丁建刚评论：

在二手房交易纷繁复杂的流程中，有一个环节法律关系最复杂、最容易产生风险、手续最麻烦，即卖方先凑钱还清按揭，拿回他项权证，获得完整产权再卖给买方，而买方付完首付之后，才可以再办理按揭手续。

其中，将买方的首付甚至更多资金先行付给卖方用于还按揭款，这一环节存在的风险，有时甚至让买方望而却步。

由此也衍生出中介垫资或者第三方垫资，但收取高额利息等高利贷产业链。

今年年初，从珠海开始的 “带押过户”交易新模式，大受二手房交易双方的欢迎。

特别是当买方和卖方需要按揭的额度接近时，就可以既不增加也不减少按揭额度，直接“带押过户”。

这既降低了风险，又大大减少了交易环节上的繁琐。

时下的形势，金融机构视个人按揭贷款为优质资产，甚至很多银行想方设法阻止贷款人提前还按揭。

开辟了“带押过户”的交易，银行也可以使按揭客户不流失。

这几乎是一个三赢的模式。

金融机构应该将此模式推广，并在此基础上进一步优化。

比如，买方的贷款额小于卖方，银行允许并方便购房双方提前还一部分按揭；买方贷款额大于卖方，则可以在银行许可的按揭额度范围之内方便买方，增加一部分按揭额。

当前的市场，特别是二手房市场，仍处在深度低迷之中。

稳定市场，稳定市场预期，市场的各方都有责任和义务。

作为房地产市场的重要参与方和受益方，金融机构有责任、有义务在法律许可的范围之内，促进市场流通，方便买卖双方交易。

“带押过户”虽然不能从根本上解决市场信心问题，但能够促进那些正在犹豫和为难的买卖双方的二手房交易，从这个意义上说，这一政策也是救市政策之一。

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9月16日，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

事实上，南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。

2022年1月，珠海率先推出二手房“带押过户”新模式。

珠海推出的二手房交易“带押过户”五合一新模式，让购房者只跑一趟银行，办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

此外，据不完全统计，深圳、昆明、苏州、济南、福州、无锡江阴、金华等城市也已实行或部分实行这一模式，并有成功办理案例。

6月，无锡江阴完成首笔个人存量房“带押过户”业务；

6月24日，浙江省首笔存量房“带押过户”按揭贷款业务在金华落地；

8月2日，昆明成功办理首笔二手房“带押过户”业务；

9月1日，深圳坪山完成首例“带押过户”交易等等。

据了解，目前杭州暂未落地二手房“带押过户”这一交易规则，但杭州部分银行正在研究之中。

本公众号也抽样调查了部分二手房的购房者和房东，几乎所有买卖双方都欢迎这一政策，特别是有贷款的房东更欢迎，并都期望杭州能尽快实施这一政策。

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什么是“带押过户”？

即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

而此前各城市在进行二手房交易时，普遍要求卖方先解押才能办理过户手续，即需要卖方先还清按揭贷款。

随着2021年1月1日《民法典》开始施行，为“带押过户”提供了法律保障。

根据《民法典》第406条规定：

“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

二手房“带押过户”新模式，既解决了此前需先行注销抵押方可交易过户环节多的问题，降低交易成本，又有利于化解先行还贷或垫付需筹措资金的困难和风险。

文章部分内容来源：第一财经、中国江苏网、中国发展网、南方都市报等。