美国房贷市场近期波动较大，尽管近几周房贷利率趋于稳定，但买房负担依旧沉重。根据房利美（Freddie Mac）的最新数据，截至2024年11月14日，30年期固定利率房贷平均利率为6.78%，略低于上周的6.79%，但仍高于去年同期的7.44%。房利美首席经济学家Sam Khater表示，月供依旧处于较高水平，购房负担对许多潜在买家来说仍是难以跨越的门槛。

同时，特朗普再次当选总统的消息也在市场上引发新的关注。尽管他承诺通过经济政策压低通胀以降低房贷利率，但有分析师们认为，这些政策可能导致通胀和政府债务增加，反而可能推高房贷利率。房地美数据显示，10年期美国国债收益率近期攀升，这为房贷利率上涨提供了新的驱动力。有专家指出，特朗普的财政政策可能令房贷利率在未来保持较高水平，且波动加剧。

房贷申请需求停滞，贷款成本增加

最新数据显示，尽管整体房贷申请需求有所增加，但增长微弱。根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，上周房贷申请量仅微增0.5%，这一增幅为七周来首次。然而，30年期房贷合同利率继续上涨，达到6.86%，相比前一周的6.81%有所提升。

对于首次购房者而言，当前市场状况更显艰难。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，2023年7月至2024年6月，首次购房者在购房者中仅占24%，创下1981年以来的新低。高房贷利率和高房价不仅增加了月供压力，还削弱了潜在购房者的购买力，甚至令许多买家不得不推迟了购房计划。

政府政策对房贷市场的影响有限？

虽然特朗普再次就职后多次施压美联储（Fed）降息，但有专家们认为，房贷利率的决定因素主要在债券市场，而非政府直接控制。经济大势、通胀预期和美国债务的长期可持续性对房贷利率的影响更大，联储政策的影响力相对有限。尽管政府政策可能会对房贷市场造成间接影响，但短期内利率大幅下调的可能性较小。特别是当经济通胀保持稳定时，利率下降的空间有限。

高利率持续或将冲击购房需求

分析师普遍预计，美国房贷利率可能在未来一年内继续维持在高位，尤其是新一届政府的经济议程或将带来更高的通胀预期，进一步拉升房贷成本。居高不下的房贷利率将加剧购房者的负担，尤其是对于首次购房者而言，进入房市的难度将显著增加。

与此同时，孙斯陶发现，越来越多的潜在买家选择继续租房，因美国住宅市场供给有限，房价难以大幅下调，买房门槛高企。长此以往，买家将错失房产长期增值的机会，无法享受房屋资产带来的财富增值，这无疑对美国房产市场未来增长带来新的不确定性。