在刚刚过去的10月份，官媒和自媒体纷纷报道全国楼市一片火热。
就连云港楼市来看，在「926利好」下，10月刮起政策旋风。新房和二手房成交量均有不同幅度的上涨。
新房方面，市区卖得最好的是星海书苑、紫金桃花源和保利时光印象，单盘去化超20套。
星海书苑，是这个月的「新房黑马」，成交34套。为什么卖得这么好？个人觉得，是因为万达板块积压了比较多的购房需求。
一直以来，很多人买房是有着万达板块「情节」。但这两年万达板块没有足够优质的项目，促使他们下手。10月份，这批客户被政策利好刺激，终于入市。
而市区二手房，在所有中介摇旗呐喊下，预计成交1500多套。与今年5月份成交接近，未达到今年三四月份的1700多套。细分来看，国庆黄金周的成交量突然放大，下旬市场有所降温。
这样的走势，是不是有点熟悉？没错，就是今年5月份。与10月「政策市」相似，「517新政」的多箭齐发，也给当时市场打下了强心剂。
那为什么10月份的市场体感，比5月份更强烈一些？因为三四月市场太火，八九月太差。
当有效需求不足，情绪处于绝望的低谷时候，「926会议」这种自上而下的观点转折，就会促使市场迅速升温。
不论是今年5月份，还是刚过去的10月份，本质上都是由「情绪」主导的市场回温。
在超强预期和脆弱现实面前，大家被「政策利好」牵引。但这种脱离经济基本面，借助政策利好产生的行情，很难持续很久。例如「517新政」的疗效周期，大概只维持了一个月。
即使后续我们等来更大一波政策利好，只是延长市场回温的时间，并不能导致市场反转。因为所有的政策利好，最终都会被经济基本面检验。
经济是一个庞大、复杂且不以人意志转换的综合体，不是开开会吹吹风画画饼，就能轻巧解决的。
方向盘好打，路难走。
10月份，二手房成交最多的是紫金公馆，囿于体量大的原因，超30套。紫金公馆多层某些边户好房源，成交价同比有所上涨。比如117㎡户型，成交价回到了255万。
为什么它会涨价？
很多中介说，是因为紫金公馆的稀缺性，它是苍梧板块唯一的多层项目。但我个人觉得，它的「独一性」是房价上涨的基础，并不是原因。
就好比六七月时候，紫金公馆的稀缺性，并没有导致价格上涨啊，反而是被「割肉甩卖」。
紫金公馆此次部分房源价格上涨，主要是由于市场情绪面变化。在房东和买家「向上预期」的带动和配合下，紫金公馆的「稀缺性」才稍显迷人。
对于投资来说，这本质上是博弈，或者说赌徒心态。赌一波赛过一波的政策刺激，以及一茬超过一茬的情绪转换。
其次成交较多的，是御景龙湾、港城一品和恒大名都等性价比高的「低总价」房源。这些市场成交的主体房源，依然是「以价换量」。
至于为什么自媒体都只关注，占比不到10%的一小撮价格变化，而不传播主体呢？这叫“新闻学的魅力时刻”。
作为个体，我们不要眼红市场不到10%的价格变化，一定不要囿于「情绪」和「账面数字」，而更应该重视基本面和自己房子的「流动性」。
基本面是库存和存销比高企丝毫没变，结论是新房市场不断折叠、高价化、规模变小，而二手市场正在成为主要的交易市场，且长期维持买方市场。
