摘要：地产能不能企稳，何时企稳，不在于房地产本身（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
因为月底要参加一个活动，2023年7月的重要会议，似乎比往年要早一点。
更重要的是，此次会议通稿的一些措辞，具备极大的信号意义。比如：
要活跃资本市场，提振投资者信心；
加强逆周期调节和政策储备；
切实优化民营企业发展环境，要建立健全与企业的常态化沟通交流机制；
适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；
把稳就业提高到战略高度通盘考虑……
通稿说，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，杠杆游戏深表认同。
完整看通稿，信息量庞大，涉及经济、社会、就业方方面面，这也符合对2023下半年的工作部
署需要。
图表来源|东吴证券研究所（特此感谢）
今天，全方位的分析杠杆游戏就不做了，具体到房地产，2023年的7月24日这一天或许是划时代的。
6年半以前的2016年12月中央经济工作会议上，“房住不炒”被首次提出。
此后房地产局面经过反复拉锯，有过高潮、有过横盘，也有这2年的惨得要死，叠加如今的经济、就业形势，于是有了此次转向。大致的逻辑应该就是这样。
1、重要的不是有没有“房住不炒”，而是历史性的新判断、转向
白纸黑字，会议指出：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
这一段至少说明这样几点：
1）房地产被认为是目前的风险领域，而且是重点领域的风险。
在防范化解重点领域风险开头的措辞下谈房地产，是不是很有一番味道，新近购房者、金融机构、房企员工、房企供应商应该特别理解“风险”二字。
回溯历史，上文杠杆游戏写了6年半以前的2016年12月中央经济工作会议上，“房住不炒”被首次提出。
其实任何公共政策都是此一时彼一时，没有什么政策是管一辈子的。相机而动，实事求是，这才是科学发展观。
2）房地产的供求关系发生重大变化，这是历史性的新判断。以前我们政策要求过多供地，组织各种渠道土地和闲置房产入市，建设和筹集各种保障性租赁租房……
为了避免哄抢土地，在较大城市还搞过一年3、4次集中供地。
那时是购房需求、包括投资需求旺盛，再高的利率都有人买房；地方政府高兴得很、乐呵呵；开发商不停加杠杆、拦都拦不住，怎么限制它融资，它都有办法。
而这2年是，利率降至4个点以下，改善需求多数地方都是敞开卖了，但是购房者还是怕买房，极为谨慎。
或者宁可买二手房，不买新房，怕烂尾。
房地产行业这1、2年惨到不行，地产商没几个不是要死不活，地方卖地也不行、穷到揭不开锅，购房者的房子烂尾、金融坏账……这确实是重大风险。
这个道理多数地方都明白，上面也懂，鼓励改善需求、各种放松其实1、2年了，不过核心城市的政策始终是试探性的、小心翼翼，特别是高能级城市的核心城区。
有了供求关系发生重大变化这个定调，那么核心城市调整优化房地产政策的尺度，也就打开了。
图表来源|东吴证券研究所（特此感谢）
3）但是对房地产，特别核心城市房地产的限制不会没有，措辞是“因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”——是的，确实没有“房住不炒”措辞了，但上述意思，第一说明房子不是用来炒的，而是住。
至于怎么判断刚需还是改善，以今天的供求关系，暂时不用太担心。
第二，措辞里没有“房住不炒”本身不是重点。如上图2017年以来的重要会议，没有提的时候也很多，杠杆游戏长期也有写，但是某一天总是要说的。
至于目前的房地产情况的，此次没有说，或者下一次也不说，不代表这句话作废。
天天说、总是说，目前而言，杠杆游戏认为这是不利于房地产健康稳健的。
2、对中低收入群体住房（环境）的重视
会议还说：
要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
最近国常会提及的城中村改造也说到了。
1）首先，城中村改造不是大规模拆迁然后新建商品住宅。
这是基本判断，因此这和当年的大规模棚改有本质区别，不会人为制造出很多的持币购房的需求。那么对供求的影响相对小。很多分析人士也说了，我就不废话。
2）其次，杠杆游戏认为“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”——这句话值得好好思考。
加大保障性住房建设和供给的意思是说，在整个供应盘子中，不能因为现在供求关系变化了，需求弱、供给大，就不重视保障房。
那么为什么这么难的环境下还要重视保障房？因为在很多城市，特别较大的城市，现在很多群体啥收入、啥就业情况，大家都是清楚的。
这部分群体，暂时是买不起商品房的，或者非要把人家6个红包收刮了，怎么生小孩、怎么养家、怎么扩大消费？
如果后面这些没有，我国经济、地产前途会进一步堪忧。不能涸泽而渔，不能不照顾中低收入群体，不能不管压力大的年轻人。
然后城中村改造，我们思考下，谁在住城中村？基本是进城务工和刚毕业不久的大学生。
这部分群体也是城市里最弱势的群体，不拆城中村而是改造为主，提升他们的居住环境，一方面这个改造过程本身的投资会促进消费、就业，一方面让住在最差环境中的群体也稍微比以前基础设施、安全、环境好一些，也提升社会福祉。
如果搞的是大规模拆迁，部分群体或许只能群居，或者被迫离开这些较大的城市回小地方，甚至回乡，那么城市的消费、工业、服务业发展实际都是受损的。
让更多人居住、生活、工作在城市、大城市，即便在城中村，这也更利于消费和经济。
当然，改造后环境更好的城中村，租金是不是要稍微涨呢？我想，多数不会到让人接受不了的地步。
3）“盘活改造各类闲置房产”，一方面增加房屋总供给，让更多群体不管买还是租有更多房源；一方面，让很多房产持有人获得回报，房子只有卖出去或者租出去，才有回报。
而盘活了这些房产，有了回报、流动起来，会让部分企业、单位有更多收入。收入多了、增加了，才能让员工或者老板愿意消费。
“平急两用”公共基础设施建设——杠杆游戏不多说，至少增加固投，提升生活配套和品质。
综上，我们可以发现，此次房地产政策的历史性转向，没有打算不计代价刺激，而是以救房地产，保障各类合理需求，保护城市中低收入、弱势群体的居住需求为出发点。
换句话说，这些政策出发点，一方面务实，现在不同2016年了，不是你想咋地就咋地；
一方面考虑国家、经济的长治久安，不打算再搞出房地产牛市，让更多人苦不堪言，让金融风险更大，葬送经济和国家前途；
第三，保护城市住房最困难的群体，让他们可以在城市继续低成本生活工作下去。
3、房地产在经济社会中应该扮演什么角色
我就不废话，直接说看法、要点。
1）一定是支柱产业。不要看到“支柱”二字就吓着，支柱产业的意思是占经济的5%就算。
我国房地产最高峰期的2021年销售额超18万亿元，即便2022年那么惨依旧有13万亿元。该行业的增加值本身，带动的就业、税收、卖地收入，是惊人的。
和房地产有关的钢铁、水泥各类建材，以及家电、装饰装修、汽车消费等，整个上下游产业链无比惊人。杠杆游戏就不说各经济学家或者机构，对房地产有关产业的或高、或低占比判断，可以确定的是，不小。
未来随着人口趋势更进一步，以及房地产、经济、就业当下的情况，单就房地产而言，长期可以维持10万亿元左右的销售额，基本确信。
从其他稳定国家的经验，注意我说的是经济稳定的国家，而不是那些经济社会动荡的国家，不管它们是完成了城市化的发达经济体，还是正蓬勃发展的新兴经济体，房地产都扮演支柱产业。
那么我们这个高速发展多年，尚未但很快有机会迈入发达经济体的国家，在没有完成城市化（处于快完成城市化的后期）的今天，难道我们的房地产会走上和全世界不一样的路？
图表来源|万联证券研究所（特此感谢）
2）不会大涨、不能允许和接受大涨，但未来还是会有些起伏。我们看近期浙江全省除了省会杭州、广州非核心区都放松了落户，对房地产当然是利好。
随着各大城市的进一步宽松，以及宏观政策、货币政策的配合，房地产逐步企稳，然后局部有些供求关系的再变化，杠杆游戏认为也是会发生的。
从人类房地产历史、货币历程看，房子长期涨点价，都是正常的。因为房价涨有很多因素，包括和居民的收入比，也未必就比今天更坏。
3）具体到当下，地产能不能企稳，何时企稳，不在于房地产本身。现在单纯靠刺激房地产，首先全面刺激不可能、不可行，其次局部就算起来了，全局也很难拉动。
房地产目前的情况是继续在下滑，道理很简单：购房者不投资了，投资房地产几乎是亏损的，刚需也观望；收入、就业不好，不敢买；烂尾的问题依旧没完全解决，有顾虑……
这一系列原因其实是一个闭环，是对购房总需求、经济前景、收入就业的预期。
那么，为房地产创造宽松环境的同时，最应该的是让全社会有信心，企业家有信心、外国投资者也有信心、员工有信心，大家相信生意会更好、收入会好，那么最终的购房消费者才愿意出手，才愿意满足自己的改善需求。
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