读懂中国楼市

近期，一条“女子逃离大城市去鹤岗全款1.5万买房”的消息广泛传播，也令鹤岗这座另类的网红城市，再次引发关注。

早在三年前，鹤岗就因房子“白菜价”而在全国走红，这里从此成为中国低房价的代名词。

疫情这几年，特别是今年以来，越来越多的年轻人开始面对生活在一二线城市日益加剧的竞争、难度陡增的就业形势，以及收入减少和不确定性等压力。

而在一线、强二线大城市中，生活的最大压力通常来自房价。

一部分年轻人已经选择躺平，也有一部分年轻人大幅降低生活成本，甚至选择逃离北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、厦门等大城市，他们向往房价更低、生活成本更低的城市。

鹤岗因低廉的房价，成为网红城市，也再次受到部分人的关注，成为这些想要逃离大城市的人的“避风港”。

但是去了鹤岗就能安心躺平吗？

那些去鹤岗的人，真实情况又如何？

除了鹤岗，还有哪些“白菜价”城市？

01

选择去鹤岗躺平，是对中国房地产和城市化基本逻辑认知的缺乏。

关于中国房地产市场的基本逻辑，我们曾说过很多次。

最最根本的就是，中国近24年来（1998年停止福利分房算起）排山倒海、波澜壮阔、史无前例的城市化进程。

在这24年中，有超过5.3亿的人口从农村进入城市。这其中有很多人进阶式的上升，从县城到中等城市，从中等城市到大城市，从大城市到一线城市。

毫无疑问，随着城市进阶，人们将获得更多更好的城市资源、就业创业机会，但经济越发达的城市，通常房价也是越高。

当然，这也并不是说房价越高的城市，就一定是更好的。

每个城市都有自己的性价比，我们可以简单以城市性价比的公式来衡量：

城市的总资源，既包括城市经济发展、就业创业机会和收入，城市的天然禀赋、公共服务，也包括了历史文化、社会治安、政商关系、营商环境、社会风气等等，以及政府的城市管理能力及危机驾驭能力，市民的幸福感和安全感。

城市的生活成本，包括就业创业成本、就学成本、就医成本、交通成本，当然权重最大的是居住成本，也就是这个城市的房价。

分母部分，也就是生活成本，权重最大的当然就是房价。

于是，有人可能简单粗浅理解为：房价越低，城市的性价比就越高。

在这种认知的驱动下，部分年轻人前往鹤岗，寻找梦中美好的安居乐业之地。

这些人认为，鹤岗毕竟是一个常住人口近百万的地级市，可能也不会差到哪里去。

在鹤岗一套房的价格可以低至两三万，这个价格在一线、强二线城市甚至买不到房子的一个平方，而在鹤岗却可以买一套房子，岂不是性价比太高了？

鹤岗实景图

图源：纪录片《在鹤岗安家》

我们很难说鹤岗这个城市不好，毕竟有近百万人生活在那里，或许他们中大部分人生活都还过得去。

但千万别忘了，我们城市性价比中的分子，也就是城市的总资源。

其中最重要的是，这个城市的经济发展水平、就业创业机会、收入水平，以及一些软性指标，包括公共服务、营商环境、社会治安等等。

鹤岗当地人一定比外地人更了解这座城市。数据显示，从六普到七普，十年间鹤岗人口净流出约16.7万。

2021年，鹤岗全市城镇常住居民人均可支配收入26042元，而同年全国城镇居民人均可支配收入为47412元，鹤岗仅为全国的55%。

鹤岗本地大部分年轻人都不太愿意留下，多数已经选择离开。现在还留在本地的人多为中老年人，他们中更多的人是没有能力和条件才未离开。

没有任何歧视鹤岗这座城市的意思，但这在当地是一个普遍现象。

02

事实证明，去了鹤岗也未必真能躺平。

这几年，一大批怀揣着美好梦想的年轻人涌入鹤岗，但不久后这些人中的大部分又逃离了鹤岗。

鹤岗位于黑龙江省东北部，紧邻俄罗斯，当地冬季寒冷漫长，春季雨多风大，从气候上看并不宜居。

虽然鹤岗市内的交通成本并不大，但对外交通的时间成本和资金成本，成为阻拦人们定居这里的一大影响因素。

假设从北京出发到鹤岗，如果驾车需要约18个小时；如果坐高铁+火车中转两次，较快的方式约8.5小时；如果坐飞机最便捷的是在佳木斯中转，再坐火车到鹤岗，最快约4小时不到，但花费相对更高。

如果要从长三角出发则更加费时费力，以杭州为例，驾车自然是不太现实，坐高铁+火车也需要中转两次，最快约16个小时。

最重要的是，鹤岗并没有太多的就业机会，工作收入充满不确定。

有人曾在鹤岗花了4万元买了一套房，但最终还是因为冬天寒冷的气候和减少的就业机会、没有亲朋好友相伴等因素，选择3万元卖掉房子离开。

也有人怀揣着做生意、创业的想法选择在鹤岗定居，但最终因创业失败而草草收场。

这些离开的人们，有人觉得鹤岗居住体验还不错，但仅仅是被低房价吸引过来买房还是要非常谨慎。

03

在全球，不少国家都存在着一些被称为“鬼城”“空城”的城市。

这些城市并非真的闹鬼，而是那些资源枯竭、人口净流出、房多人少的城市。

几十年前，曾被称为“汽车之城”的美国大城市底特律，在近十年里成为了典型的“鬼城”“空城”，那里甚至有别墅曾以一美元出售。

底特律实景图

这样的城市还有英国的曼彻斯特、利物浦等，都曾是非常辉煌的人类工业文明的发祥地，但近几十年来人口净流出，大街上空空荡荡。

中国经过70多年特别是近20多年的快速发展，经济结构、资源分布和产业布局都发生了重大变化。

与改革开放之初相比，在中国960万平方公里的版图上，经济地理也发生了重大改变。

官方对这一进程用了几个关键词描述，分别是：

城市群、中心城市、收缩型城市。

前两个好理解，而收缩型城市指的就是，以鹤岗为代表的资源和能源枯竭、人口净流出的城市。

这样的城市至少有100个，主要在东北、西北等地，以曾经的矿业资源型城市为主，例如阜新、伊春、铁岭、本溪、七台河、双鸭山、葫芦岛、盘锦、辽阳、抚顺、辽源、鞍山、齐齐哈尔、佳木斯、牡丹江等，以及安徽的淮南、云南的个旧等个别城市。

其中部分城市，如同鹤岗一样，也出现了几万元一套“白菜价”的房子。

时下在这一特殊的历史时期，生活和奋斗在一线或强二线城市的很多年轻人，生活艰辛、未来预期充满不确定，陷入焦虑和迷茫，有人选择躺平。

这不是不可以。

至少在较短的一个时期内，在完全看不清、难以作出判断和决策的时刻，可以暂时卧倒（请注意，是自我保护性的卧倒，和躺平不一样，卧倒是随时随地准备再站起来）。

在这一阶段，可以将生活成本降维作为一个选项，但实在不必从塔尖降到塔底。

在经济发达的城市群中、在密集的高铁网中，寻找那些现阶段交通便捷、仍有一定产业、有一定就业创业机会、城市基本公共服务能满足要求的城市，暂时卧倒，不失为一种选项。

在这类城市度过一段最艰难的时期，能够获得就业创业的机会概率，远比那些“类鹤岗”的城市大得多，随时做好准备，或许还有机会和希望重新站起来。

比如长三角的嘉兴、湖州、金华、绍兴、无锡、常州等，相比一线和强二线城市，这些城市的居住成本、生活成本相对低不少，但城市资源和机会远远多于“鹤岗们”。

逃离北上广深、强二线城市的年轻人，现阶段或许选择这类城市躺平，更现实、更可行、性价比更高，甚至有可能有更好的机会。