来源：中道财税-常则宇

在房地产领域，增值税税收问题一直备受关注。对于房地产企业来说，增值税的计算、缴纳以及相关政策的理解，直接关系到切身的经济利益和税收风险，因此小编特整理了部分增值税税收问答，旨在为大家提供增值税缴纳的参考，帮助大家更好地理解和应对房地产增值税税收相关事宜。

问题1：如何区分房地产新、老项目？

答：（财税〔2016〕36号）附件2规定：“建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”

《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财税〔2020〕2号）规定：

房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

问题2：多个老项目是否可以部分项目选用简易计税，部分项目选用一般计税？

答：可以。对于房地产企业而言，是以项目管理为原则的，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目要求的，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算和缴纳增值税，可以开具增值税普通发票。比如说，甲房地产公司有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法，二者之间并没有捆绑、相互制约的关系。但是需要注意两点：一如果房企选择了简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法；二如果简易征收和一般计税并存，要注意进项税额，最好可以区分项目，否则要在简易征收和一般计税之间分摊。

问题3：同一项目下的不同业态，是否可以区分简易计税和一般计税？

答：不可以。同一个施工许可证下的老项目，要么选择简易计税，要么选择一般计税。

问题4：房地产开发企业，如果有留抵税额，是否可以抵减预交税款？

答：按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值 税欠税问题的通知》（国税发〔2004〕112号）文件规定，增值税一般纳税人既欠缴增值税、又有增值税留抵税额的，对纳税人因销项税额小于进项税额而产生的期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。

但在陕西省实务处理中需要分为两个方向去考虑：一，如果是正常的房企收到预售款项，在申报增值税预缴税款并缴纳的环节，是不可以直接用留抵税额进行抵扣的；二，如果说房企在取得预收款后，按规定已通过《增值税预缴税款表》申报但未按期缴纳、并已按征管有关规定转为欠税管理的欠税。对未按规定纳入欠税管理的增值税欠税，不得抵减期末留抵税额。

其他地区的如果想适用这一政策，需要与当地的主管税务进行沟通，确定是否将预缴税款纳入到增值税欠款的范围内。

问题5：收到预收款时是否需要开具带有税率的发票，是否需要填写增值税申报表？

答：根据《国家税务总局公告2016年第53号》规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

因此，房企在收到预收款时开具的不征税发票从本质上是一种收据的形式，不能开专票，没有税率；但是根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 国家税务总局公告2016年第18号》的规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

问题6：房企收到的违约金是否缴纳增值税？

答：第一种，合同已解除，业主支付违约金给地产企业。如房地产企业同业主甲签订了商品房销售合同，业主甲缴纳了1万元定金，约定的付款期限届满时，甲因为个人原因未能履行合同，地产企业将该定金没收，根据合同约定做为违约金处理，那么此时由于双方未履行合同，交易行为实质上并没有发生，地产企业与业主甲彼此之间没有发生销售房屋，也没有发生其他应税服务行为，则该违约金不属于价外费用的范畴。在增值税处理上，房企收到的违约金不应该开具增值税发票，开给客户收据即可，同时在计入营业外收入缴纳所得税。

第二种，合同已经履行，业主根据销售合同的约定向地产企业支付违约金。如房地产企业销售房屋给业主丙，双方约定了分期付款，但由于业主丙的原因未及时付款，根据销售合同约定，业主向地产企业支付违约金1万元。此时合同已经履行，交易正常发生，业主支付违约金给地产企业，同房款支付方向一致，因此属于上述价外费用范畴。在增值税处理上，地产企业收到的违约金属于增值税应税行为，应当按照房屋销售的税率（9%或5%）交税，选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。

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