不要去怀疑，不要去赌，苏州的房子对于普通刚需，已经彻底丧失了金融价值，流通性或许还存在，但是买套房就想着赚个三瓜俩枣的日子，不是不会到来，是和大多数人买的起的房子没有关系，说的好听叫回归居住属性，说的扎心就是一堆钢筋水泥。

当然了，对于很多想在苏州购房的朋友而言，你是为了有个家，你是为了结个婚，你是为了孩子上个学，那你该买还是要买，在自己可控的预算内，适合自己就可以，配套好赖和性价比都是伪概念，对于刚需，不要迷信人为创造的东西，就比如炒了这么多年的学区。

最近苏州的楼市特别流行两个词，改善和产品力，这同样是人为创造的，但是有些趋势不可逆的，就像有个成语，三人成虎，说的人多了，这个事就是真的了，在中短期内，苏州有金融价值，能够容易流通，抗跌性强的房子只有那些打磨产品力的改善住宅。

不过苏州市面上，伪改善的楼盘那是一抓一大把，正儿八经追求品质的项目并不多，最近某个中字头的央企，守着苏州湾，号称板块第一豪宅，口碑塌陷，业主组团PPT维权，买在这的朋友大多是中产阶级，哪个都不是首次置业的刚需，该入坑照样入坑，该被收割，一点都不含糊。

下面我会通过多个维度，尽可能把苏州改善这件事讲透了，没什么逻辑章法，想到哪写到哪，对错我不敢妄言，只是作为一个底层房产从业者，十多年来的一点点嗅觉、触觉和直觉，尤其对那些四五百万预算朝上走，想在苏州买房不踏空的朋友。

1，什么是改善，不要混淆概念

楼市逆天的30年，我们会因为购房者的预算和需求，笼统的把购房者分为刚需、改善和投资三种，当然了，有些刚需也要掺杂改善的概念，有些改善又带着投资的目的，千人千面，我们很难用几个标准就把买房的需求彻底定性。

今天我们只说改善，那就要摒弃投资这个逻辑，无外乎就那么几种，为了居住便利而改善，就是找个好地段的意思；为了孩子上学而改善，这纯粹是学区房传染病；为了居住环境和品质而改善，这种才是严格意义的改善人群。

什么是居住环境，三个维度，山水资源、人文情怀是其一；商业配套、出行通达是其二；小区景观、邻里素质是其三。什么是居住品质，这个揉碎了说，我能说一夜，从开发商的前世今生，未来物业服务的理念；还有涉及到房子的方方面，比如外立面，比如窗墙比，比如绿地率，比如容积率，比如更加人性的入户、车库设计等等。

2，改善就要学会向下收割

就今天的苏州楼市，我可以很自豪的说，把所有的维度套进去，一个改善楼盘都没有，加法做完了做减法，只能矮子里面挑高的，有些改善的必要条件不能破，毛估计能够称得上改善的楼盘，两只手数数，错错有余。

我相信未来苏州房地产市场会有好的产品出现，会有吊打市面上所有房子的新一代住宅面世，但这种房子不是可遇不可求，是贵，贵的离谱，毕竟限价放开了，土拍无节制，那销售价格就无上限。

对于现阶段要改善的中产来说，你可以等，等的结果就是你看的上的房子越来越贵，你手里的财富也会被增发的货币给稀释，你能且只能去找一些匹配自己改善的房子，未来去收割和今天的你一样的他。记住了，房地产收割是向下的，看看比你弱势的群体喜欢什么，我这里没有贬低刚需的意思，刚需总有一小部分会走到改善这条路，弱肉强食，物竞天择。

3，苏州楼市的改善楼盘有哪些

废话说的有点多，上点直观的干货，但不好说的太透彻，苏州现在所谓的改善楼盘，园区次核心，比如斜塘，充其量一两个；园区四角，北边青剑湖，南边车坊，东边胜浦，西边娄葑，能够洋房就别扯小高层了，不过地段辅助基本都是拉胯的，要说改善吧，也就那么一个半个。

姑苏区比较特殊，有情怀的加持，的确是天然的优势，不过北边的平江新城适合刚改，南边的沧浪新城看看学区，金阊新城更不能提了，和改善没有缘分。姑苏区尽量选择稍微核心一些的地段吧，产品能打的还是那一两个，这里面涉及到了开发企业的重要性，本土房企的确做不出来什么好东西，我说谁自己去意会。

我要说狮山没有改善盘，不知道会不会被喷，最起码我的认知里面，那一堆大高层就是大号的鸽子笼罢了，接下来会有，刚刚土拍的，还是那句话，贵的让你发指；四大新城也就央国企操持的那几个低密楼盘还凑合，我说的是央国企，不是城投和地方开发商；剩下的地段也是有改善住宅的，就是板块价值弱了些，但的的确确不多，就记住一句话，板块能级不行的话，产品力必须拉满，找真正的洋房和别墅，而不是那些伪概念的小高层。

现在苏州的中产阶级扎堆了，可以预见的是，很多人都要被无情的收割，吃时代的红利，吃了多少都要吐出来。想要改善购房，这个时候拼的就是眼力和运气，眼力独到，有足够的认知，胆大心细，未来三到五年，大家的差距会直接拉开，以后或许不是二八定律，一九定律才是金字塔稳固的大势所趋。