北京楼市热门板块示意图
春节前，华润置地斥资75.38亿拿下的北神树地块，让买房人的目光再次聚焦到亦庄。
一条地铁17号线，将亦庄台湖的嘉会湖、北神树、十八里店与国贸、望京等核心商圈串起，使得沿线入市的地块备受关注，入市新楼盘也是人气爆棚。
那么，对于买房人来说，台湖嘉会湖、北神树、十八里店以及热点板块西红门，谁更有买入逻辑呢？
看兑现力
招商璀璨时代区位图
网上有个很火的视频段子，一位跑腿小哥受托到一家公司替一位员工放PPT，说领导去年一共画了12张“大饼”，末了真的拿出了12张大饼，说“实在吃不完了，您自己啃吧”。
视频很搞笑，背后的道理也很直白。楼市中也有“画大饼”现象。在当前买房容错率极低的时代，大家追逐热门板块的时候，也要擦亮眼睛，不能 “信饼为真”，兑现力才是硬道理。
01
盘点北京楼市热门板块，兑现速度最快和兑现程度最深的当属台湖板块。
回首十多年前，万科于台湖拿地造盘。彼时的台湖连条像样的大马路都没有，没有大医院，没有好学校，看着偏远而荒凉，仅有一条开到次渠的地铁亦庄线。
如今，台湖的城市界面已然焕新，特别是2019年底政府一纸规划，将台湖纳入亦庄新城管辖，让台湖地区的发展走上了“高速路”。
2021年年底，地铁亦庄线延伸至嘉会湖站始发开通；
2022年9月，景山学校通州分校（位于台湖）投入使用；
2023年10月16日，在人民网领导留言板，北京经济技术开发区回复，北京八中和北京小学两大牛校将在2024年开工建设。另据市场最新消息，北京小学地块勘察工作已经启动；
2024年1月30日，北京市发改委和北京市住建委印发的北京市2024年重点工程计划通知显示，市郊铁路S6线位列其中。另据北京市公共资源交易服务平台2023年8月发布的招标公告显示，S6线在嘉会湖设站，且为地下车站；
2024年2月22日，北京市公共资源交易服务平台发布的《嘉会湖蓄涝区工程（设计）招标公告》中显示，施工预计开工日期为2024年6月7日，意味着嘉会湖将于今年开挖；
2024年2月5日，北京亦庄官方公众号发文中确认，经开区信创园一期今年6月将逐步投入使用；
2024年2月26日，2024年北京市交通工作会议上明确，升级为城市快速路的通马路，2024年将实现基本完工……
可以说，台湖拿地的开发商们给买房人画的“饼”，如今已经超预期兑现。
招商璀璨时代区位示意图
02
对比来看，北神树板块目前生活配套匮乏，缺乏大型商业。华润置地2月1日斥巨资拿下的北神树地块中，规划有建筑面积约12万㎡的商业，预计会建成“万象汇”，几年后会弥补该板块大型商业的缺失。
但是北神树板块目前教育资源较为贫乏，配套的学校银河湾小学和次渠中学均距离较远，而且银河湾小学学位不足，部分孩子会被派到更远的学校。
北神树地块实景图
本来2月1日入市的北神树地块，西北侧规划有一大块基础教育用地，但并没有在本次出让范围内，业内猜测可能是由于地块内的拆迁问题。同时意味着北神树板块优质教育资源何时能够落地尚不确定。
03
再来看看十八里店板块。十八里店朝阳港的规划，兑现周期已经很长。
据公开资料，早在2004年，朝阳港规划就已被提出，但是20年过去了，现在仍处在大量拆迁腾退中。加上区域内有铁路横穿，导致现在整个板块的城市界面仍然显得杂乱而荒芜。
有业内人士分析，朝阳港规划之所以推进缓慢，一方面是因为该板块产业底蕴不足，另外一方面是过去很多年政府重点发展区域不在于此。
好的一点是，十八里店板块，有人大附朝阳学校（在建）的加持。人大附朝阳学校是朝阳区头部校，本部在芍药居和太阳宫，近些年朝阳区家长一直趋之若骛。
但是一所好学校的养成需要时间，不仅需要有好师资，更重要的是有好生源。十八里店的人大附朝阳学校未来能否出好成绩，还需要时间观察。
看产业动能
先来说说台湖嘉会湖板块。该板块更靠近亦庄路东区，而路东区是亦庄重点产业落地区域，京东总部大楼、小米汽车、京东方等名企就位于此。
路东区的经开区国家信创园，动能亦不容小觑。据公开消息，截至目前，该信创园已落地了核心芯片、基础软件等领域名企超280家，包含华为、同方、神州数码、中兴等头部企业。
实景图
一个多月前，北京市经济和信息化局、北京经济技术开发区管委会联合制定的《关于打造国家信创产业高地三年行动方案（2023-2025年）》正式对外发布，明确，到2025年，经开区信创产业规模将突破1000亿元。
巨大的高端产业人口基数，及高新产业规划带来的高端人口增量，也成就了嘉会湖板块楼盘的劲销。比如招商璀璨时代，2023年8月底开盘，目前已网签近240套。
相比之下，北神树板块虽然同位于台湖，但空间区位及通勤距离上来看，距离亦庄路东区较远，承接产业人群外溢居住需求优势不及嘉会湖。
而十八里店板块规划的朝阳港，产业定位以商业物流港为主，其未来带来的人口增量及购买力动能，与嘉会湖板块相比也存在差距。
实景图
依靠地铁4号线拉动的西门红板块，有地铁19号线南延的利好，有名校皇城根小学和北京四中分校的加持，但缺乏产业支撑，也没有强产业规划，自住合适，未来房价缺少畅想。
没有强产业就不会内生高质量客群。显而易见，有产业积累和强产业规划优势的台湖嘉会湖板块，买入逻辑优于西红门、十八里店及北神树。
看可持续性
细扒北京楼市热门板块会发现，“地铁+教育+产业”是支撑板块热度的“铁三角”。而要保证热度的可持续，产业必不可少。
如果只有“地铁+教育”加持，那么只有靠持续的供地才能拉动板块热度，而这是一把“双刃剑”。宅地有限，地供没了，板块的发展也就到了“天花板”。
比如西红门板块。实际是一个居住组团，按照2024年北京拟供地计划，西红门还会有两宗地块入市，预计西红门东片区今年在售楼盘会达7个左右。
西红门板块的大量新盘供应，无疑会压制区域二手房的交易价，反过来对新房销售也会形成制约。
十八里店板块，朝阳港功能定位也是居住区，总规划建筑面积约311万㎡，其中居住建筑面积约205万㎡，意味着板块后续还有大量的住宅供应，并含大量的拆迁安置房。
北神树板块，有卫生填埋场和董村分类垃圾综合处理厂。卫生填埋场已于2014年封场，2020年获北京市发改委批复改造为生态公园，对外开放尚需时间；董村分类垃圾综合处理厂也在进行技术改造。不排除部分买房人会心存芥蒂，甚至会影响日后的二手房转让价值。
而嘉会湖板块，除了前面所述的产业动能优势外，未来也有宅地会陆续供应。据《北京经济技术开发区项目分布示意图 2022版》，在嘉会湖西侧，还有数块规划中的住宅用地。
示意图
业内人士猜测，这些宅地的入市或等着嘉会湖的开挖建设。如若如此，未来的嘉会湖板块的价值会被持续放大。
2021年3月，北京经开区与中建集团举行全面深化合作签约仪式时曾对外释放，双方将携手建造“中建嘉会城”，整体占地面积约10平方公里，总建筑面积约380万平方米，预计在“十五五”时期建设完成。项目建成后，将以嘉会湖为中心，营造2平方公里的国际公园。
可以预见，随着亦庄东扩带来的产业集聚与嘉会湖生态的打造，未来的嘉会湖板块将成为北京又一个实现职住平衡的高端改善住区。
看产品力
目前，台湖嘉会湖板块内，绿城桂语听澜还有少量尾盘房源在售，丰禾嘉会户型设计受到套内70/90限制，在售标杆新盘只有招商璀璨时代。
招商璀璨时代为9-11层的纯洋房社区，容积率仅有2.0。项目特邀高端住宅大师HZS汇张思担纲建筑设计， 建筑外立面采用米白+高级灰配色+香槟金色金属装饰，颜值颇具高级感。
招商璀璨时代效果图
户型方面，招商璀璨时代为建面约89㎡~140㎡的三四居。据悉，小户型可选的房源已不多，大户型的还有宜居的高楼层可选。
建筑面积约120㎡四居，为时下流行格局，南北通透，全明，客厅+双卧朝南，三面宽近10米；次卧+多功能间+厨房朝北；LDK一体+X空间的格局，让生活空间有了更多想象。
示意图
建筑面积约140㎡四居，是经典的四叶草户型。进门独立玄关，LDK一体化设计，而且餐客厅等宽，使得整个公区宽敞明亮；主卧配有独立卫浴+衣帽区+270°转角飘窗，尺度奢阔。
示意图
招商璀璨时代装修示范单位实景图
招商璀璨时代装修示范单位实景图
招商璀璨时代装修示范单位实景图
“璀璨系”是百年央企招商蛇口倾力打造的新一代产品线，是专为城市新生代“新锐中产”们量身打造的产品，主张个性表达、审美情趣和对美好生活的无限向往。而璀璨时代，是招商蛇口进入首都26年倾力打造的璀璨系作品。
红姐在售楼处现场了解到，招商璀璨时代采用的精装配置部分同豪宅招商玺，配齐中央空调+新风+地暖，用材均为一线品牌，产品品质上绝对是一部诚意之作。
示意图（来源百度百科）
从地铁北神树站到十八里店站，一站地、约6分钟，新盘销售指导价价差约1.3万元/㎡。
从嘉会湖到北神树板块，三站地、约8分钟，新盘销售指导价价差约7000元/㎡。
西红门板块新盘销售指导价约6.6万元/㎡，约和北神树板块持平。
对这些热门板块关注的你，买房时该怎么选？读了红姐的文，应该有答案了吧！
