9月份的时候我去万科臻樾府的展厅看了一下，发现这个项目没有板房也没有售价。近期我又去了一趟，还是没有板房，不过价格是出来了，均价8万多，有部分单位7字头，相比之前吹风10万+还是低了不少的。好家伙，这让越秀区其他在售的楼盘老难受了。
据了解，第一波推了20多套，已经基本锁房完毕，现在准备新一波的加推，有意向可以冻资。
产品方面：单体楼，配套靠蹭周边
万科臻樾府占地仅仅3345平，妥妥的蚊型地，一共35层，2梯4户，1-3层为商业裙楼，4楼为回迁户，6层以上是商业住宅，配建有地下停车场，车位配比为1:1，对外销售的货量一共只有116套。
产品方面，以约105-175平三至四房的刚改户型为主，分别是：约105/128m²三房两厅两卫；约141m²四房两厅两卫；约175m²四房两厅三卫，均价在8万多到9万多之间，面积最小的105平，8万出头可以上车，据说还有单位可以做到7字头。户型越大，楼层越高，单价越贵。
105平三房两厅两卫：
105平户型是西南朝向，西侧靠高架桥的，不过由于项目对外销售的楼层是高于6楼的，户型所在的楼层高度会高于高架桥，项目采用双层中空玻璃，尽量减少来噪音影响，当然也没办法完全避免。
105方户型采用了LDK一体设计，半开放式厨房和4.6米大阳台，三个房间没有设计挨在一块，这样有个好处就是可以和老人分开，互不干扰。
128平三房两厅两卫：
128平户型是东向，带一个入户花园，可以做鞋柜收纳，主卧跟次卧分别在东西两个方向，不过其中一个次卧飘窗是西向，可能会有西晒的烦恼。
141平四房两厅两卫：
建面约141平的4房户型为南向，四个卧室都是朝南，客厅还做了一个约5.2米的飘窗，采光通风都不错，而且靠近客厅的那个书房用不着还可以打掉，扩大客厅的空间。
175平四房两厅两卫：
175平的4房户型为东南向，带双主套，这个面积和设计在越秀区新盘中算是比较少见和突出的，卧室是270°景观，视野效果很好，高层能远眺白云山，不过低楼层的由于和隔壁的居民楼挨得比较近，私密性会比较差。
万科臻樾府首推的价格是不错的。不过因为项目的地块非常小，所以小区是没有什么公共配套的，比如游泳池、会所等等，统统都没有，基本要靠蹭周边。
项目的前身是广信资产包地块里的荣华公馆，接手后改名为万科高端系臻系产品，由于项目是在新政前建的，所以产品的使用率只有7成多，算上赠送的面积勉强8成，不过对于常年断货的越秀区来说，这个实用率倒也挺普遍。
配套方面：市区核心地段，要啥有啥，但书包一般
从地段上看，万科臻樾府位于广州行政中心越秀老城区的核心地腹地，距离北京路商圈、中华广场等老牌商业地段都很近，周边配套也很成熟，各种类别的商铺、肉菜市场、娱乐场所等一应俱全，烟火气很足，生活氛围浓郁。
交通方面距更不用说了，项目距离1号线农讲所地铁站约800米，距离6号线团一大广场站约600米，项目周边还有多个公交站点，到哪里都很方便。
除了商业和交通便利之外，项目附近还有公园、多所三甲医院如广东省人民医院、中山大学附属第一院，总的来说，生活在万科臻樾府，衣食住行和就医各方面的需求都能得到很好的满足。
丨图源网络，侵删
不过教育配套方面，万科臻樾府就略微逊色了，虽然身在教育强区越秀，但是根据楼盘位置和周边学校片区划分来看，项目对口的小学大概率是中山三路小区，虽然也不差，但只是一个市级小学。
丨图源网络，侵删
虽然项目和广东省实验学校初中部只有一路之隔，第十六中学、执信本部、培正、第十六中也在周边，但是中学需要派位，中学入读哪所学校还要看当时教育局的政策。
不过万科臻樾府周边大都是有一定年龄的老房子，城市界面很一般，道路也是比较狭窄的，但这个不仅仅是万科臻樾府的问题，而是整个越秀区普遍存在的问题。
项目优势：
1、地段核心
2、交通便利
3、价格对比周边产品有竞争力
项目不利因素：
1、105平户型对东濠涌高架桥
2、单体楼，小区没有公建配套
3、对口小学一般般
项目总结与适合购买的人群
万科臻樾府周边的二手小区楼龄普遍在15年以上，新一点像翰雅明轩和华曦大厦，均价也接近7万，距离项目不到2公里远的城投东园公馆，我们之前写过一篇测评，价格在11-18万之间。
没想到这次万科也学保利做价格屠夫，万科臻樾府首推的价格对比周边性价比还是不错的。
万科臻樾府可售的货量合计大概116套，目前项目还没拿到预售证所以还没正式开卖，但是可以冻资10万锁房，也没有样板房看，销售表示如果想看样板房的话要等到明年年初到年中，但是到时样板房出来后可能可选的楼层或户型就不多了，现在如果要冻资锁房，只能通过VR看板房，我看了一下，就他们的VR展示的来讲，交标好像一般般，不像其它臻系产品有各种豪华品牌的家装交标。
项目最大的劣势就是单体楼了，不过这一点周边的配套可以弥补一下，由于项目自身货量少，再加上均价低，个人觉得这个是不愁卖的，毕竟是在越秀。对于喜欢老城区居住氛围的客户群体来说，万科臻樾府不失为一个具有性价比的选择。
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