昆明土地市场有点怪,先上车后买票,难道就是图账面好看?

云南房产小站 2024-08-18 12:23:19

最近,西山区连续挂牌出让草海片区的住宅地块,截至本文发稿时,已经挂牌的土块有4宗,总面积149亩。这几宗土地条件不错,容积率不高,最高的才2.5,最低的只有1.6,都位于西福路两侧,距离草海只有500米,紧临前些年销售火热的金地云海一号、山海春风、华夏澜台府等豪宅项目。

近期挂牌出让的草海片区一宗安置房用地,卫星图上可以看出地块上已经有建筑物

这几宗土地刚刚上架时,因为位置、开发条件都很好,许多人以为昆明市打算拿几宗优质地块来激活土地市场,但仔细看土地出让文件才发现,这4宗土地其实都是安置房地块,更关键的是,4宗土地上的房子都基本盖好了,其中面积最大的KCXS2023-14号地块(63.2亩),甚至都已经交付入住了。

几个月前,福海街道举行交房仪式的岚福苑项目,就建在KCXS2023-14地块上。根据公开信息,岚福苑总共有900多套房,目前已经有部分业主入住了。从最新卫星地图上看,其他几个地块上的房子也差不多盖好了,估计很快就会交付。

西山区37号片区已经交付的安置房项目岚福苑

房子都盖好了,土地才开始挂牌出让,就相当于无票乘车都要到终点了,才准备补票,这到底是咋回事?

最近挂牌出让的草海片区4宗土地,其实都属于西山区城中村改造37号片区,也即福海小村改造项目,该片区2009年就被纳入改造,由昆明轨道集团公司负责一级开发,回迁安置项目也由轨道集团下属的昆明地铁城市开发有限公司承担,2010年工程启动建设,但直到今年才开始交付,土地手续更是至今没有完善。

虽然安置房建设手续不全且拖拖拉拉,但草海的房地产开发却并不慢,轨道集团早就完成了拆迁地块的一级开发,2018年,包括福海小村地块在内的草海南岸1291亩土地公开拍卖,当年8月,金地、中铁诺德、华夏阳光和轨道集团自己拿下了其中的696亩;2019年,另外595亩也成功高价拍出,轨道公司作为一级开发企业也从土地交易中获得巨大收益。

然而,草海片区的土地一级开发虽然收益巨大,但对债务沉重的轨道公司来说并不能根本缓解资金压力,带来的后果就是本来应该由其完成的安置房建设一拖再拖,37号片区的安置房甚至只能在连土地都还没有取得,规划等手续也不具备的情况下先行建设施工。虽说这在昆明的城改项目中也并非孤例,但程序上的瑕疵是毋庸置疑的。

从卫星地图看,西山区近期出让的安置房地块已经基本完成建设

有人可能会问,就算安置房建设速度慢,难道不能先出让土地,好歹有了地再建设吗?道理是没错,昆明绝大多数安置房项目也是这么操作的,可是安置房建设用地毕竟也得花钱买,就算安置房地块便宜一些,但37号片区的安置房项目用地怎么也得好几亿吧。

根据近期已经挂牌的4宗土地的交易价格,149亩土地的起价总共要3.03亿,也不是个小数目。根据去年调整后的规划,37号片区的安置房住宅用地总共有5个地块235.2亩,这意味着接下来还有1宗约86.2亩的土地要挂牌出让,价格应该在1.5亿左右。

在37号片区的安置房都已开始交付后,建设用地的“补票”工作总算开始了,这还要亏去年开始执行的城改专项借款政策,今年初西山区有5个城改项目获得了政策性银行专项借款,其中福海小村申请的专项借款有11.26亿元,申请用途即为征地拆迁、安置过渡费及回迁安置房建设资金的支付。

不过,资金到位是一回事,这几宗安置房地块此时挂牌出让,恐怕也有让昆明市近期土地交易账面好看一点的考虑,因为虽然是安置房建设用地,但土地出让却是实打实的“招拍挂”,建设的也是商品房,土地出让收入也计入昆明市的政府性基金预算收入。

昆明市近期安置房都已交付,土地才挂牌出让的例子还不止37号片区这一例,7月份挂牌出让的度假区两宗住宅用地(122亩),土地用途是专项建设六甲盘龙村安置房,但其实房子已经盖好并交付(盘龙雅苑)。

这两宗土地的挂牌价格是2.45亿,加上37号片区已经挂牌的4宗安置房用地,以及很可能近期挂牌的37号片区另一宗安置房用地,总价格差不多有7个亿,账面上也算是笔不小的收入。

高新区已经交付的安置房项目盘龙雅苑,土地最近才挂牌出让

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