种了三年的瓜，终于结出了今日的果。

01

借经营贷炒房的人，扛不住了

最近有条关于深圳楼市的消息，着实给人吓了一跳。

一套原本价值600万的房子，经过三年的贬值，评估价竟然暴跌至200多万！

还有一个业主在深圳的房子，之前评估价达到700万，现在跌到了480万，跌幅达到31%！

有购房者买了福田华强片区一套54平的二手房，银行原本的评估价在480万，而最近银行却将这套房子的评估价下调到了436万。

也就是说，本来购房者可以按照480万的评估价贷款，贷款金额为336万，而现在却只能贷出305万。

这让当初选择用房子做经营贷，或者用经营贷买房的人彻底慌了。他们不仅要面临巨大的经济压力，还有可能面临房产被法拍的困境。

所谓的经营贷，是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品。总的来说，就两个重点：

一是贷款对象为企业，也就是说申请人得是法人，名下要有公司；

二是还款方式可以选择先息后本，能减轻短期现金流压力。

面向的主体是中小企业，而并非个人，但情况在三年前出现了个重大变化。

2020年，全国经济受到新冠肺炎疫情严重冲击，企业生存陷入困境。为了支持中小企业渡过难关，全国多个地方出台了降低经营贷利率乃至了直接贴息的优惠政策。

通过经营贷的方式给实体企业，中小微企业以非常优惠的贷款政策，审批容易，利率也很低，不少银行的经营贷利率降低到了3.85%左右。甚至还有更低的利率存在。

对比房贷利率最少5%以上，实际贷款会比5%上浮更多。从银行贷经营贷出来，资金的使用成本要低得多，相比之下存在巨大逆差。

所以，这款本来是服务于中小企业，面向于实体的贷款产品，最终变成了助推楼市站上新高地的一个利器。

不少人通过一些“灰色手段”借经营贷炒房，或者干脆把原本20年-30年的长期贷款置换为1-3年的低利息短期贷款。

毕竟一笔30年期、利率5%、总额100万的房贷，选等额本息的话，每月要还5300，30年下来，本息累计191万。

而一笔同样金额、利率2.8%的经营贷，每月只要还4100。“理论”上30年下来，本息一共只有148万，能省43万。

要知道2020年那会儿，广深地区的一套房利息水平比5%还要高，差不多在5.88%-6%这个水平，如此利差造成的结果可想而知。

02

经营贷的风险越来越高

拿房贷换经营贷本质就是赌博，短期内赌房价上涨，很少有“刚需”用经营贷买房，基本都是炒房客的违规操作。

不坑老实人，挺好。

当初，房价上涨的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷方式来补齐这个窟窿。但需要注意的是，这两种方式会产生新的成本，一旦后续资金出了问题，如果不能及时偿还，负债将如滚雪球般越来越多。

有网友的评论很经典：

“得了吧，全深圳真正有大产权的房子才一百多万套，深圳有两千多万人口，深圳的笋盘有多少人盯着知道吗，深圳的房子怎么可能没有流动性。不懂就别瞎说了，说个什么鹤岗或者没人知道的十八线小城市也就算了”

这是在楼市热火朝天时期，相当一部分“借机发财”人的普遍心态。

深圳房子特别稀缺，有钱人很多，都在捧着钱等着买房子。

但是他们忽略了背后所隐藏的巨大风险。

首先是监管层压根不允许经营贷流入楼市，查到就会被银行抽贷，随时面临政策性风险，不确定性极大！

其次，经营贷是按照房屋评估价的一定比例发放贷款，并且三年一个循环。也就是说前期你不用还本金，只需要还利息，三年以后把经营贷的本金再全部还清。

问题是到期以后房价如果出现大幅度下跌，导致评估价上不去，你就要往里面一次性补充大量的资金。

以前银行评估价1000万的房子贷700万出来，现在到期了需要还700万，但现在银行评估价只有800万，即使转到小银行去给你贷8成，也只有640万，那么这个差额60万就可能没法还贷了。

这还算好的，有些下调幅度更大，自己可能得找上百万补齐差额。当然对二线城市来说，两三百万总房款，算下来倒也没多少。

可是对深圳这样的一线城市来说，对这些动辄八百一千万的房子来说，差1成都有几十上百万，临时找钱就很难补了。

资金一旦跟不上就会爆雷，甚至是变成法拍房的风险，而套经营贷的人群大部分都是那些杠杆拉爆或者本身资金已经出问题的，这就导致后续无资金补偿。

其实深圳的房地产市场21年下半年开始就出问题了。核心数据是“二手房成交量”。

深圳有个概念叫二手房成交荣枯线。一般是每月5000套-8000套之间。

现在的情况是怎么样？

现实是二手房成交量从21年下半年之后就长期维持在2000套左右。你没看错，就是能夸张到这样。

没有成交量，当然就是没有流动性，估值方法当然就是要改。银行能撑到现在才去改变估值，也已经很不容易了。

最为关键的是，那些利用经营贷炒房的人群大部分是在2021年楼市最高点时疯狂加的杠杆。

今年是2024年，刚好三年期限就要到了，他们面临的现状要么是房价大幅度下跌，甚至首付都跌没了。

另一边是比总房价还要高的经营贷款没有还款。

因此，2024年绝对会是深圳炒房客“最寒冷的一个冬天”，比2022年、2023年都要冷得多。

03

对深圳而言是件好事

其实深圳炒房客的冬天，恰好是深圳这座城市的“春天”。

高房价抬高地租，高房价，减少消费；高房价，抑制实体企业的生产等等问题。这些年被讨论的都烂大街了，炒房的人更知道。但是，就是在所有人都心知肚明的情况下，资金依然是源源不断流向房地产。

背后一定是有推手的。

深圳由于从改革开放以来，一直是面向香港的金融窗口，通过深圳把财产带出境其实很方便。

在2015-2016年，中国股市发生大股灾，大盘狂泻不止，紧接着中国发生了史上最严重的资本外逃。

那时候深圳房价波动是比较大的，有很多深圳房产持有者，他们其实也有海外的账户或者有海外身份。他们在深圳买房子就是为了用来套现离场。

比如，拿深圳的房子在香港做银行抵押，直接套现。除了这些正规渠道，还有很多非正规的渠道。

比如在香港和深圳之间有很多的贸易公司在做走资的业务，大额资金找外贸公司，小额资金找货币转换店。这些货币转换店，他们总部都建立在香港，深圳内地也有很多，只需要给非常低廉的手续费，就可以不留痕迹的转移资本。

这也就是为什么深圳房价相比北京，上海为什么起伏很大。

考虑到这些因素，深圳房价杠杆抬地越高，那些通过房产走资出逃的人，能够利用房产套现的资金就越多。

这就造成了深圳面临两个难处，一方面是通过有人利用漏洞不断转移资产，另一方面是一路高歌猛进吸收了太多社会资金，让深圳真正应该被资金滋润起来的产业，没收到足够的照顾。

还好，这一点从深圳地方到高层都已经意识到了。

2016年提出的“房住不炒”，再到2019年提出“三条红线”，再到后来的中央经济会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”.......

一条脉络梳理下来，很清晰地看到一条贯穿了七八年的大主线——挤出房地产泡沫！

2024年是那些借着经营贷炒房人结出三年的苦果，更是从上到下的楼市挤泡沫政策结果的一年。

脱虚向实，是转型升级的必由之路。

更别说深圳经济素质非常之高，除了北上，难有望其项背者。有些城市为什么最近几年发展不尽人意？逐渐被深圳拉开差距？

就是产业素质低了，战略新兴产业和航母级平台太少了，过去太依赖房地产了，转型升级太慢了。

和北上广相比，深圳主要是医疗和教育不足，不过最近几年疯狂砸钱下，已经取得了很好的成绩。

南方科技大学、哈工大深圳小区、清北、港中文等纷纷在深圳建立研究机构或者校区，假以时日必然跨越发展。

在2023年，深圳已经成为中国第一大制造业城市，电子、制造、通信、生物医药等多个领域的高速发展为深圳带来了巨大的经济推动力。

现在深圳一步步挤掉经济结构中的水分和泡沫，必将迸发出更大的能量，这个改革开放的排头兵的二次改革、二次创业已经在路上了。