本次测评的第4期，位于东海板块的上实海上海依云轩。

小区于2021年末交房，目前已挂牌房源才刚过“限售期”，房源较新。近期该小区的关注度大幅提升，最根本的原因就在于：价格降下来了。小区从前期普遍2万/㎡的挂牌价，到现在已有低至1.6万/㎡的房源出现，更有房源半年多时间挂牌价已下调近百万。

今天，就具体来了解一下小区的优缺点。

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地段

>优势

1、东海核心区位

上实海上海依云轩处于东海核心的位置，位于丰海路旁，交通便利；且距离周边公园、市政配套（市民广场、歌剧院、科技馆、文化宫、图书馆等）、商业、学校也不远，地段优势还是很明显的。

2、一线临海。

小区和片区其他项目对比优势是一线临海，南侧为滨海公园，享有无遮挡一线公园+海景双视野，瞰海房源具备稀缺性。

3、学区优势。

小区对面即为上实海上海领海苑配建幼儿园——博泽幼儿园，小学划片丰泽区第二实验小学东海校区，中学可参与泉州一中东海校区摇号、划片东海中学。（具体以当年的教育局招生政策为准）

>不足

紧邻主干道。

小区临近丰海路，交通便捷的同时，车流量大，难以避免有一定的噪音影响。

此外，小区被住宅区包围，因此基本生活配套依靠沿街店铺；距离学校、商业均需要2-3个路口的距离。

2

项目

>优势

1、中大型社区。

上实海上海依云轩是上实海上海三个地块的第二个开发的地块（二期），占地约35万㎡，规划9栋高层住宅及1栋公寓式办公，其中住宅与办公分为2个小区，居住较为纯粹。

目前小区还剩1栋高层（7#楼）及3栋一线瞰海大平层尚未推出。

2、约50%房源具备瞰海视野。

拥有东海一线瞰海的区位，楼栋布局高低有层次，保证较大的景观面及采光面，大概有50%的房源有较好的海景视野，最靠近丰海路的房源是一线瞰海大户型，后排规划中小户型。

3、品质受认可。

小区开发商是国企，建设成本方面比较舍得投入，因此在东海一众小区之中，上实海上海三个项目整体品质都较高，还是备受业主、市场认可的。

>不足

1、超高层、公摊大。

小区受到高容积率的影响，1#-5#楼均为46-47层的超高层，6#楼30层，7#楼34层左右，楼层越高自然公摊也就偏大。

2、户型中规中矩。

“暗卫、过道长、南北不通透、实用面积小”这些基本都是该小区普遍被吐槽的户型设计方面

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产品

上实海上海依云轩主推户型为建面约106-140㎡，适配刚需、刚改选择。

我们不妨从以下几套优质的二手房源，来具体了解一下项目的户型情况。

01

约107平三房

房源特色：小视野瞰海。

建筑面积：106.06㎡

房源情况：低楼层毛坯

挂牌价：180万（折算单价约16972元/㎡）

户型赏析：方正三房户型，优势是南向长阳台，主卧面积较大，不足时北面的房间空间较小。

02

约116平三房

房源特色：三房边套

建筑面积：116㎡

房源情况：中楼层毛坯

挂牌价：213万（折算单价约18363元/㎡）

户型赏析： 优点是双阳台设计，南向主卧和次卧空间舒适性尚可；不足是公卫仍然是暗卫。