西安城市高质量发展示范区详细规划管控一张图公示》发布之后，浐灞生态区价值被再次割裂。

究竟是如何“割裂”？在示范区规划之中，浐灞生态区六大园区中只有商贸园区、雁鸣湖板块没有被划进去，此次，地王退地也是发生在雁鸣湖板块，但雁鸣湖价值含金量不低，更有市级重点板块高铁东城护航。

接下来，浐灞究竟如何发展，变成了一个城市悬疑！

在《西安市2024年第二季度存量住宅项目清单》一个项目吸引了我们的注意力，那就是地籍号：CB6-4-7。

作为2021年浐灞生态区6宗“万元地”之一，当时甘肃德美摘地雁鸣湖板块，吸引大家一致关注，因为，这块地不是净地价这么高，而是各种要求叠加在一起，造成了万元地。

按照净地价来算，地籍号CB6-4-7，地块的起拍总价约2.78亿，起拍楼面价5624元/㎡，由西安德美置业管理有限责任公司摘得，最终成交为4.01亿元，达到最高限价，溢价率为43.86%。

实际上各种折算，其以“4.01亿元的最高限价+公租房异地配建为2787万元+基础教育设施代建为30560万元（38200平米）+幼儿园+相关配套建成后无偿移交”拿下，溢价率为43.86%，折合楼面地价14919元/平米。

参考：1.9万/㎡楼面地价：浐灞六宗高价地，利好集中喷发！

应该说，在很长一段时间之内，这块地是我们在对雁鸣湖板块价值判断的一个重要参考！

这是城市新中心规划发布之后，板块首次供地，因此，浐灞土地供应吸引了大家一致关注。

7月30日《关于西安城市高质量发展示范区单元详细规划管控一张图中22个地块实施详细规划的公示》的公布，此次公示的22宗土地中，浐灞区域公示6宗土地（工业用地及供电用地除外）。

地籍编号：DB-CBG-25-17-01，面积约82.35亩，容积率≤1.8，建筑密度≤28%，绿地率≥30%；

地籍编号：DB-CBG-28-14-06，面积约30.3亩，容积率≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；

地籍编号：DB-CBG-25-20-01，面积约88.5亩，容积率≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；

地籍编号：DB-CBG-30-10-02，面积约62.55亩，容积率≤2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%；

地籍编号：DB-CBG-26-08-03，面积约17.4亩，容积率≤1.6，建筑密度≤50%，绿地率≥25%；

地籍编号：DB-CBG-26-07-02，面积约69.45亩，容积率≤2.3，建筑密度≤50%，绿地率≥25%。

此次，土地供应非常的分散，但其中还有容积率1.8的土地，而且还是环绕招商西安序，含金量可见一斑。

为什么原来的浐灞生态区会出现南北冷热两极化？很重要的原因就是规划变化太大了！

第一，2022年《西安市灞河重点区域风貌管控条例》发布，没有将浐灞商贸板块、雁鸣湖板块划入；第二，在浐灞国际港诞生之后，双区融合成为定局；第三，《公示》发布，再次没有将两个板块划入。

从现在来看，原来的浐灞商贸板块在遭遇规划突变之后，快速转向靠近东二环，主打临河临近幸福林带；原来的浐灞雁鸣湖板块主打“东曲江”，承接曲江资源外溢，属于先见之明。

尤其是，环绕着高铁东站板块，西安市要打造市级重点板块，主打高铁东城，2023年4月26日，已经发布了《关于西安市灞桥区BQ-16（高铁东城核心区）国土空间详细规划单元导则》，这才是雁鸣湖板块发展的关键。

虽然，规划发布之后，这两个板块一直没有业主发声，但从土地市场的表现来看，还是需要极速输入信心！

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