作者：周军律师.
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条、第29条及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确了“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
那么，有消费购房人优先权的如何涤除房产抵押并办理过户？
我们来看两则案例：
一、直接诉请优先权和涂销抵押并办理过户
广东省广州市中级人民法院在《渤海银行股份有限公司深圳前海分行、卢泳君等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书》中认为，商品房消费者即使没有经执行程序中排除执行，也可直接认定商品房消费者优于银行抵押权人的法益，直接判决涂销及协助过户。
法院认为，
购买案涉房屋系用于解决其居住及生活需要，属于满足生存权的消费者范畴，具有优先保护的特殊法益。故其享有的物权期待权应当优先于渤海银行抵押权。基于消费者购房人生存权益的考虑，其主张协助办理案涉房屋的抵押涂销手续，法院予以支持。同时对于其请求在抵押涂销后协助其办理网签和预告登记手续的诉讼请求，法院予以支持。
二、执行异议胜诉后另诉要求涤除抵押并办理过户
海南省三亚市中级人民法院在《梁媛与三亚辉弘旅业开发有限公司房屋买卖合同纠纷执行裁定书》汇总明确：
在法院查封案涉房屋之前已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权益优于优于抵押权，购房消费者因此在执行异议之诉中被法院判决享有足以阻却执行的实体权益后，又另案起诉要求开发商协助办理过户登记并获支持的，案涉房屋上的抵押登记在执行过程中应当解除。
法院认为，
本案执行依据即（2018）琼民终500号民事判决本院认为部分：根据法释（2002）16号《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条、第2条规定，在权利保护顺位上，已支付全部或大部分购房款的购房人的权益优于工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权优于抵押权。陈庆忠因抵押登记享有的优先受偿权不能优于梁媛已支付大部分购房款并占有使用至今而取得的购房权益。梁媛对28号房享有的权利能够排除抵押权。
本院认为，申请执行人依据生效法律文书申请28号房产权过户登记，符合法律规定，应予以支持。在办理过户登记同时，应解除本案在诉讼保全期间对28房的查封；本案执行依据认定28房上的抵押登记无效，在执行中也应一并解除。
周军律师提醒，以上两则案例为购房人排除执行后涤除抵押办理房产过户提供了思路。但由于我国并非判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，因此，并不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。具体处理应咨询专业律师。
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